目前中国社会讨论最多的问题是：中国房价暴跌的底在哪里？
一年多前，2023年2月15日国新办举行新闻发布会称，近500万人经历近3年完成第一
次全国自然灾害综合风险普查工作，其中特别提到这一次普查也对全国近6亿多栋房屋
建筑进行了逐一调查，做了一次很好的“体检”。全国房屋建筑共6.6亿栋的数据第一次
透露出来，全国一片哗然，刹那间6.6亿栋房屋登上热搜，引发热议。南洋地产作出了
这样的评价：全中国有6亿栋房屋，小镇房子或沦为白菜价。
2024年5月8日中共政府公布了第一次全国自然灾害综合风险普查公报称，3亿多栋是
猪圈等，城乡房屋建筑只剩下3.54亿栋，并宣布房屋建筑首次有“数字身份证”。显然中
共政府对普查数据的分类和注释做了手脚。但是笔者还是对公布的数据做了简单的分
析，获得了重要信息。
本文从中国住房总量（总居住面积、总户数）、住房土地使用权七十年、中国住房建
筑使用年限五十年和住房建筑安全入手来讨论这个问题。到2023年底人均居住建筑面
积53平方米，是天花板上又“锦上添花”。在现状不改变的条件下，未来住房需求没有大
幅度提升的空间。
中国的房地产不象欧美、日本、台湾是建立在土地私有制上的，而是建立在土地国有
制、有限期的土地使用权制度上的。欧美、日本、台湾那里有成千上亿的地主；中国
只有一位地主，房地产主的地位如佃农一般。中国住房土地使用权最长70年，到手时
可能平均只有65年。中国从1982年引入土地使用权，如今有的只剩20几年的土地使用
权。从理论上来说，中国房地产的价值随着土地使用权年限的缩短而不断降低，最后
置零。人们自然会问：70年的土地使用权到期后怎么办？
现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）规定，普通房屋设
计使用年限为50年。这个房屋设计使用年限50年已经公开挂在雄安新区的每一座房屋
建筑上。就是说，在住房土地使用权70年到期之前，房屋设计使用年限50年已经到期
。70年的土地使用权到期后怎么办的问题变成了房子50年后怎么办？如此，一个制度
问题变成了纯粹的技术问题。
根据中国房屋建造质量和使用期间的房屋保养的普遍情况，大多数房屋将成为危房，
危房是无法获得土地使用权的延长。这就出现了普遍的房屋安全问题。饶了一个圈，
又回到了第一次全国自然灾害综合风险普查。近500万人经历近3年完成，花费大量人
力、财力，为全国几亿栋房屋做了一次很好的“体检”，建立了“数字身份证”，但又不公
开“病情”。中共政府已经未雨绸缪事先掌握了全国房屋安全的数据，为将来以房屋安全
的名义（例如地震、滑坡、洪水、风灾、房屋结构等）不再延长到期或即将到期土地
使用权，拆除大量的房屋建筑，人为制造出大量的住房需要做好了必要的技术准备。
即使少数住房建筑有幸可以通过大修再延长的房屋使用年限，巨额的维修费用也会将
房地产价格打到地平线以下。
因此得到结论：中国房价暴跌的底在哪里？借用马云先生的话：房价如白菜、房价如
葱。这是制度使然。
图1：全中国有6亿栋房屋，小镇房子或沦为白菜价，图片来源：Nanyang Property
图2：2024年5月8日国务院第一次全国自然灾害综合风险普查领导小组办公室主任郑
国光在会上介绍情况，中国新闻网电视指出，房屋建筑首次有“数字身份证”，图片来源：如图所示
图3：中国住房建筑使用年限五十年，图片来源：如图所示
一、中国到底有多少亿平方米的住房面积、中国到底有多少套房子？
目前中国社会讨论最多的问题是：中国房价暴跌的底在哪里？
笔者以为，这取决于中国的住房总量（总居住面积、总户数）有多大？剩余的总需求
量有多大？民众的支付能力多大？同时还取决于房地产的中国特色，特别是住房土地
使用权七十年、中国住房建筑设计使用年限五十年、中国住房建筑安全问题。
先谈中国的住房总量，即从分析现状开始。改革开放四十多年来，房地产是中国经济
腾飞的支柱，数据很多，分析的文章也很多。但是中国总居住面积、总户数，这两个
最简单的数据就是不清楚。对此国家统计局、调查报告、官方媒体报道、专家、官员
有不同的说法，十分混乱。
——原住建部副部长仇保兴说，中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿
平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材1。
——中国人民银行2019年10月举行的涉及全国3万余户城镇居民家庭的调查结果显示
，中国城镇住房拥有率达到96%。另根据第三次全国农业普查数据显示，中国99.5%
的农户拥有自己的住房2。中国居民住房拥有率名列世界前茅。
——2019年曾出现过一项非官方的调查数据，认为中国的房子已经够34亿人居住3，而
且这还不包括农村自建房、小产权房等房源。这说明中国住房建筑严重过剩。
