8月28日，中共出台新一轮房地产政策，推动现房销售、延长房贷期限并调整房企融资规则。但对已出现的大量烂尾楼，以及购房者承担的损失，政策并未给出明确答案。图为建筑工人在北京一处住宅社区搭建鹰架。(Greg Baker/AFP via Getty Images)
8月27日、28日，中共住房建设部央行、自然资源部、金融监管总局、证监会等密集印发三份文件（见下表），对房地产基础制度进行重大调整。各界高度关注，诸如“中国住房金融制度迎来划时代变革”“重写行业生存规则”之类评论甚多。笔者认为，这轮新规因现实因素制约，将难以“破旧立新”，所谓加速构建的房地产发展“新模式”已在走向“变形”。为什么呢？
第一，当局为何选在8月底推出新规？
新规是为抢时间，在时间点上至少有两大考量。其一，3月全国“两会”上李强在政府工作报告中称“保交房”任务全面完成（官方数据：截至2025年10月，全国750多万套已售难交付住房实现交付），历史遗留烂尾风险已得到实质性化解（“存量消化”），这次新规就是要堵死新项目烂尾的漏洞，建立“增量防火墙”。
其二，给2027年的城投断奶提前铺路、重塑规则。根据2024年8月底四部委联合非公开印发的《关于规范退出融资平台公司的通知》（150号文），全国数千家城投平台必须于2027年6月末前全部彻底剥离政府融资职能（即“退平台”），与政府信用完全脱钩，转型为“城市综合运营商”或“国有资本投资公司”。8月新规，一边用极其严厉的条款堵死了地方政府利用城投倒卖土地、变相举债的后路；另一边又通过信贷体系重构（包括股票、并购、REITs、不动产私募基金等），试图让这群城投在失去政府信用前，能够通过REITs把手里的房产变现，或者通过股权基金引入真正的社会资本，给那些转型搞现房、搞保障房运营的城投平台留出了一条通往市场化生存的生路。
第二，当局误判：房地产已经止血
8月新规的一个重要基础，是当局判断2021年楼市泡沫破灭导致的大流血已被止住了。理由有好几个。一是保交楼任务完成；二是房企化债批量“收官”、风险出清提速（例如碧桂园总额约177亿美元的境外债务重组方案已全面生效）；三是从2026年第二季度开始新房价格企稳（截止2026年7月，全国70城同比跌幅连续3个月收窄，新房价格环比上涨或持平的城市数量在7月份增加到了23个）、房价“无底线下跌”的恐慌预期被打破；商品房+保障房的“双轨制”住房体系已成型（通过3000亿保障房再贷款及地方专项债，2025-2026年各地国企大批量折价收购了市场上的存量现房，转化为保障性租赁住房）等。
然而，这个判断是有问题的。判断是否“止血”有三个核心指标：房企现金流、居民买房意愿、土地市场。从这三个指标看，目前只能说是从“主动脉破裂”进入了“慢性失血”阶段，血并没有完全止住。
（一）成交大盘仍在“缩量失血”。今年1-7月份，新建商品房销售面积45,021万平方米，同比下降11.8%；新建商品房销售额42,718亿元，下降13.1%。全国商品房年销售面积已从2021年17.9亿平方米的高点，预计下滑至2026年全年的7.8亿平方米左右，这还没到“底”。
（二）房企到位资金面“严重缺血”。2026年1—7月份，房地产开发企业到位资金同比下降20.3%。其中，国内贷款同比骤降32.1%，个人按揭贷款同比下降23.5%。这意味着房企融资渠道被掐断、收缩的速度，甚至超过了销售额下滑的速度，多数中小民营房企仍面临着极其残酷的生死存亡考验。
（三）房企开发与投资意愿“深度贫血”。2026年1-7月份，全国房地产开发投资43,009亿元，同比下降19.2%；房屋新开工面积26,700万平方米，下降24.0%。房企拿地意愿极低，整个行业处于“不扩表、不拿地、纯消耗存量”的状态。
（四）二手房市场以价换量的“流血割肉”。刚需和改善型买家能够入市，是因为大量的二手房业主主动调低预期、大幅降价割肉，才换来了交易量的腾挪。财富效应的幻灭，影响是深远的。
（五）2026年上半年，国有土地使用权出让收入9,778亿元，同比下降31.5%。相比而言，2021全年曾高达8.7万亿元。预计2026年全年的土地出让收入将回落至2.5万亿到3万亿元区间，退回到了2010年前后的水平。
第三，新规变形难以避免
