像中国很多出身低微却突然变得富有的人物一样，很多人并不相信吴亚军这个昔日的女记者，16年间能够无所依托地创下这么庞大的家业。在吴亚军的创业史上，确实藏着很多问号...。
“房地产商们，天天过年的情形是不可持续的！”今年4月12日，龙湖地产董事长吴亚军在香港露面时这么说。这是龙湖地产的年报发布会，一身素衣、略胖、圆脸的吴亚军，始终在脸上保持着得体的微笑，因为做过记者，她更知道如何面对媒体。
地产界有两位超级女富豪曾做过记者:一位是人和商业的戴秀丽 (后随英国夫姓改名秀丽·好肯)，曾在《哈尔滨日报》和《珠海特区报》做过记者；另一位便是龙湖地产的吴亚军，曾于1988年至1993年期间在《中国市容报》做记者，这是一份创办于1982年隶属建设部(现住建部)城市建设司的报纸，现已停刊多年。
相较之下，46岁的吴亚军更为富有，也因身处地产业而更引人注目。如果从1994年下海算起，吴亚军在16年里的财富积累速度惊人——如今她已是 39亿美元(约270亿元人民币)的身家，《福布斯》今年3月发布的“2010全球富豪排行榜”，将其列为中国大陆女首富。
除非不得已，吴亚军很少接受采访
也许正因为她刻意低调，当“龙湖地产”以黑马的姿态从重庆一隅冲向全国、声名鹊起之时，外界对这个神秘的女人普遍感到好奇?杭州绿城的老板宋卫平，甚至带领高管团队飞到重庆去讨教秘诀。
但就像中国很多出身低微却突然变得富有的人物一样，很多人并不相信，吴亚军这个昔日的女记者，16年间能够无所依托地创下这么庞大的家业。
来路不明的第一桶金
创业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知?
吴亚军至少在出身上并没有显赫的背景。1980年，她考入西安工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通讯专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师。
20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员。直到1988年进入《中国市容报》做记者。一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社呆过的人士，对南方周末记者称:吴在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，未曾引起同事们的关注。
直到1994年，她借助报社平台成立重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式下海经商。公司的注册资本为200万元，当时有四个股东:中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资50万元分别持股25%。而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。
据招股书称:第二年，这家公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们二人持股比例达到了 85%；中国市容报社的持股量被大大稀释，几年后被两人全部收购。
创业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知?
“当时有十来个人左右，主要做装修、卖进口建材”吴亚军接受重庆一家当地媒体记者采访时称:“当时我在想，为什么做这个公司？先是生存然后是挣钱，挣钱完了就是发财，我发财完了就是大家发财。”
龙湖借壳而生
谁也不知道，中建科为何在其投资的一家地产公司声名鹊起时，却开始出让股份。重庆地产圈人士惊愕之余，大都对吴亚军的“借船出海术”叹为观止！
吴亚军真正染指房地产业其实是在1995年。事实上，彼时的经济形势并不好，当地的地产龙头国企—重庆市房地产开发股份有限公司 (现为渝开发) 这一年的竣工面积只有5万多平方米。
而那一年，重庆佳辰公司一边增加注册资本，一边与颇有来头的中建科产业有限公司(下简称中建科)的国企，合资成立创建重庆中建科置业有限公司。公司成立伊始便将房地产业作为未来主业。
