温州第一烂尾楼如何形成
通过银行借贷、民间借贷以及信托融资，泰宇花苑形成了一个资本泡沫，最终在楼市调控中无力支撑。
“三高市场”房地产产业中从来不缺这样的赌局：凭借少量自有资金，撬动信贷、信托杠杆，再依托高息民间借贷辗转腾挪，最终将高额融资成本的偿付，全仓押宝于房产的高回报。
然而，信贷收紧和房地产调控双管齐下，这样的赌局赢面缩小了;高利贷像随时要从脑袋上噼下来的利剑，斩断赌局里脆弱的资金链以及所有有关它的暴富美梦。
鳌江大盘凋零
温州平阳县鳌江，是浙南富庶小镇。
蒙尘的“鳌江中央，繁华之上”的房产广告至今还矗立在鳌江镇中心的新河桥畔，其身后即是被称为“温州第一烂尾楼”的在建楼盘泰宇花苑。
三幢已经结构封顶的高层建筑鹤立鸡群，但目前处于停工状态，没有工人劳作的身影。围墙里一片狼藉：结构封顶的4、5、6号楼的门洞、窗洞豁开，尚未安装玻璃，其中一栋连外墙都还没刷完。地下车库已被雨水淹没。旁边的1、2、3号楼仅打下一些桩基，杂草乱生，垃圾遍地。
数十米之外的新河南路上的售楼处卷帘门紧闭。自从当地政府为“泰宇花苑”设立的工作协调小组驻扎地从此处搬走后，更是门可罗雀。
“前年底就停工了，现在每天就几个买了房的业主会来看看。”门卫说。
肖先生是其中的业主之一，于2009年6月以每平方米6800元，在此认购一套140余平方米的房子，每月按揭贷款3000多元。
“本来去年8月31日交房的，但8月底的时候就知道房产商无法交房，也没有接到正式通知。业主们开了三次大会，统一了意见，选代表维权。每一栋楼选了栋长，每个单元选了单元长，共二三十个业主代表。前不久就有一次维权活动。”他说，“听说3月底会重新开工。如果没开工的话，业主还要继续维权。”
像肖先生这样的业主约有500余人。2012年底，业主们几乎每天都在不同的地方为自己维权。
陈氏的融资账本
出生于1953年的陈岳西，系浙江温岭人。1999年，陈岳西与金云城、金彩云共同设立了泰宇房地产开发有限公司(以下简称泰宇房产)，注册资金1亿元，陈岳西出资90%，为公司实际控股人。此外，陈岳西还拥有另外两家房地产开发公司：四川泰丰和衡阳泰宇。
为了开发泰宇花苑，陈岳西先后通过中国建设银行(4.70,0.06,1.29%)温州分行借贷、民间借贷以及安信信托(11.89,0.06,0.51%)融资。
位于鳌江镇中心地带的泰宇花苑，属当地的旧城改造项目。该地块总用地面积41400平方米，登记分为【平国用(2005)第2-8135号】和【平国用(2006)第2-8036号】两本土地证。
2002年，泰宇房产通过挂牌出让方式竞拍获得【平国用(2006)第2-8036号】地块，2006年办理完土地证。此后，陈岳西将土地抵押给中国建行温州分行，贷得1.5亿元。
2011年4月，陈岳西又将另一块地【平国用(2005)第2-8135号】的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托，将前述地块【平国用(2006)第2-8036号】的使用权以第二顺位抵押给安信信托，同时，陈岳西将持有的项目公司90%的股权质押给安信信托，作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保。
而安信方面则发行“温州泰宇花苑项目开发贷款集合资金信托计划(查询信托产品)”，发行规模4亿元，为期两年，其中2亿元用于偿还银行及公司外部借款，其余2亿元用于泰宇花苑项目的后续开发建设，根据投资金额的不同，预期年收益率在10%到11.8%。
值得注意的是，这两块地本次估值已达11.5亿元，而此前，两块地的评估价仅为3.69亿元。评估价抬高的理由是“土地使用权升值”。
此外，陈岳西还通过民间借贷筹集资金。一位内部人士告诉《浙商》记者，陈岳西的民间借贷涉及近70个债权人，本息数额约达4.9亿元，甚至略高于信托融资。目前该项债务还在进行逐笔司法认证。
截至去年9月，泰宇房产欠税总计887万元，拖欠温州建设有限公司、三箭建设工程集团等施工单位约3300万元工程款。
“欠的工程款不止这个数。”现场留守的建设单位工作人员说，“我们还给他垫了两块地的保证金，共计2700万元。”
卷款跑路成谜
就在安信信托将4亿元汇入泰宇房产贷款账户的1个月前，也就是2011年底，泰宇花苑项目已完全停工。此时的陈岳西，已经开始感受到腹背受敌的压力。
温州商品房网上销售管理系统数据显示，2009年，泰宇花苑的4、6号楼先后开盘出售，尽管销售状况火爆，房源几乎售罄，但是5900元/平方米—7900元/平方米的价格与安信信托13500元/平方米的估价相去甚远。
而2012年1月推出5号楼的158套房源，均价为1.1万元/平方米，虽然与安信信托的估价略有接近，但由于遭遇房产政策调控，截至去年年底，售出房源尚不足半数。
相较于前方销售受挫，更可怕的是后院的资金链也开始告急。
数月前，陈岳西曾说，是民间借贷的危机和房产调控使他陷入困境。2011年温州民间借贷危机爆发，高利贷上门讨债，建行也抽其资金，导致工地停工。而当地政府部门办事的拖拉又让他迟迟拿不到5号楼的预售证，“有市场时不给我们卖，后来市场冷了，房子也卖不动了。”
不堪压力的陈岳西选择跑路。去年7月1日，陈岳西携带从预售账户中提取的4亿元，由上海浦东出境，却将2011年以来温州“第一烂尾楼”留在了身后。坊间传说，他去了美国，持的是旅游签证。
蹊跷的是，在房地产项目预售资金进行封闭管理的情况下，陈岳西如何能席卷4亿元巨款跑路?
