留学生锐减40% 加拿大住宿市场迎冰火两重天

2022年8月，汤普森河大学(TRU)的学生住宿等候名单过长，以至于该校从不列颠哥伦比亚省北部采购了一个拥有113个床位的工棚作为临时措施。

不到三年后，这所位于坎卢普斯的机构如今正考虑关闭一栋有305个床位的宿舍，部分原因是加拿大对外国学生许可证的限制。

“由于联邦政策的变化，国际需求急剧下降，”TRU行政和财务副校长马特·米洛维克(Matt Milovick)表示。“国际申请者的大幅减少将在今年秋季和明年秋季开始真正显现，因此这些数字将大幅下降。”

2024年，联邦移民、难民和公民部(IRCC)对可接受处理的学习许可申请数量设定了上限，这一决定正在对不列颠哥伦比亚省的学生住宿产生影响。

该部2025年1月24日的通知称：“这一措施使来加拿大的国际学生数量减少了约40%，也缓解了学生人口密集的租赁市场的压力。”

通知称，2025年，该部计划总共发放437.000份学习许可，比2024年再减少10%。最近，查尔斯三世国王在5月27日宣布了另一项新上限。

官方文本显示：“政府将在2027年前将临时外国工人和国际学生的总数限制在加拿大人口的5%以下。”

这些变化凸显了不列颠哥伦比亚省提供学生住宿的部分复杂性。一方面，TRU宿舍可能关闭，显示出政策的微小调整可能带来的剧变;另一方面，投资者看到了强劲的基本面，并正在加大投入。

不列颠哥伦比亚大学学生住宿和社区服务副校长安德鲁·帕尔(Andrew Parr)表示：“我上周在多伦多参加了一个学生住宿峰会，私营部门的投资者和开发商如今对学生住宿非常看好，市场上有相当多的可用资金。”

例如，北温哥华的Pure Multi-Family Group最近宣布，将与温哥华的Global Education Communities Corp.合作，在素里市中心开发一个价值3.3亿加元的“教育超级中心”，包括一座49层的混合用途塔楼，集住房和教育功能于一体，紧邻SkyTrain和西蒙弗雷泽大学的一个校区。

适应新格局的机构

Rennie& Associates Realty Ltd.咨询副总裁安德鲁·拉姆洛(Andrew Ramlo)表示，在学生住宿方面，整体趋势是供不应求。

他说：“就像整体住房市场一样，许多专上院校在学生住宿方面的建设不足，无论是在校园内还是校园附近。”“推动需求的不仅仅是国际学生的流动，我认为国内也有相当大的未满足需求。”

北温哥华的卡皮拉诺大学(Capilano University)正在校园内完成一栋有362个床位的宿舍楼，预计将于1月开始提供住宿。目标是将学生从目前从Tsleil-Waututh民族租赁的校外住宿区转移到这里。

卡皮拉诺大学学生成功副校长丹尼尔·莱万吉(Daniel Levangie)表示：“我们很幸运地从省政府获得了贷款和赠款的组合，再加上我们自己的内部资金。”“看起来我们能够在功能基础上进行管理，学生的成本与我们的运营成本有效平衡，因此不会让我们处于亏损状态。”

莱万吉说，卡皮拉诺大学通常收到的申请数量是床位的两倍多，这表明需求仍然强劲。两年前，有287名国际学生寻找住房，去年有214名，今年到目前为止有125名。“这不是最终数字，所以还不能说明全部情况，”他说。

与此同时，一些学院正在创新。

3月，昆特兰理工大学(Kwantlen Polytechnic University)与多伦多的SpacesShared(前身为RoomEaze Accomodation Inc.)合作，这是一个房屋共享平台，将学生与有空闲房间出租的老年人匹配。

学生副校长泽娜·米切尔(Zena Mitchell)表示，该合作覆盖了大温哥华地区的所有五个KPU校区，到目前为止已有近130名注册学生。“我们正在寻求增加房东的数量，并为我们的学生确定更多的匹配，”她说。

KPU目前没有任何校内学生宿舍，尽管有此规划。米切尔说：“我们正在继续与省政府对话，同时他们评估我们在素里校区建设潜在学生宿舍和住宿的商业案例。”

聚焦学生住宿的经济学

虽然不列颠哥伦比亚省的一些大学可能受益于庞大的捐赠基金和土地持有量，但不列颠哥伦比亚大学的帕尔表示，情况并非想象中那样美好。

帕尔说，尽管不列颠哥伦比亚大学不需要为已控制的土地付费，但节省的费用被高昂的借贷成本所抵消。“事实上，在25年的摊销期内，借贷成本高于我们用于学生住宿的土地价值，”他说。

另一个挑战是“公共部门(专上院校)通常不允许进行外部借贷，因为这些预算会纳入省政府的预算，并可能影响该省的信用评级，”他说。

除了那些获得省级资金的项目外，不列颠哥伦比亚大学的所有其他项目都是通过从不列颠哥伦比亚大学捐赠基金的一部分借款来融资的，并按抵押贷款利率支付投资利息，以支持捐赠基金的增长。

TRU的米洛维克表示，对于较小的大学来说，省级资金可以决定一个项目的成败。米洛维克说：“总的来说，当我们建造宿舍时，需要政府投资才能让学生负担得起租金。”他提到，由于该省预测需求不足，TRU最近一个75个床位项目的资金申请被拒绝。

不过，他表示，融资和建造宿舍没有单一模式。“有不同的机制，没有一个公式可以用来建造宿舍，”他说。

生活条件的差距日益扩大

在2024年10月的一份报告中，加拿大统计局的研究人员发现，平均而言，国际学生每个租赁单元的月租金比居住在同一城市地区的加拿大出生者高出10%。

报告发现：“国际学生比加拿大出生者更不可能居住在补贴住房中，更可能居住在公寓和较新的建筑中。”

与此同时，根据加拿大统计局2024年5月的一份报告，许多其他人居住在“不合适”的住房中，定义为卧室数量不足。例如，在温哥华，29.2%的学习许可持有者居住在不合适的住房中，而18至24岁的加拿大出生学生中这一比例为15.4%。

加拿大统计局称，来自印度的学生特别容易面临拥挤的生活条件，53.3%的印度学习许可持有者居住在不合适的住房中。

Rennie的拉姆洛表示，随着总理马克·卡尼的政府努力将包括国际学生在内的非永久居民从占加拿大人口的约7.4%减少到约5%，学生住宿可能会进一步受到干扰。

他说，由于国际学生占该群体的40%至50%，流动减少肯定会带来后果。“随着我们降低这些数字，肯定会对学生住宿产生影响，”他说。