合资成立的重庆中建科置业有限公司注册资本1000万元，其中中建科占比55%，吴亚军夫妇的重庆佳辰公司出资450万元占比45%。
中建科来头可不小，它隶属建设部和国家科委，成立于1994年3月26日(与重庆佳辰成立时间仅相差1个月)，注册资本6000万元，注册地为北京。股东分别为:中国建筑工程总公司、宁波鄞州新华投资有限公司、大鹏证券有限公司和重庆天河保险代理有限公司、重庆朝华科技有限公司等...。
有意思的是，这五大股东中的两家后来都遭关张——大鹏证券于2005年破产清算、经纪业务被长江证券托管、而朝华科技股票至今已停牌近3年。“大鹏系”徐卫国和“朝华系”张良宾等均锒铛入狱！
重庆中建科置业有限公司成立不久后，更名为重庆龙湖地产发展有限公司。然后吴亚军开始谋划第一个项目:1997年4月动土的龙湖花园南苑。这一建筑面积超过20万平方米的住宅项目打了漂亮的一仗；项目品质、绿化及配套等均获得较高评价，于1998年11月被评为重庆市“十佳住宅小区”第一名。
值得关注的是，这个时候大股东中建科开始分步退出，1999年7月以每股1元的价格转让11.25%的龙湖股份，给吴亚军夫妻的重庆佳辰公司，使得后者成为控股超过50%的大股东。
2003年10月在多次转让之后，中建科将持有龙湖最后的5%股份，转让给自然人吴亚军。一直到2008年，中建科几乎成了一个空壳，营业收入不足600万元亏损近160万元。
谁也不知道，中建科为何在其投资的一家地产公司声名鹊起时，却开始出让股份。重庆地产圈人士惊愕之余，大都对吴亚军的“借船出海术”叹为观止。更为蹊跷的是，这些股权转让事宜在龙湖招股书“公司历史、重组”栏中均无踪影。只有重庆佳辰公司于2005年，才更名为“重庆龙湖企业拓展有限公司”等寥寥数笔介绍。
从首战告捷的龙湖南苑、到两年后的南苑、再到凭借“北城天街”进入商业地产领域，龙湖地产在短短的5年间，就成为了重庆地产界的标杆企业之一。在这期间，近20位中央、部委及外省(市)重要官员，都曾在当地领导的陪同下视察龙湖项目。
龙湖俨然成了当地政府的宠儿！最典型的例证，莫过于2008年全球金融危机期间，除了上市计划被迫延后外，其并没有受到太大冲击，在重庆的市场份额反而从上一年的6%升至9%，销售收入也增长了16%！
“金融危机吓了我们一跳！”吴亚军在接受一家重庆当地媒体记者采访时说，“一百多年的公司说倒就倒了(指美国雷曼兄弟)，我担心哪一天我们也被撞倒了，挺紧张。还好我们手头还有钱，负债在可接受范围内…。”
龙湖彼时主要做的应对策略是，1个月内完成所有项目的预算调整。不过吴亚军也提到，庆幸当地银行没有“雨天收伞”。
龙湖在度过金融危机之后 继续蒸蒸日上
今年4月12日，龙湖地产在香港发布的年报显示:2009年，龙湖的平均售价，由上一年不足5000元人民币升至逾9000元人民币，销售收入超过110 亿元人民币增幅超过150%！土地储备超过2500万平方米:主要城市为重庆、北京、成都、西安，若加上上市后及今年一季度新进入的杭州、青岛、无锡、常州、大连等地，龙湖在全国11个城市都有项目。
重庆地产界对龙湖的看法则趋于两极化。一些外来者甚至私底下称要“拆解龙湖”，而本地的一家地产企业却在当地一家媒体打出半版的广告，赫然称 “向龙湖地产学习”。
抢地抢人
2008年金融危机期间，中国农业银行总行，和中国建设银行总行的领导甚至前来宽慰她，表态称会“撑着龙湖”！
龙湖在地产业迅速崛起之后，很多人都想知道吴亚军的秘诀是什么?当被南方周末记者问到龙湖的诀窍时，吴亚军提到两点:一是进入目标城市较早、二是密集投资兼做商业，获得当地政府支持。
重庆“北城天街”是吴亚军一个重要的加分项目。据重庆另一位地产商称:2001年他拿下重庆观音桥这一地块时，市场普遍不看好；没想到几年后成为了重庆重要商圈，2009年全年的租金收入超过1.2亿元！
龙湖也因此成为当地政府青睐的对象。引人注目的是──龙湖的拿地成本甚低，2009年平均成本仅为每平米1869元。
低成本拿地策略，被吴亚军复制到其他二三线城市
