在标准排名发布的“2015中国30大‘涉鬼’房企排行榜”中，碧桂园控股有限公司（简称碧桂园，股票代码HK2007）凭借进入常熟、烟台、钦州、威海、开平、滁州、海宁、茂名、太仓、周口、衢州、泰安、咸宁、连云港、呼伦贝尔、宜昌16大“鬼城”和1318.9万平方米的项目总建筑面积，牢牢占据榜首，成为“鬼城”中最大的“涉鬼”房企。
对于“鬼城”的界定，可以参见“标准排名-中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜（2015）”。“鬼城”集中在中国的三四线城市中，以三四线城市为主要开发市场的房企，往往“涉鬼”最多。
以深耕三四线城市为主、具有巨量廉价土地储备的碧桂园，在“涉鬼”房企排行榜中位居首位并不让人意外。千亿军团碧桂园在“鬼城”还好吗？随着近几年加大一二线城市的布局，碧桂园能摆脱“鬼城”困局吗？
草原“鬼城”：碧桂园满洲里8年只卖出1/16
2007年上市之际，碧桂园便开始了全国扩张步伐，同时进入美丽的草原城市满洲里。然而，呼伦贝尔大草原并没有让碧桂园纵横驰骋，反而深陷泥潭。
碧桂园2015年中报显示，2007年开建的总体量高达160万平方米的满洲里碧桂园，8年后的2015年6月底，仅竣工18万平方米，仅售出8万平方米，在建的21万平方米更是只售出2万多平方米，已售面积仅为项目总面积的1/16。
目前，满洲里碧桂园剩余的120多万平方米项目已经开建，但是碧桂园预计整个项目竣工交付要等到9年后的2024年，满洲里碧桂园的开发周期长达17年。
满洲里隶属于内蒙古呼伦贝尔。呼伦贝尔人口稀少，1平方公里土地面积仅有5372人，在2015年“鬼城”排行榜中名列第44位。
海滨“鬼城”：碧桂园烟台总体量达270万平方米
在美丽的海滨城市烟台，碧桂园仅碧桂园十里金滩一个项目的体量就超过200万平方米，再加上68万平方米的蓬莱碧桂园，使得其在烟台拥有高达270万平方米的项目。
在房企扎堆的烟台抢到巨量土地储备，的确彰显了实力，但是供应过剩造成销售困难，也是事实。
碧桂园持股90%的碧桂园十里金滩，截至2015年6月底，在建面积达87万平方米，但是2013年8月已经开始销售的该项目，到2015年6月底仅卖出不到一半，尚有60万平方米建筑面积待建，有40万平方米建筑面积已摘牌尚未拿到土地证。
2014年进入的蓬莱碧桂园，尚未有竣工面积，2014年5月开工同时销售，但是一年多后，在建的20万平方米也仅售出不到三分之一，还有48万平方米建筑面积据说2015年底开工。
中原“鬼城”：碧桂园咸宁销售不利却持续重仓
在草原和海边玩不转的碧桂园，在中原人口大省，也出现了销售乏力的困局。
碧桂园仅在湖北“鬼城”咸宁的三大项目体量就超过310万平方米，不过2015年5月咸宁碧桂园已竣工交付44万平方米，只剩18万平方米建筑面积待售，预计2017年上半年就可交付。
尝到甜头的碧桂园，随后开发了咸宁碧桂园体量两倍多的咸宁碧桂园温泉城，虽然该项目已售出竣工面积53万平方米，但是2011年开工的15万平方米建筑面积，到4年后的2015年6月30日，也仅售出2万多平方米，2015年底还将开工33万平方米建筑面积，另外还有30万平方米已摘牌尚未取得土地证。
奇怪的是，在碧桂园温泉城销售乏力的关头，碧桂园还在咸宁投资开发了110万平方米的碧桂园梓山湖。该项目碧桂园持股51%，已售出竣工15万平方米，2013年10月开建的6万多平方米建筑面积，到2015年6月底只卖掉1万多平方米，2015年三季度又开建65万平方米建筑面积，据说2015年底将取得预售证。
