中国房地产面临政策风险 房企将迎来大洗牌

中国房地产企业面临来自中共政策的风险。

中共中央政治局近期宣称房地产不再被用作短期经济刺激工具。华日报道认为，中国房地产市场面临来自中共政策的风险。陆媒报道认为，中共对房地产行业的最新定调，将引发房地产市场新一轮大洗牌。

中国房地产市场面临政策风险

《华尔街日报》8月1日报道，中共中央政治局经济会议上强调，房地产不再被用作短期经济刺激工具，这对于持有中国房地产资产的投资者可能是一个警告，在中国，经济领域中更多的风险来自中共政策，而非市场本身。

这是继4月19日之后，中共中央今年第二次提及房住不炒，也是首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

此外，彭博报道，对于购房者来说，6月份银行被劝阻不要降低抵押贷款利率。

消息引发房地产上市企业股票暴跌，7月31日（周三）午盘，沪深300地产指数下跌3.1%，而沪深300指数仅跌0.7%。截至收盘，A股地产板块跌近1.5%，其中凯旋城跌9.21%，华夏幸福、金地、万科、绿地、华侨城等跌幅均超过3.5%；港股也有120只地产个股下跌，其中新天地产集团跌幅达12.5%；融创中国跌幅3.63%。

就在中共中央政治局表态前后，辽宁大连和安徽合肥接连发声，进一步加码楼市调控。

华日指出，中国房地产市场对经济产生了一次又一次的刺激作用，因为房地产的回报比股市更强劲、更可靠，地方政府更依赖土地销售收入。

华日报道说，中国经济面临着其他市场所没有的不利因素，那就是来自中共政府的威胁。无论是科技公司还是金融机构，只要不为中共政府所喜，或者该机构的投资者与中共政府有过节，政治优先事项都可能排到投资优先事项之前。房地产投资者不应指望会有与此不同的局面。

房企将迎来新一轮大洗牌

陆媒《21世纪经济报道》报道，中共政治局对房地产行业的定调，将引发房地产市场一轮大洗牌。

事实上，中共近期不仅收紧了房地产信托融资，更对房企海外发债作出更苛刻的规定。7月早些时候，中共国家发展和改革委员会规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

房企融资渠道被收紧，更多中小房地产企业资金链受到考验。据中共官方媒体报道，今年已有近300家房屋建筑商申请破产，较2018年增加50%，其中大部分是小企业。

某知名房企高管表示，从房地产行业角度来看，这意味着房地产已经从拉动经济的火车头转变为稳定经济的“压舱石”，房地产将在不突破上限、不穿透下限的区间内小幅波动，最终进入横盘时代。

该房企高管解释说，所谓房地产横盘时代，意味着市场蛋糕不会变得更大，但也不会太小。不过，蛋糕的切分取决于不同房企的发展意愿、战略与能力。大房企依然希望继续扩张，但他们可选择的城市数量以及项目正在减少；而信贷、发债都与小房企无关，他们所依赖的信托通路已断，仅剩高利贷通道，势必大批陷入被收购的境地，这意味着大房企的兼并收购机会再次到来；中型房企则进退两难，对他们来说，前进之路被堵，转型、转行却更难。

中国指数研究院最新数据显示，房地产市场正呈现市场分化严重的局面。从销售额来看，房企销售额TOP100均值达636.7亿元，规模破千亿的房企增加至15家。2019年1~7月份，房企销售额超过千亿的企业均值为2043.7亿元，前十房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿，其中碧桂园销售额高达4510亿元。但与此同时，一些竞争力不强的中小房企正逐渐退出市场。

上述房企高管认为，中共政治局的定调是希望提前预警、防范“热钱”再度流入房地产，严防楼市泡沫继续膨胀并防止泡沫破裂。

今年以来，中国房地产行业的杠杆率大幅增加，一个追踪中国房地产美元债券的富时（FTSE）指数规模已增长逾270亿美元，增幅约为50%。