平阳县政府证实了预售款被提走一事，但通过什么方式提取，当地政府、银行等均不愿提及。
“银行对资金账户一般都有审查责任，要有票证、相关合同，才能把钱取出来，而涉及土地、房产的资金账户，更有特殊监管，能把钱拿出来确实很奇怪。”上海律师杜跃平表示。
怎么收拾13亿元债务
去年8月，平阳县政府成立了泰宇花苑工作协调处置小组，由平阳县政法委副书记叶永武担任组长。据该小组估算，陈岳西留下的债务共约13亿元。
可是，三幢楼的工程造价共2亿多元，若按估值，拿地价格最高不过3.69亿元，也就是说，陈岳西总投资不过五六亿元，何以欠下13亿元的巨额债务?
“可能是因为他自有资金太少，大部分依赖融资。这在温州房地产商中很普遍，胆大者在民间迅速融资，借高利贷中标后，稍加开发，期待房地产高回报来偿付利息。这种模式在楼市热的时候可行，一旦遭遇房地产政策性调控，就会出现问题。”温州中小企业促进会会长周德文分析说。
面对烂尾困局，泰宇花苑工作协调处置小组设计了两套方案：一是进入破产清算，二是续建剩余项目。该小组更倾向于后者，希望中国建行温州分行、安信信托以及自然债权人能出资续建后期未完工项目，出售后以盈利方式偿债。
据处置小组计算，若走破产清算程序，眼下只剩下7万平方米左右的楼层面积，即便按楼盘价13000元/平方米测算，也远远不够。而若续资再建1、2、3号楼，售后项目收益预计为9.2亿元，资金缺口则缩小在3.8亿元至4.8亿元间。
“县政府已经发了红头文件，3月份开始续建楼盘，尽早将房屋交付到购房户手中，资金由政府暂时垫付。”该处置小组的一位工作人员介绍说，当地法院已经启动司法重整程序，以确保购房户尽快拿房。
随着安信信托的泰宇花苑项目4月底到期，安信信托也即将面临偿付客户的现实。陈岳西的跑路，让泰宇花苑的这个“大债主”也陷入了深度焦虑，续建计划也因此遭遇变数。
2012年12月，安信信托在上海提起诉讼，要求将5号楼剩下的70多套房源卖掉，以便其收回一部分资金，然后再拍卖土地。但是，这种剥离优质资产的方法，显然会让本有意接盘的开发商退避三舍，更难获得当地政府的认同。
2013年元旦前，最大的两位债权人安信信托和中国建行温州分行，已经在上海市二中院完成了土地确权，双方确认，目前工程烂尾、业主纠纷缠身的泰宇花苑4、5、6号楼对应的地块，全部为中国建行温州分行抵押物，与安信信托无关。
然而，一位处置小组的工作人员透露，当地政府有资料显示，牵涉其中的4、5、6号楼也牵涉到了安信信托。牵涉到纠纷的是这个项目4万余平方米土地的使用权。而这些土地正是开发商资金启动的主要筹码。
有分析者称，泰宇房产抵押给中国建行温州分行和抵押给安信信托的土地应为同一块，因此应该是不合规的二次抵押。但建行内部人士认为建行和安信信托是抵押顺位关系，不存在二次抵押一说。
2月20日，两位大债主中国建行温州分行、安信信托在上海二中院进一步协调，再次商讨上述工程处置方案。
该项目的代管律师告诉《浙商》记者，目前泰宇花苑楼盘已启动司法破产程序。根据破产法，牵涉此项目的官司应该中止。然而，中国建行温州分行和安信信托依然在推进官司。
[专家点评]
叶伟江上海名博房产投资有限公司董事长
房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，使得房企假借各种融资工具拿地是无奈之下的选择。
随着政府房产政策的逐步收紧，地产企业的融资越发困难是不争的事实。对于诸多面临资金窘境的房企来说，长期面临上市融资道路被封、银行融资渠道变窄、信托兑付压力巨大、民间借贷风险太高的尴尬处境。
房地产公司应该均衡自有资金比例，一方面在资金不足和地产市场整体偏冷的情况下宜适度放慢拿地步伐，而从政府层面来说，在巨大的金融服务需求下，地产金融工具的创新也是当务之急。