究竟当下全国有多少商品房库存，即使有机构与人估算商品房库存的量大小，仅仅是部分而已，无法准确的计算.中国商品房库存分两种：一种是现房库存，另一种是期房库存，即广义商品房库存与狭义商品房库存之分。广义的商品房库存是包括现房与期房库存，狭义的商品房库存仅仅是现房库存。
这几天老谢的手机打爆了，每天都接到许多全国各地的政府官员、房企、银行、投资机构、购房人员、同行的咨询电话，询问我对目前中国房地产库存的看法。他们首先是炮弹一般的夸我，说我过去十年对楼市、房价、政策的预判，都对了，很靠谱。其次是说老谢对中国房地产市场看的透彻，对市场研究到位、对房地产认识深刻等夸奖的赞美之词。别人如此称赞你，你肯定高兴得犹如突然中奖1亿元的心情，说明别人对你很信任、很重视，看得起你，拿你当真正的专家学者看，内心中非常的尊敬你。一瞬间，老谢感受到巨大的心理与思想压力，因为老谢才疏学浅，深感学问无止境，仍需要探索。唯有尽自己的最大努力，给人们解答，否则对不起他们的如此支持与厚心，同时对得起自己的良心。最后是他们问了八个问题，基本相同。
第一是当前中国商品房库存究竟有多少？第二是商品房库存的统计是怎么统计的？第三是商品房库存去化需要多长？第四是中国住房进入严重过剩时代是否赞同？第五是如何看2.2亿平方米“空置”住房的新闻？第六是如何看待消化库存合计约为140.9亿平米，去库存需10年时间的新闻？第七是如何看社科院的21亿过剩总库存。老谢前几天就注意到这四则新闻，多方获得这方面的消息，做好了这方面的数据分析与统计。一则新闻称“按照我国人均住房面积30平米计算，6.8亿平方米，空置住房可供2.2亿人口居住”。二则新闻称三大块待消化库存合计约为140.9亿平米，去化时间需要10年。三则中国社会科学院表示商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。
全国商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积 .
从国家统计局的统计口径看，全国商品房销售额是指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)，与商品房销售面积同口径一样，是累计数据。中共官方数据无法完全反映出目前全国商品房库存的真实状况与实际情况，究竟当下全国有多少商品房库存，即使有机构与人估算商品房库存的量大小，仅仅是部分而已，无法准确的计算.中国商品房库存分两种：一种是现房库存，另一种是期房库存，即广义商品房库存与狭义商品房库存之分。广义的商品房库存是包括现房与期房库存，狭义的商品房库存仅仅是现房库存。
目前中国商品房库存主要是指现房的商品房库存，所以国家统计局的商品房
库存数据只统计了已经竣工的面积，未统计期房。
当前全国商品房库存量走势看，过去中国20年一直与商品房销售面积一样呈增长态势。唯有在2004年和2007年，商品房库存量的指标曾小幅下跌过，从2011年开始，待售面积突然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，2015年10月已放缓至18%，说明库存压力快要见顶。一方面是全国商品房销售持续好转，房企加大去库存的促销。另一方面是中央到地方政府全力去库存，出大量的刺激楼市需求政策，全方位去库存。三是土地供应的放缓与新增供应的下降。四是货币与信贷政策的放松，刚需与改善需求全面的释放。五是保障房、棚户房的建设未达到市场预期的效果。因此，商品房库存的总量有下降的趋势。
讲完商品房的现房库存，再讲讲商品房的期房库存
按照易居研究预测，如果暂按待全国售预房和现房的数量不差多，即现房为4.4亿平米，期房为4.4亿平米，二者合计8.8亿平米左右
不过，还有应考虑到：新开工面积中的少量住宅，或者由开发商代为政府建设出租型保障房，或者自己持有经营
另外是还有两种潜在的期房：一种是已开工，但尚未预售。另一种是已购地，但尚未开工。
即总体上看，开发商手中持有一年能卖完的土地存货
按易居的分析，2015年前10月，全国商品住宅销售面积8.4亿平米，其中现房面积为1.8亿平米，占比为约21%。截至10月底，全国商品住宅现房待售面积为4.4亿平，除以今年前10个月的月均现房销量(0.18亿平米)，得出当前商品住宅现房库存的去化周期为24个月。这一数值相比合理值明显偏高。由于新开工面积会转化为期房，多数项目为一年左右。2014年全国开发企业的商品住宅新开工面积为12.5亿平米，假设剔除二成的开发企业为政府代建面积及自持面积，还有约10亿平米转化为期房，除以2015年约10亿平米的商品住宅销量，则去化周期为12个月左右。这一数值，与上文的另一种算法的11个月，非常接近，可以相互佐证。另外，库存压力测试，还可能拿国家统计局历年的商品房待售面积(现房)，除以当前商品房销售面积(现房与期房)，得出去化周期。1997年之后去化周期一路下滑，2007年最低点，当时楼市最火爆；2011年之后，曲线快速向上，说明全国商品房供大于求。
第一是中国楼市库存到底有多严重？国家统计局发布数据显示，截至2015年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高
第二是68632万平方米的待售面积到底有多大？
第三是140亿库存量，去化时间达到10年
已批准预售但尚未销售的7亿平米
加上71亿平米的已批未建库存、56.1亿平米的在建未售库存
即便按照2013年历史最高销售纪录(13亿平米)，也要10年以上消化完
第四是21亿过剩总库存量。
一是2.2亿人口居住的统计问题
二是对于140亿库存与10年以上去化的统计看。其一是6.8亿是现房待售面积，期房是7亿平米，应该是估算。
房地产施工面积
“在建未售库存”指的是应施工中、尚未售出的期房
三是对于商品房库存总过剩面积超过21亿平方米的计算，依然是存在严重的概念认识与计算错误。
按易居的观点，2015年前10个月，全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平米，这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平米新开工面积，严格讲，从狭义上看，这两类都不能算库存.竣工面积即现房，如没卖出，则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了；当年新开工一般难以达到预售标准，还没拿到预售证，怎么知道卖不出去？除去这两块，还剩36亿万平米。这还没完，这其中还应剔除已经预售掉的预房(但还在施工中).2015年前10月，全国商品房期房销售面积为7.3亿；由于从预售至竣工，需要1-2年，就按1.5年计算，则今年前10个月的施工面积中，再加8个月，共约13.1亿平米。上述的施工面积36亿平米，再减去13.1亿平米，则还剩22.9亿平米，这就是在建未售的面积！如果进一步剔除房企自持不售的房屋，还有房企为政府代建的保障房、安置房，估计只有十几亿平米.
待售的现房
可售待售的期房
已开工未预售的期房
房地产开发企业待开发土地面积
另外有一则新闻说中国的房屋已经够34亿人居住。
（作者谢逸枫，当代经济学家，著名房地产专家，中国楼市黄金派掌门人。）