前所未有危机 上海甲级写字楼也崩了

中国经济持续下行，第三方权威机构的报告显示，2025年第三季度，作为中国经济风向标的上海甲级写字楼市场，正面临前所未有的结构性危机。多位业内专家指出，写字楼与商铺是最能反映中国经济实况的“晴雨表”。从当前的空置率与去化速度来看，市场或需百年才能消化现有库存，预示更深层次的经济萧条压力正在积聚。

需求暴跌   “百年去化”危机浮现

国际知名商业地产服务公司戴德梁行（Cushman& Wakefield）和高力国际（Colliers International）等机构发布的2025年上海第三季度甲级写字楼的市场数据，令人触目惊心，体现了企业对经济前景的极度悲观，引发业内人士的关注和解读。

财经博主“微湖说房”指出，与住宅相比，写字楼与商铺更能准确反映经济景气度，“戴德梁行”等第三方平台的数据比官方统计更具参考价值。报告显示，上海三季度甲级写字楼存量面积达1781万平方米，而净吸纳量仅为2.9万平方米——意味着庞大空置库存几乎没有被市场消化。

他分析说：“这意味着平均每栋甲级写字楼每月出租不到1万平方米。”要知道，写字楼是企业形象的象征，如今连上海企业老板都不愿租，这背后反映的，是整体经济信心的崩塌。

他回顾十年前的情况：“当年北京、上海的CBD区一屋难求，企业排队租楼，甚至要给中介送红包才能插队。而如今，上海甲级写字楼存量高达1781万平方米，去化面积比去年同期暴跌逾八成。”

以此推算，按目前去化速度，上海市场需100多年才能完全吸收现有库存——远超行业公认的6年健康周期。“微湖说房”形容：“如今的上海商业地产市场，就像在ICU里等着拔管。”

上海甲级写字楼    供需关系的极端化失衡

财经大V“梅大师”也表示了担忧。他引用一份高力国际公司对2025年三季度上海甲级写字楼市场回顾和展望的报告说，2025年第三季度，上海全市甲级写字楼去化速度比去年同期跌了80%多，是近五年的最低水平。2025年截止目前的“全年”净吸纳为25.8万平方米，而上海第三季度甲级写字楼的存量就达到1781万平方米。

“梅大师”说，更雪上加霜的是，报告显示，今年三季度上海新增（投入使用）的甲基写字楼有11.4万平方米。2025年全年上海写字楼新增供应将达到77.2万平方米，这是什么概念？新落成的写字楼直接加剧空置——会出现更一大批空置的甲级写字楼。他强调这还只是甲级写字楼。而全国各个城市的新增写字楼的面积都在增加。

报告显示，上海2025年第三季度甲级写字楼空置率达到21.4%，环比第二季度上升了0.3个百分点。净有效租金方面为每天平均6元/平方，季度环比下跌了3.3%，而全国平均租金仅4.5元。

梅大师还具了一个实例。他说，他一位在上海开公司的朋友近期退租位于上海红桥路和凯旋路交界处的一个写字楼办公室，原因是物业费高昂。结果物业公司主动降价希望他搬回去。可见市场竞争之激烈。

全国80个主要商圈64个租金环比下跌

“梅大师”补充，全国写字楼市场状况甚至比住宅更糟。根据中指研究院发布的《2025年第三季度中国写字楼租金指数研究报告》，全国重点城市80个主要商圈（包括上海淮海路）写字楼平均租金为4.55元/平方/天，环比下跌0.33%，前三个季度累积下跌了1.39%。其中有64个商圈租金下跌，占比高达80%。

（资料照料）

全国地产市场正在脱轨

梅大师感慨道，商业地产中的重头是写字楼，已经变成了什么样子？就不要说商业地产中的商场的部分了。商业地产中的商场部分，大家都看到，只能靠五一、十一长假支撑。

“微湖说房”则表示，从一线城市的写字楼和商铺的空置率、租金的暴跌，市场的去化速度三个指标来看，中国的经济真正的大萧条已经开始了。不仅是全国一线城市，省会城市和三、四线城市的商业的恶化程度也比一线严重很多。如果说一线城市楼市得了癌症，那么二、三线城市的商业地产市场离彻底完蛋不远了。

他指出，北上广深这四大一线城市的房地产数据都是有史以来最差的。作为经济晴雨表，中国未来房地产市场正在发生脱轨。