美国报税 HOA费用通常不能抵税 但这2种情况例外

美人口普查局(US Census Bureau)最新发布的“美国社区调查”(American Community Survey)结果显示，2024年全美约有2160万名屋主支付屋主协会或公寓管理费(HOA fee或condo fee)，约占全体屋主人数的25%。

随着房屋持有成本持续攀升，不少民众关心，这笔每月固定支出能否在报税时抵税；多数情况下不行，但国税局(IRS)规定中仍有少数例外情况。

雅虎财经新闻报道，HOA费用与屋主保险、房屋维修、水电、瓦斯等支出一样，通常被视为个人居住成本，原则上不得列为可扣抵的税务支出。

国税局明确指出，单纯自住住宅所缴纳的HOA费用，原则上不可在个人所得税申报中扣除；不过，若房屋有出租或营业，则可能符合例外条件。

第一种例外情况与出租、投资用房产相关。如果屋主所有房屋完全用作投资、全年出租给房客，则可将HOA费用视为投资支出，在申报所得税时全额扣除；不过，针对社区资本改善的“特别分摊费”(special assessment)，通常依旧不能列为可扣抵项目。

如果屋主拥有的是第二住宅，平时自用，一年之中有部分时间出租，则可依出租天数按比例扣抵HOA费用。只要一年出租达15天以上，即可针对实际出租期间，申报相对应比例的HOA支出。但若出租天数未满15天，该房屋仍被视为自用住宅，无须申报租金收入，也不得扣抵HOA费用。

此外，国税局允许“部分出租”的情况。例如，若屋主仅出租住宅中的一个房间，且该房间面积约占整体住宅的10%，则可扣抵约10%的年度HOA费用，作为出租相关成本。

第二种例外则涉及居家办公室(home office)，自营业者若符合居家办公室扣抵资格，可依实际使用比例，将部分HOA费用列为可扣抵支出。例如，居家办公空间占住宅总面积10%，原则上可扣抵10%的HOA费用。

不过，此规定仅适用自行申报营业所得的纳税人，也就是须随个人报税表(Form1040)一并提交附表C(Schedule C)的自营业者。受雇于公司的远距上班族、领取W-2薪资的员工，即使在家工作，也无法扣抵HOA费用。

至于实际报税方式，纳税人仍可选择“标准扣除额”或“逐项扣除”。逐项扣除的前提，是所有可扣抵项目总额高于标准扣除额，才具实际节税效益。

国税局已公布2025、2026财税年度的标准扣除额，纳税人可评估自身状况，决定是否逐项列举，才能在合法范围内发挥最大的节税效果。

（示意图）