美国住房成交量创25年新低，究竟是购房机会出现，还是房地产市场风险正在扩大？图为佛州的一处待售房。（萧财英／大纪元）*
美国房地产市场正出现一个令人困惑的现象：买房的人越来越少，房贷利率居高不下，房价却没有随着交易量萎缩而全面下跌。美国全国房地产经纪人协会（NAR）2026年10月20日公布，9月待售房屋签约指数（Pending Home Sales Index）降至66.0，环比下降7.3%、同比下降11.3%，创2001年开始统计以来的最低纪录，美国四大地区签约活动全部下降。
与此同时，房地美（Freddie Mac）10月15日公布的30年固定房贷平均利率达到7.40%，较9月17日的6.95%明显上升；美国商务部人口普查局10月20日公布，9月新屋开工年化数量降至122.1万套，环比下降5.2%。需求、融资与住宅建设同时承压，让华人家庭面临一个重要问题：成交量创25年新低，究竟是购房机会出现，还是房地产市场风险正在扩大？
一、签约创25年新低：高利率正在挤压华人购房能力
NAR最新数据显示，9月待售房屋签约指数环比下跌7.3%，远超经济学家原先预期的0.5%跌幅。由于该指数衡量已经签约、尚未完成过户的交易，通常领先最终成屋销售数据，因此更能反映购房需求的变化。
NAR首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）10月20日指出，房贷利率快速上升是市场疲弱的重要原因。虽然就业和收入仍能支持住房需求，但高昂的融资成本已经明显削弱购房能力。他认为房贷利率可能接近阶段性高点，但能源价格及通胀走势仍存在不确定性。
对高房价地区的华人家庭而言，这种压力尤其明显。假设购买100万美元住宅，首付20%、贷款80万美元，30年固定利率为6%时，每月本金和利息约4,796美元；利率升至7.4%后，月供约5,539美元，每月增加743美元，一年接近8,900美元，还不包括房产税、保险及维修费用。
这说明高利率影响的不只是购房意愿，更是家庭长期现金流。尤其对需要兼顾子女教育、退休储蓄及其它生活支出的华人家庭，即使银行批准贷款，也不代表这笔贷款一定符合稳健的家庭财务规划。
二、买家减少房价为何没有崩跌？低息锁定与供应不足形成支撑
成交量下降不等于房价同比例下跌。NAR公布的9月成屋市场数据显示，全国待售库存约160万套，相当于4.8个月供应，而成屋中位价格仍达41.75万美元，同比上涨1.3%。
背后的重要原因，是大量现有屋主持有低息固定房贷。美联储2026年7月《货币政策报告》指出，美国大多数未偿还房贷利率仍低于4%。这些屋主如果出售旧房，再以7%以上利率购买新房，即使贷款金额相近，月供也可能大幅增加，因此宁可延迟换房。
美联储研究人员阿迪蒂亚‧阿拉丹加迪（Aditya Aladangady）等人在2025年5月修订的研究中估计，低利率锁定效应可解释2021年至2022年有房贷屋主搬迁率下降的约44%。这意味着高利率不仅压低需求，也减少部分现有住房供应。
与此同时，新屋建设也正在放缓。美国商务部10月20日公布，9月住宅开工年化数量同比下降7.4%，独栋住宅开工约85.9万套。开发商同时面临土地、劳动力、材料及融资成本压力，进一步限制未来供应增长。
因此，美国住房市场出现一种特殊局面：买家因高利率退场，卖家因低息贷款惜售，开发商又减少建设，造成成交量持续低迷，房价却未必同步崩跌。
不过，这不代表所有地区房价都能获得支撑。就业疲弱、人口流出或新屋库存偏高的市场，仍可能出现明显调整。华人买家必须结合当地供需、就业与房屋库存判断，不能只看全国平均数据。
三、开发商开始降价：华人买房机会可能先出现在新房市场
虽然许多现有屋主不愿降价出售，但房地产开发商面对的压力不同。建筑贷款利息、土地持有成本及库存积压，使开发商更有动力通过降价和融资优惠吸引买家。
美国全国住宅建筑商协会（NAHB）2026年10月19日公布，10月建筑商信心指数降至29，为2012年6月以来最低；潜在买家到访指数仅18。更值得注意的是，43%的建筑商正在降价，为2020年以来最高比例，平均降价幅度约6%；另有65%的建筑商提供贷款利率补贴或其它销售优惠。
NAHB主席比尔‧欧文斯（Bill Owens）10月19日指出，超过7%的房贷利率以及能源、建筑材料价格上涨，正在压低买家流量。NAHB首席经济学家罗伯特‧迪茨（Robert Dietz）也认为，高昂的住房供应成本与购买力不足，正持续限制市场复苏。
高盛经济学家罗尼‧沃克（Ronnie Walker）2026年10月的住房市场分析预计，2027年美国成屋年化销量可能只有390万套，较2019年低约26%。如果这一预测实现，房地产市场的低成交量可能持续较长时间。
但开发商降价不等于购房成本一定降低。假设100万美元住宅降价5%至95万美元，首付仍为20%，贷款降至76万美元；若利率从6%升至7.4%，月供反而由约4,796美元增加至5,262美元。
房价便宜了5万美元，每月还款却可能更高。因此，真正值得比较的是房屋售价、贷款利率、开发商补贴期限、保险和物业费用，以及长期持有成本，而不是只看广告中的降价幅度。
四、华人家庭如何把握机会？自住、投资房与退休规划要分开计算
房地产市场低迷并不意味着所有家庭都应该等待，也不代表拥有现金的人就应该立即入场。关键在于区分自住需求、投资回报与家庭整体财富结构。
对于首次购房者，成交减少、库存增加可能带来更大的议价空间。NAR首席经济学家劳伦斯‧云在10月成屋市场分析中指出，房屋挂牌时间延长正在改善买家的谈判能力。但买家仍应以当前利率计算长期月供，而不是假设未来一定能够低息再融资。
对于投资房买家，高利率正在改变过去依靠房价上涨创造财富的模式。真正需要计算的是扣除物业税、保险、维修、空置和管理费用后的净营运收入，以及贷款成本与投入本金的实际回报。如果净租金收益偏低，而银行定存、短期国债等相对低风险工具能够提供有竞争力的收益，那么房地产投资必须提供足够的额外回报，才能补偿其流动性和经营风险。
对于接近退休的家庭，资产流动性同样重要。拥有多套房产并不意味着现金流充足，如果退休收入高度依赖租金，同时面对空置、维修或保险费用上涨，家庭财务仍可能承受压力。
因此，自住房首先要看长期负担能力，投资房要看净现金回报，退休家庭则必须兼顾资产流动性与风险分散。
在高利率环境下，房地产是否值得购买，越来越取决于具体资产质量，而不是对整体房价上涨的期待。
美国房市进入重新议价阶段，真正的机会属于算得清账的人。对华人家庭来说，真正需要判断的不是房价明年一定涨还是跌，而是今天的购买价格是否合理、融资成本能否长期承担，以及房地产是否符合家庭整体财富规划。
美国房地产市场正在重新议价。能够从低迷市场中受益的，不一定是最早入场的人，而是最能算清房价、利率与现金流的人。
作者简介：
井友伦（Chris Ching），美国加州，联邦执业律师、注册内部审计师（CIA），前华尔街投行高管，哥大客座讲师，拥有银行、金融风险与治理领域的专业经验，长期关注美国宏观经济、资本市场、金融监管及华人家庭财富管理等议题。
