王赫：万科总裁被警方带走 债务危机更趋恶化

图为2024年5月9日中国房地产开发商万科在中国东部浙江省杭州市正在兴建的住宅大楼。

1月15日，被视为中国房企标杆的万科，其已任职七年的执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被中共警方带走。这引发各界热议，本文试作三点解读。

第一，万科的债务危机更趋恶化

祝九胜被警方带走当日，万科的境内债券“20万科06”跌超20%，触发盘中临时停牌，惊掉许多人的下巴。万科的美元债也创下多个跌幅记录，如2029年11月到期的票面利率3.5%的债券价格跌至30.6美分，接近历史谷底。

其实，2024年以来，万科就已在资本市场上遭遇了严重的信任危机。事实上，万科早就一再被下调评级。2024年3月11日，穆迪将万科的评级从Baa3下调至Ba1（进入“Ba1”级预示着该企业信用风险高、违约风险较大，属于“非投资级别”“垃圾级”）。穆迪甚至认为在未来12～18个月内，万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将面临严峻考验，将来可能进一步下调万科的评级。果然，当年4月，又下调至Ba3；当年8月13日，又将万科企业及其全资子公司万科地产（香港）的公司评级进一步下调至“B1”，展望为“负面”。

另据亿翰智库监测数据，截止2024年9月底，万科的货币资金总量约797.5亿元，较2023年末的998.1亿元减少200.6亿元，有息负债合计3,276.1亿元，一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债为1,166.3亿元，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅约68%。这样的数据表明，虽有来自官方的巨大支持，但万科的债务危机仍是难以避免。

更严重的是，万科今年将迎来债务兑付的小高峰（据标普信评数据，万科2025年到期的公开市场债券本息合计约300亿元），但万科的销售额和现金流生成降低，公司2024年运营已很艰难（万科2024年三季报显示，2024年1-9月，营收771.16亿元，同比下降24.25%；净利润同比下降231.73%，亏损80.90亿元），2025年资金压力更大。

而鉴于万科的形象与影响力，其债务危机无疑将加剧对中国房地产市场的悲观预期。

第二，事件揭万科经营管理问题表明中国房地产行业的畸形无以复加

官方以为万科是匹千里马（万科最大股东是国资——深圳地铁），给其许多偏食。例如，最近一年多，万科与险资机构之间进行债务谈判（市场预估万科通过险资机构发行的债权投资计划存量规模不低于300亿元），险资机构的态度似乎很坚决，没啥进展。去年底，金融监管机构直接出手，要求国内大型保险公司上报对万科的财务敞口，以评估这家陷入困境的房产开发商需要多少支持来避免公开市场违约。所以大家看到，近日，万科公告其子公司2019年的一笔期限不超5年的保险资管债权投资计划已获得债权人新华保险展期，展期期限或为两年。

不过，去年万科的丑闻一再爆出。例如，万科在山东烟台的多年合作方几次直接实名举报万科及董事长郁亮等高管团队偷税漏税、挪用资金、发放高利贷、洗钱。这个事情一度上了热搜。虽然万科及时回应称举报内容是严重失实。而且一个奇怪又诡异的现象就是相关的行业主管部门比如证监会、税务局、纪委、深交所、港交所等一直未就此事进行发声，而是不约而同地选择沉默。

也是2024年，绍兴万科房地产开发有限公司因编造虚假计税依据，在账簿上多列支出，扣缴义务人不缴或少缴、已扣或已收税款，被绍兴市税务局罚款31.49万余元；南京万科物业管理有限公司盐城分公司因擅自制定属于政府指导价范围内的前期物业公共服务收费标准，多收取业主1.2元/㎡的增值服务费，被盐城市市场监督管理局罚款70万元；年底万科济南公司总经理肖劲被山东警方带走调查；等等。

如果这次万科总裁祝九胜被警方带走与其在万科任职有关，这就表明万科内部的窟窿非常大，已经无法掩盖了。

中共的畸形体制和政策，导致中国房地产业黑幕重重，与金融业一起被称为中国最黑暗的行业。但万科一直被认为是中国房企的一股清流。如果万科的高管们果真私底下在大搞利益输送，那么万科其实跟恒大等房企本质上并没有什么不同。人们对中国房地产业将彻底绝望了。

第三，万科销售最近几年下滑速度惊人显示中国楼市泡沫破裂深不可测中共稳楼市政策再一次错判形势

万科1月3日公告，2024年全年，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，同比大降26.57%；合同销售金额2460.2亿元，同比下降34.59%。

要知道，2020年万科的合同销售额还高达7000多亿元。2021年楼市泡沫破裂对万科的打击是空前的。2023年，万科的合同销售额已只有3700多亿元，几乎腰斩。2024年，继续两位数下滑。

万科是中国房地产市场的缩影。据中国指数研究院数据，2024年1-12月，TOP100房企销售总额为43,547.3亿元，同比下降30.6%。销售总额超千亿房企11家，较去年同期减少5家，百亿房企86家，较去年同期减少30家。另据中共国家统计局数据，2024年1-11月份，中国国房地产开发投资93,634亿元，同比下降10.4%；新建商品房销售面积86,118万平方米，同比下降14.3%；新建商品房销售额85,125亿元，下降19.2%。

由此看来，中国房地产市场的下探远未到底，而中共竟然提出“稳住楼市”的政策目标，显然是再一次错判形势（详见笔者《中共决策层再一次误判房地产形势》等文）。

总之，这次万科总裁祝九胜被警方带走，不仅给万科，也给中国房地产业，带来了深深的寒意。中国楼市的出路，是深度清洗、市场出清。中共“稳楼市”方向错误，实质是另一轮割韭菜。

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