——据中国国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年11月1日
，中国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米4。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面
积为46.8平方米，城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米。中国人均住房建筑
面积接近发达国家的水平5。同样根据《中国人口普查年鉴2020》，截至2020年，中国
总共有14.12亿人口，全国有4.94亿个家庭，平均每个家庭户均人口为2.62人6。
——2023年2月15日国新办举行新闻发布会称，近500万人经历近3年完成第一次全国
自然灾害综合风险普查工作，其中特别提到这一次普查也对全国近6亿多栋房屋建筑进
行了逐一调查，做了一次很好的“体检”7。全国房屋建筑共6.6亿栋的数据第一次透露出
来，全国一片哗然，6.6亿栋房屋登上热搜，引发热议。2024年5月8日国新办举行新闻
发布会，公布第一次全国自然灾害综合风险普查结果（普查的标准时点为2020年12月
31日，不包含港澳台地区）称，本次普查，住房和城乡建设部共组织绘制城乡房屋建
筑和市政设施图斑6亿多个，扣除厕所、杂物房、车库、养殖圈舍等农村辅助用房、在
建工程以及构筑物、农业大棚等不属于房屋建筑的，共调查城乡房屋建筑3.54亿栋，
总建筑面积1280亿平方米，其中城镇房屋（含住宅和学校、医院、商场、写字楼、厂
房等建筑）4738.8万栋、662亿平方米，农村房屋（含住宅和公共建筑、商业建筑、文
化建筑、生产（仓储）等建筑）3.07亿栋、618亿平方米8。
——原重庆市市长黄奇帆：2019年全国人均住房建筑面积48平方米，2020年50平方米
9。
——2024年3月6日国家发改委主任郑栅洁在记者会上表示，根据国家统计局调查，目
前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户。按1户1个农民工计算，1.7亿进
城农民工和随迁家属组成1.7亿家庭，需要在城镇购房。这将是中国房地产未来的需求
，也是中共最近在房地产产业上采取所谓重大举措的出发点10。
本文采用原重庆市市长黄奇帆的数据。其实黄奇帆的数据与第一次全国自然灾害综合
风险普查并无大的差别。全国总建筑面积1280亿平方米，人口14.12亿，人均建筑面积
约91亿平方米，其中50平方米为居住面积，其余41平方米为人均摊派的学校、医院、
政府、工农业、商业、交通等建筑面积。这个面积数额和比例，符合中国城乡规定的
指标规定。用黄奇帆的话，人均居住建筑面积50平方米，已经已经到了天花板。
二、到2023年底人均居住建筑面积53平方米
人均居住建筑面积50平方米，已经已经到了天花板，这是2020年底的数据。根据国家
统计局的数字，
2021年全国商品房销售面积179433万平方米；
2022年全国商品房销售面积135837万平方米；
2023年全国商品房销售面积111735万平方米。
2021年至2023年三年全国商品房销售面积一共427005万平方米，平均每个居民3平方
米。这样到2023年末，中国人均居住建筑面积53平方米，是天花板上又“锦上添花”。
中国人均住房建筑面积远远超过德国。
必须指出的是，中国人均居住建筑面积53平方米，还没有考虑历年累积一手房库存量
，没有考虑在建住房建筑，也没有考虑现有烂尾楼的住房建筑面积。最近中共政府采
取“重大举措”，将烂尾楼投入市场。根据《雪球》文章的分析，2008年至2021年，全
国新开工242亿平方米，竣工面积只有126亿平方米，相差整整116亿平方米。这116亿
平方米还在工地上，是未封顶的钢筋水泥11。如果把这些数字都加到人均53平方米上去
，这天花板会被捅破。
至于国家发改委主任郑栅洁所指的1.7亿进城农民工和随迁家属有在城镇买房的需求，
这是向上忽悠习近平和向下欺骗老百姓的说法。这1.7亿进城农民工和家属，他们在老
家的农村或者集镇都有面积不小、质量不菲的居住房。按照笔者对中国社会的理解，
他们是不会放弃在老家的房子的，再说在中国农村或者集镇的房子，也卖不了多少钱
，是否能够支付在城镇购房价钱的首付（按目前政策新房的15%，二手房的25%），
还是问题。最关键的是，这1.7亿进城农民工和家属没有支付城市房价的能力。这1.7亿
进城农民工是“无四”人口，没有长期工作合同，没有正常的医疗保险，没有失业保险，
没有正常的养老保险，他们是没有能力在城市购买房屋的，也没有在城市渡过余生的
计划。
三、中国到底有多少套住房？
无论是国家统计局还是第一次全国自然灾害综合风险普查报告，还是原重庆市市长黄
奇帆，都没有提供中国到底有多少套住房这个数据。而这是一个非常重要的数据。
