珠三角房价暴挫 百亿炒楼资金深度套牢
珠三角楼市出现暴跌行情，深圳房价跌回一年前，广州一季度房价劲跌两成。同时，据地产业知名专家戴欣明估算，仅深圳炒房团就有百亿资金几乎全部被深度套牢。
降价风四起 百亿资金被套
深圳楼市今年以来乌云罩顶，房价跌回一年前，深圳市国土房产局14日发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平。
房价跌跌不休，一季度成交猛降了七成。深圳市国土房产局公布的一季度商品房成交数据显示，一手住宅仅成交量同比下降七成，成交均价环比降幅为16.53%。有研究人士认为，深圳楼市目前的调整才刚刚开始，未来将进一步下调。
深圳楼市投机投资者的资金链正嘎嘎欲裂，一些开发商选择了降价处理。万科地产在全国降价促销的结果是，更多的楼盘选择了跟风，比万科降价的幅度更大更猛。“此时不降，更待何时。”广州一位知名开发商的销售总监这样说。
在深圳，万科地产和金地地产先后降价入市，万科深圳公司为了平息老业主的不满，推出了“补偿”降价前购房业主的精装修优惠活动——3月新开盘均价下降了3000元/平方米，原购买毛坯房的业主只需再付300元/平方米的价格就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修。更有开发商明确宣布将一次降价到位。
3月18日，位于宝安的澳城开发商深圳澳达实业举办新闻发布会，该公司将于3月22日对旗下在售楼盘澳城销售价格进行大幅下调，预计会在原有均价28000元/平方米的基础上下调20%-30%。该开发商为这次大幅度降价取了个好听的名字，称为“春雷行动”。
除了深圳，珠三角其他楼市也岌岌可危。广州一季度房价跌两成。仲量联行中国区董事田强近日在广州区一季度市场研究报告会上指出，一季度广州的一手住宅成交面积下跌超过45%，而2～3月的一手房价相比去年10月的价格下跌20%以上。他分析说，现在广州市场正在面临近年来少见的拐点，而由于开发商的资金需求压力，短期内可能房价下跌压力仍然存在。
另外，万科的东莞项目万科运河东一号2月29日上演了惊人的跳水秀，推出七折甩卖促销，迫使其它开发商立即跟进此次的跳水降价。这使得东莞的房价一昔跌回两年前，并引发市场对东莞楼市要开始雪崩的恐慌。
珠三角楼市暴跌，据地产业知名专家戴欣明估算，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。而眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。
炒家特写镜头 陈彦菲：“我都快崩溃了！”
《华夏时报》报道，有近百人的深圳房产投资者联盟在珠三角业内小有名气，是一个标准的炒房团，这个联盟的成员之一陈彦菲近日说：“我都快崩溃了！”她表示，自己正面临一个痛苦的两难抉择：是亏本卖掉自己手头的3套房子，还是选择主动向银行断供，而这道选择题已经折磨她3个月了。
32岁的陈彦菲是深圳蛇口一家泰资企业的财务部经理，她自己透露年薪15万，丈夫则是龙华一家外贸企业的销售负责人之一，这样一个家庭在深圳原本可算是标准的幸福之家。
不过过完年后，她家已经为房子的问题不断爆发争吵，婚姻也面临危机。
她出示了一组数据。她现在手头上有4套房子，自己住的一套在蔚蓝海岸，是2003年买的。另外3套都是2007年买的，分别在深圳蛇口的半岛城邦、深圳龙华的金地梅陇镇和东莞金域中央，面积分别是120平米、110平米和90平米。当时的买价分别是3.5万、1.56万和1.2万，总价分别为420万、171万、108万。
“3套房子都是用来投资的，买的时候是三成首付七成按揭，3套房子付出了200万。”这是陈彦菲夫妇这几年打拼的全部资产。
“现在全变了，金地梅陇镇三期开盘价为1.1万、半岛城邦已经降到不到2万、东莞金域中央已经跌到9000元，一年内竟然缩水50%，而且银行不断在加息，我的月供已经突破2.2万了。我先生说我们是一个标准的负资产家庭。”陈彦菲语速很快地说。
