开发商资金链雪上加霜 北京期房将改现房销售
2008-06-28 02:33 华夏时报
北京计划出台政策对预售资金进行严格监督和管理，而这对于资金已颇为紧张的开发商来说无疑是釜底抽薪。
日前，北京市建委副主任苗乐如透露，北京将建立和推行预售资金监管制度，政府全程监管开发商预售资金使用情况，初步计划纳入第三方中介对预售款进行监督。
对此，中原地产华北区总经理李文杰对《华夏时报》记者表示：“这会使一些开发商的资金链更加紧张。”
禁止楼盘间预售金划转
苗乐如表示，为防止预售资金被挪用，北京市建委将加强预售环节监管，建立和推行预售资金监管制度。按照计划，初步拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户，并由第三方中介机构对开发商的预售款进行监管。同时，建委将严格选择监管机构，明确其承担连带责任，形成对开发企业的引导和约束。
“预售房款所带来的现金流对开发商非常重要，再加上目前冷淡的市场形势，如果出台这样的监管政策，很多开发商将会更加‘难受’。”中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺表示。
住房和城乡建设部统计数据显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，而预售已经成为房地产开发融资的重要手段。中国人民银行此前发布的一份中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上，但第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。
此前，房地产开发企业在楼盘上形成的预售回款，通常存入开发企业在银行的账户。在公司账户中，开发企业可以自行调配通过预售回笼的资金，这个过程不受监管，只需在商业银行进行日常的划账操作，并保留相应备案记录即可。
据记者了解，在目前的实际开发运作中，地产商将预售款挪作下一个项目使用的情况屡见不鲜，比如购买新的地块或者项目，以实现滚动开发，银行对这些情况并非一无所知。如此一来潜在的风险是，一旦资金链断裂，项目烂尾，购房者将蒙受损失，银行也将面临贷款风险。
而据知情人士透露，在北京计划出台的预售资金监管政策中，在不同预售楼盘之间调度预售资金的行为也被禁止。这意味着，每个预售项目都必须进行封闭资金运作，即使是一个开发企业名下的项目，也不能将A楼盘的预售资金，调动至B楼盘支付建设费用，更不用说其他用途了。
“开发商如果有多个项目，各项目之间相互拆借是比较正常的，而如果出台这样的政策，这种情况将被明令禁止，这会令一些资金紧张的开发商陷入困境。”李文杰说。
事实上，早在3年前央行就曾提议要取消预售制度，改为现房销售，令房地产业界反响激烈，也一度遭到来自建设部的反对意见。
分析人士指出，对房地产预售款进行专项管理，其真正用意并非在于地产行业本身，而主要目的是防控银行系统可能存在的风险。
预示期房销售模式生变
3年前，广州便实行了预售资金监管的措施。在实践层面，北京市已经对预售资金的监管采取了一些措施，但并没有设定明确的制度，只要是各商业银行自行监管，开发商制定计划，银行按照计划进行调配。
“在借鉴了广州的经验之后，北京市推出的预售资金监管政策会更完善，如果施行的好，不排除全国推广的可能。”一位接近住房和城乡建设部的人士表示。
针对广州实行的资金监管措施，不少开发商提出，资金监管增加了他们的成本：一方面手续多了一些，另一方面，经济成本也相应增加了。在北京，不少开发商纷纷建议政府出台该政策前应征求包括开发商在内的各方意见。
另一方面，一直以来，房地产开发商财富积累都是以小搏大，滚动开发，靠房地产的预售款不断滚动，只需要40%不到或更少的资金就可以启动整个房地产项目，特别是多项目之间的拆借，让开发商扩张更快。
“这样的模式在市场好时有助于开发商不断扩大，但是也有部分开发商的疯狂扩张令自己深陷困境，最终遇到市场波动而倒闭的不在少数。”李文杰表示，对开发商有效的资金监管有助于专款专用，让开发商真正凭借自身的实力发展，同时也能有效防止预售资金的挪用。
据了解，北京市二手房的资金监管在2007年初就已经出台，该“第三方”资金监管制度出台后有效防止了中介机构卷客户钱款潜逃，损害客户利益的风险产生，也进一步规范了二手房交易市场。
有分析人士指出，北京对一手房开展“全程监管开发商的预售房款”的制度为未来一手房屋销售模式埋下深远伏笔。
“实施预售资金监管后，在这个制度下，目前银行要看到开发商结构封顶后才会放款，预计未来开发商将进一步自动将房屋盖到接近现房后销售，房屋的预售模式也有可能在未来改变为现房销售。”李文杰说。
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促销激不起买家热情 北京房价下半年将再降
