近日在谈到香港楼价跌势正在加速，当中一个观点值得再深入讨论，说的是港铁东涌上盖项目录得“零标书”，可以视发展商集体向政府表达对楼市政策的不满。
在港铁东涌地皮截标当日，传媒纪录到有一个疑似发展商财团，向地政总署投入了一分文件，据报当时媒体都以为是一分标书。但奇怪的是事后港铁却说没有收到任何有效的标书，传媒就开始揣测，是否有发展商向港铁提交的并非标书，而是一分对有关招标文件条款不满意的内容？相信到下次港铁重新招标之时，就可以了解有关条款是否有作出修订。
过往，即使市道再差，发展商绝少会集体拒绝入标投地，因为总会有乐于冒险的发展商企图“执死鸡”、以一个超低价入标，博取政府会因应市况接纳发展商较低出价。当然今次东涌东站第一期项目有特殊因素，由于是整个区域的开荒项目，发展商必须同时承担项目的道路及商场建设责任，将所有前期成本计算在内，即使是“零标价”每方呎项目成本亦至少要3000至4000元，而这还未计算项目本身的建筑及利息成本，考虑到目前及未来几年的市场环境，即使是“免费”投得地皮，发展商好可能依然没法“计得掂数”。
有份提交意向书的会德丰地产，主席梁志坚坦言曾经考虑独资入标，但正是“计唔掂数”，最终放弃提交标书。因此考虑到这个特殊原因，我们当然不能因为一个项目在零投标之下流标，便一口咬定发展商已对本港楼市死心。不过，今年政府只是推出了十个发展项目，但当中竟然已有6个项目流标，情况就已经不可能说这只是单一事件。
而且引伸的问题是，以东涌地皮的“开荒牛”状态，测量界早已预期作价不会理想，每方呎楼面地价已经估算低至2000元，换作过去日子发展商大可用超低价入标，例如每呎1000元甚至800元，“执死鸡”都有机会被接纳，未来只要楼市好转都有机会救返生？
发展商超低价入标不是没有先例，本财政年度首幅卖得出住宅官地、位处西环坚尼地城西宁街地皮，由会德丰地产以17.2亿元中标，折合每方呎楼面地价7071元，以每方呎楼面地价计是近21年来地价最低的港岛官地。
但翻查地政总署之后以不记名方式公布全数6份标书的出价，最低出价的发展商仅4.88亿元，每呎楼面地价仅2005元，相当于中标价的28%。当中有分入标，亦包括长实及新地等大型发展商，证明有“大孖沙”认为，“执死鸡”做法仍可行，因为万一其他发展商更加保守，就有机会以低价投得地皮，确保日后即使楼市持续下滑，仍能保证立于不败之地。
再倒数今年3月批出旺角洗衣街大型商业地，由新地以约47亿中标，每方呎楼面地价仅3103元，已经够低！但地政总署之后以不记名方式公布两家落选财团入标价，最低一家只有6.88亿元，较中标价低85%，楼面呎价仅451元！而且这个“执死鸡”价好大机会是由长实出价。
但今次东涌项目“零标书”，已经反映不单是“执死鸡”都悭返，甚至令人怀疑发展商之间是否私底下作出了协议，暗中联手大家“共同进退”？直接以用行动证明对特区政府的房地产政策表示不满？甚至是像中原集团施永青早前提出、商界期望香港与西方“重修旧好”的愿望显然落空，财团以脚投票表达不满？
近日在社交媒体以至一些报章评论都有声音提出，政府地皮接连流标，反映的是大财团大发展商“恶意不投地”，原因是避免被“揼心口”，向政府“进贡”买地收入帮补财赤。甚至有评论批评地产商故意出低价迫使土地流标，令将来港府土地贱卖引致库房收入大减，甚至出现财政赤字，责任就全归咎于地产商。还有更激烈的声音甚至要向中央举报“恶意不投地”是否违反国安法，提出如何作出惩处。
或许这些指责是较为偏激，但在中央政府眼中，又会如何看待这些发展商的取态？
还记得早前国务院港澳办主任夏宝龙访港，会见了香港不同政党及商会听取意见，甚至抽时间访问一些地区人士及低收入家庭，还和特首一起“饮早茶”听市民意见，但夏宝龙唯独没有会见作为本港经济最重要支柱的地产建设商会，当时我已提出夏宝龙这个做法是故意向地产界施加压力，目的是证明香港昔日的“地产霸权”，今天已经不能再在港“呼风唤雨”。
更值得注意是，在港铁流标后的翌日，作为处理土地发展的发展局局长甯汉豪，刚巧结束北京访问行程，并向传媒透露当日拜会了国务院港澳办主任夏宝龙，汇报北部都会区及大屿山交椅洲人工岛的项目进展等，她更引述夏宝龙称对于发展局的工作表达肯定及支持。
甯汉豪期后更为土地拍卖流标解画，指现时外围环境复杂、地缘政治情况趋紧张，香港作为一个外向型的经济体，难免受到影响，在前景不明朗的情况下，香港发展商对投地持审慎甚至保守态度都不难理解。
过去鲜有见到发展局局长会单独访京，甯汉豪的前任包括陈茂波及现任财政司副司长的黄纬纶，最多只会是陪同其他官员集体访京，单独见港澳办更是非常罕见。到底今次会面是巧合、还是刻意安排？更重要是在“二次回归”的香港，一切权力及商界利益已经有迹象重新分配，过去作为“呼风唤雨”、占领香港经济命脉的“地产霸权”，会否失去过去的“垄断”优势，甚至要在经济疲弱、库房收入不足的情况下，“为国家、为香港”作出更大贡献，达成习近平个人吹捧的“共同富裕”精神，这个可能会是2024年，最值得关注的经济变化。
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