“现在我们这个投资团已经有几个月没有团购了，我们人多，组织在一起和开发商谈判，商量退房或者价格赔偿的事，不过目前进展不大。”对于目前的状态，陈彦菲语气低落。
炒家特写镜头 张可：“找不到接盘买家”
在投资团里，类似陈彦菲这样的成员不在少数。
2007年2月加入的张可曾是深圳某媒体的地产记者，现在的身份是职业房产投资人组团人之一。他和陈彦菲的处境相同，2007年买了3套房产，分别在深圳南山、龙华镇和惠州，每个月月供近万，压力巨大。
“已经深度套牢了，我们这个炒房团该散伙了，好多人成了负资产，准备和开发商退房去。”他在电话中表示。
张可表示，2007年的这个时候，他们和当年的“温州炒房团”一样受到一些开发商的热烈欢迎。所到之处，都是楼盘开发商副总以上级别的人接待。
“因为他们一次性人数众多的购买常常可以帮楼盘承担销售压力，现在的开发商也很欢迎这样的团购投资者。”深圳兰江地产副总裁杨大谷这样表示。
一组组数据让张可越来越紧张。据深圳市国土资源和房产管理局14日发布的报告，3月份，深圳市新建商品住房销售均价为每平方米13618元，比2月份下降16.53%，房价回落到去年4月的水平，而广州2月份二手住宅成交量的跌幅也达到了63%。
陈彦菲说，房价的变化她早就注意到，不过，放盘出去的3套房子却一直没有找到接盘的买家，这让她成天提心吊胆。
屋漏偏逢下雨天，陈彦菲丈夫的外贸生意也在人民币升值步伐的不断加快中江河日下。“我年后换了新工作，收入不稳定，原来房子的月供2000元加另外3套新房月供共2.2万，再加上一家老小的生活费3000元，一个月的最少支出是27000元。”
投资客山穷水尽：断供或贱卖
深圳知名的投资客邹先生说：“2007年11月前购买的房产，正赶上了房地产的下降通道，这些人将成为自2000年以来中国的首批房产负资产者。”
邹先生介绍，深圳炒房团这种类型的投资客已经基本山穷水尽，目前就靠加按、高利贷等方式维持月供，甚至有些人连过年的几千元都是向人借的。
他估计再过一两个月这类投资客就很难顶住了，摆在他们面前的基本上只有两条路：向银行断供或者贱价出售。 而更多的炒房者选择和开发商对抗，要求降价补偿或者退房。
针对这些诉求，金地集团近期表态，不会支持业主的“无理”要求，但会拿出1000万元建立基金改善小区周边环境和增加配套设施。
深圳国土部门则表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求——“此头不能开”。
深圳一些激愤的购房者声称要终止还贷。由于不满开发商开出6.5折的销售价格，深圳市宝安区泰华阳光海的100多名业主提出，开发商应该承担降价销售给他们造成的损失，业主要求“补差价”或“退房”，否则就要终止还贷。
“从目前的情况来看，这些说法更多是一种情绪的宣泄，得不到法律上的支持。另外，终止还贷意味着放弃几十万的首付以及银行信用，不到万不得已是很少有人真正去实施的。”广东金晖律师事务所徐林律师表示。
负责泰华阳光海按揭业务的中国建设银行深圳分行相关负责人表示，对于业主断供，银行的应对是：每个月扣款会提前短信通知购房者，如果扣不到款就会进入催收程序，第一个月用电话和书信催收，第二个月通过律师事务所发律师函催收，第三个月会采取向法院起诉等措施。
“我也不知道该断供还是干脆亏本卖了，这真是个两难选择。”陈彦菲最后表示。
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石家庄沈阳提高住宅标准 疑为政府救市
中国二线城市石家庄和沈阳市日前宣布，将普通住宅界定标准提高，使得沈阳和石家庄大部分商品房进入减税行列，透露出政府出手减税刺激市场需求，拯救楼市低迷的信号。
值得注意的是，调高普通住宅界定标准的做法目前已经有多个二三线城市效仿。而部分已经调高过“普通住宅”标准的城市正在采取减少土地出让量、改变购房者预期、降低住房公积金贷款门槛等方式来刺激楼市需求。
