中国“纸面财富”崩塌？比房子卖不动更担忧的3件事，已经悄悄在城市蔓延

昨天晚上和几个中介朋友吃饭，其中一人吐槽，“上个星期就约了俩客户，还都只看200万以下的二手房”。

另外一个朋友说，实际的数据更让人心凉——2025年7月，六大城市的房产成交量比去年同期大跌了29%。现在新房子一个季度卖掉的，还不如去年旺季一个月卖的多。

然而他们不知道的是，房子卖不动，其实只是表面现象，真正更令人担忧的3件事，已经悄悄在城市蔓延。

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当“纸面财富”崩塌，预售屋解约潮背后的家庭财务危机

数月来，全国各地开发商几乎都加入了“买房送装修、送车位”类似的变相促销活动中，照理来说，100万的房子送15万的车位，相当于打了85折，已经很优惠了。然而很多人手上真的是资金紧张了——

今年前5个月，很多人连预售的新房都退订了，退单量比去年同期暴增60%。

我认知一个在某科技公司上班的哥们，三年前冲着高薪买了套预售房。那时他还说“月供4万小意思”，结果上个月就默默去退了房。他说：“公司奖金砍了，老婆又失业，再供房真要喝西北风了。”

更麻烦的是，退订的人一多，开发商收不到首付，资金周转就更困难。而银行那边贷款审批也更严了，房贷增速降到了7.38%，是18个月以来最低的。这些问题就像滚雪球，越滚越大，最后可能拖累整个经济链。

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中产消失的骨牌效应，正在改写楼市消费图谱

以前的成交数据里，千万的二手房很普遍。如今呢？最近一组成交数据，真的让人大吃一惊，大城市成交的多是“廉价房”——

广州200万以下的二手房占了总成交的46%，南京更是高达58%。就连上海，300万以内的房子都占到45%。

中产换房改善？真的越来越不现实了。

比如说，你想换套300万的房？得先把自己现在住的“老破小”降价两成卖掉。这么一折腾，每月月供可能从7000涨到1万2。

听一个专门做贷款的朋友透露：“去年想贷款换房的改善群直接减少了37%，反而是科技公司员工来借钱的多了两倍。”

当中产都开始收紧钱袋子，消费降级，受影响的又岂止是房市？

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不动产的价值逻辑，正在经历一场静默革命

不知道你注意到没有——那些大型保险资金早已悄悄转向了：2025年上半年，他们对不动产的投资增加了40%，但钱不是进入了普通商品房，而且投到了物流园、长租公寓这类能稳定收租的项目。

北京五环外放开限购，表面是鼓励买房，其实恰恰就暴露了重大转向：现在真正的刚需都在郊区，市中心高价房反而难卖。今年前7个月，北京八成的成交都在五环外，这就已经说明了一切。

一位做投资的朋友跟我聊天时感叹：“现在谁还指望房价暴涨？能稳定收租4%–5%的资产才是真香。”

可见，大家的思路已经变了，以前买房的目的是为了升值，现在更看重的是能不能长期收租。

写在最后

昨晚上一个炒房的朋友说，“现在的网约车队伍里，怕是50%都是之前干房产的”。

不得不说，这一波退房潮之下，很多家庭都陷入了财务吃紧、中产购买力下降，以及整个投资逻辑也发生了根本转变。

这三股力量，正在不动声色地改变市场的走向。

也难怪！当上海的工程师用公司股票买房，普通家庭为了省利息甘愿住在20年的老小区时，发生改变的又何止是房市？

实际上，我们每个人的生活剧本，都在重新改写。