过去，卖期房，企业拿着购房人的首付款和按揭贷款继续买地、开发，由此形成典型的高杠杆、高周转、高扩张模式。这个模式长期运行，需要满足一些条件，诸如住房需求持续增长、房价不能长期下跌、金融体系不断提供新增融资等等。然而，2021年楼市泡沫破灭，条件改变，这个模式就破产了。
现在，由卖期房转向现房销售，房企资金压力巨增。为解决这个问题，就需要建立一条房地产资本循环的新路，新规的设计是：项目早期可以引入股权资本和不动产基金，建设阶段可以通过银行和债券融资，行业整合可以通过并购完成，成熟资产则可以通过ABS和REITs退出。
不过，新规的设计是理想状态。在房地产仍流血、中国资本市场畸形发展、既得利益格局不打破的情势中，新规势必变形，而且这个变形现在已在演变中了。举例而言：
（一）股权融资（IPO、再融资）：从“市场定价”转为“特定主体的点对点定向增发”。目前房企业绩惨淡，市场根本不认地产股的估值。当局的玩法是，允许亏损、有风险的优质房企（如万科、地方重点国企）进行定向增发（定增），而接盘方清一色是地方国资（如深铁）或具有特殊任务的中央并购基金。国资和政策性资金可以合法地把钱注入出险房企的股权里，绕开了直接财政拨款的限制。
（二）债券融资：全面依赖“国家信用背书”的硬性摊派。房企债券一级市场发行极度困难，二级市场动辄折价，普通公募基金和散户根本不敢买地产债。怎么办？只要是政策想保的“白名单”房企发债，国家级信用机构直接出面在债券后面签字担保，然后定向卖给国有大行和有政治指标的保险资金。
（三）基础设施REITs与不动产私募基金：从“看重收益率”转为“算政治帐”。存量房产要发行公募REITs，市场最看重的是净现金流分红率（Cap Rate）。在目前经济周期下，很多项目的租金回报率连3%都达不到，而资本市场要求的回报率至少在5%～6%以上。为了让REITs能落地，一方面，地方政府通过免税、降低土地出让金补缴标准，或者由城投公司承诺“售后回租、保底收益”等行政手段，强行把底层资产的收益率“做”到符合上市标准；另一方面，证监会和银保监会允许社保基金、养老金、大型国有险资将REITs视为特殊固收资产进行配置。这不是市场化的自发买入，而是“长期资金支持国家战略”的定向引流。
（四）并购重组与ABS（资产证券化）：低价清算出险民企的资产。民企手里有高质量的存量资产（如市中心的商场、优质现房），但因为债务爆雷被法院冻结，无法在资本市场交易。证监会配合法院和地方政府，允许资产在重组过程中免受部分历史债务的司法冻结追索，并给予税收优惠。这使得央国企和专项不动产私募基金，能够以极其低廉的折扣价（甚至是清算价），在资本市场将这些优质资产打包成ABS（资产支持证券）或者直接收购。
上述变形，已见端倪。中指研究院统计数据显示：2026年1至6月，房地产行业债券融资总额为3,158.8亿元，同比增长21.7%。从融资结构来看，信用债融资1,766.1亿元，同比增长11.8%； ABS融资1221.0亿元，同比增长27.5%。
我们且将这3,158.8亿元拆开来看。（1）信用债（1,766.1亿元）发行主体，几乎清一色是央企、国企以及地方重点国企（如保利、华润、中海、华发），出险民企在债券一级市场上依然是“零发行”或处于实质性断供状态。（2）ABS融资1,221.0亿元（大增27.5%），这些ABS的底层资产近八成是CMBS/CMBN（商业抵押贷款支持证券）和类REITs，这是国资平台合规接盘民企存量优质资产后，在资本市场进行资产证券化的成果。（3）虽然债券融资总额同比增长21.7%，但同期房地产开发企业实际到位资金同比下降20.2%，也就是说债券市场的这3000多亿元只是定向给极少数头部央国企“借新还旧”、维持债务不爆雷的“输血”；而对于整个房地产行业来说，最关键的“销售回款造血功能”依然残损。
结语
概而言之，中共这套新规，是中央既不直接出钱，也不让市场自由崩溃，也不抹平债务，而是通过金融集权和行政微操，把债务期限拉长到20～30年，使房地产的泡沫风险，有步骤地向银行、国企和地方长线资金进行再分配。
它的危害在于：用体制权力将一场原本应该由“爆雷房企与投机资本”承担的市场化急性危机，通过金融重组和拉长周期，转嫁并稀释成了全体社会成员的慢性痛苦。