中国城投为了托起土地市场大量拿地,但开发甚少。(AFP)
中国房地产咨询及信息服务公司克而瑞日前透露,城市建设投资公司(城投)所拿到土地开工、开发的寥寥无几,未开工面积近3.3亿平方米,乐观测算未来开工的占比仅15%。
据《第一财经》7月27日消息,克而瑞的研报表示:“过去三年受各种因素的影响,城投几乎拿了核心城市近半数土地,而开工、开发的寥寥无几,寻找代建开发的同样较少。”克而瑞称,城投拿地未开工面积近3.3亿平方米,乐观测算未来开工的占比仅15%,原因是其运营专业度不及规模国企和央企,以及高周转民企。克而瑞认为城投大面积托底土地市场,但“开发能力”低是硬伤。
因为中国房地产行业持续疲软,民营企业拿地积极性大幅下滑。数据显示,2021年之前,民企在新增拿地TOP100中投资金额(全口径)保持在2万亿元(人民币,下同)以上,占百强比重60%以上;2022年、2023年,民企拿地呈现断崖式下跌,拿地金额占比下降近40个百分点,拿地金额较2020年高峰下降近九成。
克而瑞认为造成民企投资萎缩的原因,一方面是房地产市场销售疲弱导致销售回款困难;另一方面“三道红线”之下,民企不断追求加杠杆带来的经营危机、现金流危机集中爆发。
民企拿地热情消退,国企拿地大幅增加。在近三年新增拿地金额TOP100中,央企和国企2022年、2023年的投资金额占比超过60%,较2020年增长了近28个百分点。
同时,各地城投公司也成为土地市场的主力军之一。克而瑞表示,从2021年至2024年5月,30个重点一二线城市成交的含宅用地中,有46%的地块由城投公司竞得(含合作拿地),拿地金额占比也高达33%。从拿地幅数或金额角度看,城投公司均是占比最高的类型。
但是,城投平台后续的开发节奏十分缓慢。据克而瑞统计,2021年至今,城投拿地项目中全部开工的地块仅20%,加上部分开工地块,总体开工率22%。即便是时间较早的2021年、2022年,城投拿地开工率也仅30%、27%,而同期央企开工率平均在75%以上,地方国企为85%,民企也有近五成开工率。
对此,易居研究院研究总监严跃进对《第一财经》分析说,这两年土拍市场一直是城投“托底”状态,某种程度上也是地方政府稳定土地市场的策略,所以会出现只考虑前期土地交易、后续开发跟不上的情况;“不少城投企业前期交易积极,但现在开发停滞,其实这也是一种潜在的风险。”
但随着地方当局财政收入下滑,2024年以来,城投拿地势头有所放缓,城投“托底能力下滑”。华泰证券表示,2024年1月~5月,中指口径全国土地出让金7513亿元,同比下降37%,城投拿地金额1784亿元,同比下行16%,拿地放缓或主要因为平台现金流压力增大,托底能力下滑。
华泰证券认为,城投债务本金多以“借新还旧”方式滚续,但债务利息部分则需偿付。2023年,全国城投付息支出3.43万亿元,而2023年全国政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分,且仍需扣除征地、拆迁、补偿等费用,预计仍有偿付缺口。
城投公司是城市建设投资公司的简称,起源于1991年,是中国各大城市政府投资融资平台,承担相应的政府职能,是特殊市场经营体。城投公司大多是不具备盈利能力的,属于事业单位或者国有独资公司性质,通过政府补贴的方式实现盈利。
责任编辑:刘毅