龙湖于去年底掷下35.7亿元拿下杭州四块地。滨江集团董事长戚金兴对南方周末记者称:这几块地皆位于杭州下沙区相对比较偏远，几乎不会推高杭州地价或房价。杭州去年通过招拍挂卖地900多亿元，老大绿城集团和老二滨江集团的拿地成本，分别约90亿元和67亿元。
龙湖密集投资的典型城市是常州
去年下半年，龙湖分三次在常州拿地共耗费45亿元。在去年年底常州的一次共4块土地的拍卖会上，外来者龙湖独得两块，剩余两块分别为本地企业所得。
一位参与竞拍的常州房地产商则称，龙湖进常州是当地政府重要的招商引资事件:“谁知道，是不是打过招呼了呢？”但这样做，不可避免会发生与同行的冲突。
2009年初，龙湖和央企保利地产就在广东掐起架来。导火索是保利地产副总经理余英，在博客中写下的题为《龙湖地产不受业界尊重的理由》，痛斥龙湖在广东省阳江市与保利抢地的“不道德”，并称保利地产宋广菊曾在电话中一再向吴亚军表示，对于阳江市委市政府给予保利的承诺:“希望龙湖地产不要横刀夺爱！”。
这一口水仗，无意中暴露了地产龙头们与地方政府勾兑资源的行业潜规则。而吴亚军自始至终保持沉默，最后选择离开阳江息事宁人。不过龙湖高管们心有不甘私底下对记者坚称:“龙湖进入阳江比保利要早一年半。”
除了争地，抢人也是吴亚军的一大特色
龙湖向全国扩张，每到一处必掀起一轮“挖角旋风”，连市场份额超过15%的常州地产龙头新城地产也倒吸一口凉气。新城地产常州公司总经理助理阙东岳对，南方周末记者称:“去年龙湖进入常州后，通过猎头公司和高薪诱饵，从我们公司挖去不少优秀人才。”
吴亚军常称一些熟识的好友，甚至被她招来的高管为“兄弟”或“哥们”，有人视之为亲切，有人则觉得太过江湖气。
龙湖重庆公司负责人周德康等老部下，是龙湖向全国扩张之前被吴亚军纳入麾下的，龙湖总部(北京)四个主要部门的头目，皆为吴最近几年的商场朋友或合作伙伴。“我当初从安徽飞到北京和吴亚军聊了三个小时，告诉她我有心加盟但不懂房地产。”公司品牌部负责人秦力洪说:“最后她竟当场拍板同意。”
除了地方政府支持，银行与吴亚军的关系也非同寻常
吴亚军曾在接受一位重庆当地媒体记者采访时透露说:2008年金融危机期间，中国农业银行总行和中国建设银行总行的主要领导前来宽慰她，表态称会“撑着龙湖”。而龙湖上市前后，农行和建行又分别给予了龙湖170亿元和180亿元人民币的授信！
上市的诱惑
“2006年就有人来忽悠我了，我也没想到公司会这么早上市。”
在做大之后龙湖何时上市，也成为重庆当地政府关注的焦点。而最早预言吴亚军将成为“女首富”的竟然是重庆市市长黄奇帆。
据《重庆日报》报道:2007年4月，时任重庆市副市长的黄奇帆，在会见花旗银行中国首席执行官施瑞德先生时透露，龙湖地产年内可望在香港上市。他预测说:此次龙湖如果上市成功，中国内地首富的位置可能再次易主。
但黄奇帆的话当时并没有应验，龙湖此次上市最终因金融危机而搁浅。而在2009年龙湖再次冲刺并成功上市时，保荐人行列中，增加了花旗银行(其他两家为摩根士丹利和瑞银)。
在吴亚军的棋盘中，龙湖于2011年上市为宜。而实际的上市时间却是2009年11月。“2006年就有人来忽悠我了，我也没想到公司会这么早上市。”吴亚军说。
当年和吴亚军一起打拼天下的丈夫蔡奎，在龙湖上市前任执行董事、副董事长。后来辞去这些职务“他现在很潇洒。”吴亚军说，“我和他有个私人公司，他现在在做一些一级土地开发整理、高尔夫等项目。”
大多数民营企业淡化家族色彩的做法都能赢得业界认可，而蔡奎辞去龙湖职务却并没有引起人们太多关注。也许是因为吴亚军夫妇一直刻意保持低调，又或许是因为人们自始至终关注的仍然是，吴亚军背后还有无其他“神秘人物”或权势家族。这一尴尬令吴亚军甚为烦恼。
南方周末记者在重庆采访期间，几乎每次乘坐出租车驶过“北城天街”时，司机都会指着林立的高楼，甩下一句话：“这公司的女老板背景很深。”
重庆当地另一位身家数十亿的民营企业家，也轻描淡写地对记者说：“她只是个代言人而已。”但没有人能为此提供证据。
今年3月，龙湖一位高管受吴亚军之托，与南方周末记者聊天时说，“吴亚军肯定没有什么大背景，否则我们也不用这么累了。”这位高管开门见山，“龙湖进入北京和上海的第一个项目，都是拿的当时的地王，谁愿意当地王呢?地王都是先烈，利润率不到5%。”
不过，在北京一些同行看来，这只是龙湖“放长线，钓大鱼” 的一种策略而已。