中国社科院金融所研究员易宪容认为，受宏观调控影响，各地房价、地价都出现了调整，尤其是土地交易出现地价下降和土地流拍的现象。在此情况下，对“土地财政”依赖比较大的城市，政府已经从扩大需求等角度来避免当地楼市硬着陆。
《21世纪经济报道》消息，石家庄市房管局宣布自5月4日开始，将普通住宅界定标准提高1300-2000元/平方米，最高“普通住宅”价格调整至6600元/平方米。沈阳市也几乎在同一时间施行了新的普通住宅界定标准，其“普通住宅”标准最高达到了6700元/平方米。与此同时，河北省提高了当地住房公积金贷款的适用范围和贷款额度。
两市楼市调整压力大
沈阳市一直是全国房价上涨最慢的城市，目前沈阳市住宅平均房价仅为3500元/平方米左右。但沈阳的地价却一直往上蹿，随着外地大开发商在2006年底的涌入，沈阳市出现了抢地囤地现象。基强联行日前的一份关于开发商囤地的报告中指出，2007年大型开发商共斥资1200亿元在全国囤地，比较严重的地区即是南昌、沈阳等二线主力城市。
一位地产业内人士在表示，沈阳郊区楼盘今年将出现较大风险。而目前沈阳郊区集中的都是大盘，且掌握在外地开发商手中，这些开发商拿地成本都在1000元/平方米以下，具有囤地的条件。无论这些开发商是将这些土地形成楼盘抛售，还是囤积在手中，一旦节奏把握不好，都会对沈阳市楼市造成巨大冲击。
相比沈阳市而言，石家庄市楼市调整则面临更大压力。据了解，石家庄市市区平均房价目前在4000元/平方米以下。而在楼市迎来调整的时机，偏巧石家庄市大搞城市拆迁改造，政府已经引进了香港嘉里、大连万达等大量外地开发商参与当地的“三年大变样”城市开发行动。如果当地房地产市场萎靡，则会影响到当地的城市建设计划。
据了解，石家庄市城市改造需要资金在1400亿元以上，而这笔改造资金的主要来源也是城市土地出让，如果土地价格大幅度下降，则该市政府的城市改造计划资金难以保证。
在拆迁带来的大量被动住房需求下，石家庄市房价一路狂涨。今年一季度，石家庄市房价上涨9.9%，在全国处于较高水平。但是地价却出现了下降。
市政府减税刺激需求
在上述背景下，今年一季度，沈阳市房地产景气指数下降了52个点，为历史之最。而石家庄市房价虽然涨幅很快，但是交易量却急剧萎缩。这两个城市同属于城市化进程较快的城市，住房需求增长也很快，但是需求量释放出来却很难。正是在此背景下，两城市政府出手提高普通住宅界定标准减税。
按照有关规定，普通住宅可享受1.5%的优惠契税税率，而非普通住宅则根据其所处地段、价格累加，最高税率达4%。以一套100平米面积、单价4000元/平方米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担1.1万元。因此，这项政策对楼市需求的刺激作用，不言而喻。
值得注意的是，就在石家庄市出台商品房优惠税率措施的同时，该市还出台了新的住房公积金管理办法，将住房公积金贷款上限从30万元提高到40万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。
意见还特别指出，没有缴纳过公积金的人只要具有担保人等条件也可使用住房公积金贷款。观察人士认为，此举不但会刺激当地购房需求，在从银行获得资金比较困难的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。
中国指数研究院副院长陈晟表示，虽然在目前的敏感时期政府不可能采取很明显的动作支持开发商，但诸如扩大住房公积金贷款功能、降低购房税率等措施，已经具有一定程度刺激市场需求的功能，以摆脱区域房市低迷的状态。
对于石家庄和沈阳两地出台的刺激楼市需求的政策，范小冲等多数开发商表示认可。“这些城市房价和市场泡沫都没有一线城市大，在这个时候政府适当出手引导市场向平稳方向发展，是有好处的。”