此外，在河南“鬼城”周口，同样持股51%的周口碧桂园，项目面积也高达52万平方米，2014年4月开售，但是一年多后，在建的41万平方米建筑面积也仅售出约三成，整个项目要到2017年底竣工。不仅如此，碧桂园在湖北“鬼城”宜昌也有着34万平方米的项目体量。
大本营“鬼城”鹤山、开平和茂名：碧桂园销售乏力
在广东“鬼城”鹤山，碧桂园有着多年开发经验，并且业绩不俗。
鹤山碧桂园总建筑面积211万平方米，到2015年6月已售出交付180万平方米，仅余30万平方米尚未售出；只有24万平方米的鹤山碧桂园公园1号更是全部竣工交付。
但是同样在鹤山，去年开发的总体量85万平方米的碧桂园天麓湖项目，却出现了销售乏力的迹象，除了2015年3月交付的4.6万平方米建筑面积之外，自2014年4月开始销售的该项目仅售出4000多平方米，除在建的6万平方米建筑面积外，还有70万平方米建筑面积2015年第三季度开建。
此外，碧桂园在鹤山还有总体量75万平方米的碧桂园山水豪园，除已竣工交付的19万平方米外，2015年第三季度开建销售剩余的50万平方米建筑面积。
在广东“鬼城”开平，碧桂园卖完5万平方米的阳光水岸后，总体量近100万平方米的碧桂园翡翠湾，也出现了销售困难的迹象。
除2015年4月已竣工交付的45万平方米外，2012年12月开建的碧桂园翡翠湾，在建15万平米建筑面积，截至2015年6月底仅售出2.6万平方米。
碧桂园在广东“鬼城”茂名也有着超过50万平方米的项目体量。茂名碧桂园凤凰城2015年年4月已竣工8.6万平方米，尚有2.4万平方米没有售出。
碧桂园在华东“鬼城”滁州也有着超过280万平方米的项目体量，在海宁、衢州、太仓和连云港也都有少量布局。
销售均价下降9.3%，16座“鬼城”降价压力仍在
1992年起步于广州顺德的碧桂园，一直致力于三四线城市的住宅项目开发，2007年，碧桂园在香港上市后大举扩张大陆市场，三四线项目占比曾一度保持在70%的高比例。
然而，此一时彼一时，碧桂园2015年中报显示，三四线城市项目占比下降到不足一半。
截止2015年6月30日，碧桂园房地产销售收入455亿元，同比增长23%，房屋销售面积约725万平方米，同比增长却高达35.6%，这使得房屋销售均价仅为6272元／平方米，与2014年同期相比下降9.3%。
房屋售价下滑幅度，与权益所有人应占利润下降幅度相等，碧桂园权益所有人应占利润由2014年上半年的54亿元，下降9.1%至2015年同期的49亿元，净利润率也由2014年上半年的14.2%下降至2015年同期的10.4%。
在利润下滑的背后，是碧桂园成本和库存的不断高企。碧桂园2015年中报显示，其建造成本由2014年底的860亿元增长至2015年6月底的1007亿元，建造成本增幅达17%，已竣工未售和已获预售证未售、未获预售证的项目总建筑面积超过2100万平方米，此外还有530万平方米的项目正在办理施工证，3800万平方米的项目正在图纸设计中。
对于未来的全国布局，碧桂园方面认为，要加强拓展一二线城市。碧桂园董事会于2015年5月28日决定，全面进军“北上广深”等一线城市，筹建一线城市区域公司。
2015年7月，碧桂园正式成立高规格的、相对独立的一线城市事业部，并任命曾在中海地产任职的联席总裁朱荣斌兼任负责人。目前，碧桂园已经在上海、广州、深圳拿下多幅地块，要不是因为退地，恐怕也已经进入北京。
