势不可当！楼市调整趋势不可逆转，房价跌至多少才会有人买？

2023年上半年，中国房地产市场调整趋势愈发显著。一线、二线、三四线城市房价均出现不同程度下跌，其中跌幅最剧烈的辽宁丹东二手房价环比下跌高达2%。这并非个例，数据显示，6月份百城房价数据中，91个城市二手房价下跌，占比高达91%，仅1个城市持平，8个城市微涨。具体来看，一线城市房价下跌0.13%，二线城市下跌0.27%，三四线城市下跌0.3%。与此同时，市场成交量持续萎缩，全国13个重点城市二手住宅挂牌量激增至199万套，较年初159万套增长25%，上海、武汉和西安增幅尤为明显，分别高达82%、72%和40%，这预示着市场供大于求的压力日益增大。

央行第二季度城镇储户问卷调查也印证了市场悲观情绪的蔓延：仅有15.9%的居民预测房价上涨，而预测房价下跌的居民比例高达16.5%。越来越多的人对未来房价走势缺乏信心。

这种市场低迷态势并非偶然。三年疫情的冲击波及各行各业，导致许多中产阶级收入下降甚至失业，消费者信心受挫，购房需求趋于理性，不再盲目追逐房产。另一方面，持续两年多的观望后，炒房者终于认清了楼市“钱景”已逝，赚钱效应荡然无存。他们纷纷选择抛售房产或持币观望，进一步加剧了市场下行压力。

面对持续调整的楼市，一个关键问题浮出水面：房价究竟还要跌多少才能触底反弹，吸引购房者入市？对此，市场观点莫衷一是。一些人认为，房价下跌20%即可抄底，毕竟政府已出台大量利好政策鼓励购房。然而，另一些人则认为，国内房市泡沫巨大，房价至少需下跌50%以上才能见底。

我们认为，不同城市房价调整幅度差异巨大，不可一概而论。一线城市如北上深，由于房价泡沫过大，房价需下跌至2万多元/平方米左右，才能与当地居民收入水平相匹配。二线城市则需要跌至6000-8000元/平方米才能达到类似的平衡点。三四线城市由于泡沫相对较小，房价下跌至3000-4000元/平方米区间，可能即可达到与当地居民收入的平衡。总而言之，各地房价最终调整幅度，将取决于当地泡沫程度和居民收入水平的综合作用。

当然，我们对上述预测，也并非没有质疑空间。目前北上深一线城市平均房价仍在6.5-7万元/平方米，部分新房甚至突破10万元/平方米，跌至2万多元/平方米似乎可能性较小。同样，二线城市房价普遍在2万多元/平方米以上，腰斩至8000元/平方米也存在巨大挑战。然而，市场变化瞬息万变，未来走势仍存在诸多不确定性。

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