开发商的促销招数几乎用尽，北京楼市的需求却依旧无动于衷。资深经理人季满如认为，市场从9月底还会有促销恶战，10月底则是最后时机，否则到年底资金需求量最大的时候，开发商就可能出现大规模资金链断裂的危险，料也将带动房价下跌。
《21世纪经济报道》报道，北京楼市6月依然不见起色，资金链紧绷的开发商继续推出各种促销手段。除了常见的各种折扣外，买房送轿车，买别墅送公寓，买房赠送装修款等促销与暗折继续出现。但是，一般的打折送礼已经提不起购房者的兴趣，人们对楼盘的降价期望不断提高。
一位开发商说：“北京要想集中出现规模降价很难，而且地产也没有类似行业公会类组织有这样的降价号召力。但观望情绪如此严重，项目不促销也没有别的选择。”
这时团购出现了。除各大网站组织的团购外，部分开发商还在暗地统筹客户群组织团购，并将团购作为推出折扣的契机。此外开发商还开始举办一些针对性比较强的“上门房展”，可惜下单者寥寥。
东亚三环中心甚至祭出了新招：凡在6月21日至8月30日期间一次性付款购买东亚三环中心在售住宅的，在交房前一个月内可以无理由退房。
北京易居研究所副所长牟增彬说：“无理由退房前几年在南方也出现过。去年房价暴涨，购房者当时根本不会担心房价下跌，但目前北京楼市观望情绪浓重，开发商此举增加了购买者对房价走势的良好预期，也进一步说明开发商因资金等原因急于销售。”
DTZ戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢也认为，整个市场都在观望的前提下，大部分项目常规的折扣最多也就到95折，折扣力度并不大，导致其对需求的刺激作用并不明显。
21世纪不动产高级分析师孟奇认为，降价销售是最有效的方式，但在当前房地产局势不明朗，降价销售将有可能加重购房者的观望情绪，形成越降越观望的恶性循环。开发商也很难把握住这个度。除非开发商大幅降价，降到大家接受的程度可能才会对需求有所刺激。
上述开发商也坦言，在北京市场，只要产品有竞争力，价格平实一些还是有需求的。推团购以及各种促销手段也是为了在这一过程中试探到一个价格的平衡点。
牟增彬则认为，除了开发商可能在利润上还需要再做些让步外，政策上出现适当放宽的信号可能更有效，相当部分需求因为二套房贷政策受到了影响。
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广州近郊房价降至3000元
广州近郊惊现“3字头”楼盘 价廉物也美
广州郊区房价三个月内从7000元/平方米回落到了4000多元/平方米，有开发商本周末还准备推出三字头价格的房子，可能会带动一部分中心区客源倾泻入郊区。
《南方都市报》报道，虽然或多或少趁着上个月的黄金周期风光了一回，近期仍处在推货时节的中心城区开发商们未必乐得起来。因为除了楼市江湖成交依旧凶险，他们还突然发现，自己的楼盘已经陷入了郊区项目的四面埋伏之中，更要命的是，对手促销比他们更猛，降价比他们更狠。
价差优势近郊楼均价低
擅长在郊区开发大型项目的碧桂园集团扮演了其中急先锋的角色。上周末有业者在广园东板块大盘碧桂园凤凰城看楼发现，虽然销售人员对外宣称的均价仍然是4800元/平方米，但从售楼部提供的价目表上可以看出，大量单价3600-3800元/平方米之间的低层和北向洋房的出手，已经将楼盘实际成交均价下拉至了4300元/平方米左右。而距离项目十多分钟左右车程的天河楼市，价格标杆仍然在1.5万元/平方米以上，而珠江新城个别楼盘仍叫价在3万元/平方米以上。
另一家知名开发商合景泰富近期推出了花都新华的楼盘天湖峰境二期，其最低4300元/平方米的价格超出了业界原本5500-6000元/平方米的预期。北部区域近期另一个高性价比的项目是上城湾畔，这个从化街口的楼盘同样属于合景泰富开发，价格也同样定在了最低4300元/平方米，与其南面不远处的白云区诸楼盘相比，存在至少3000元/平方米的价格优势。
至于广州南部板块，由于华南板块已经完成了从朴实到奢华的升级，制造更低价格的任务便落在了南沙板块头上。上个周末，进港大道旁的优山美地打出了3400元/平方米毛坯价格，不仅拉开了与番禺同类项目的价差，也将区域楼市带进两年前的“三字头”时代。
郊区楼市价格上的咄咄逼人让中心城区楼市面临着巨大压力，最直观反应便是置业需求的外流。碧桂园凤凰城提供的一份统计数据显示，该盘近一个月以来完成签约的客户当中，在天河工作、生活的买家比例达到了70%，成为这个增城项目的主要置业群体，另外还有10%左右的买家来自距离项目较远的海珠区。顺德碧桂园在番禺地界的组团芷兰湾的广州买家比例近期已至50%，呈现明显增加趋势。
主因：限价房牵制商品房
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，投资型买家是去年房地产市场的主角，不过受到宏观调控以及股票、基金等金融市场影响，大量投资资金在今年退市，对房价更为敏感的自住型买家于是逐渐取而代之。而作为交通和商业配套都略逊一筹的近郊楼盘，只能通过最简单明了的方式——改变价格。
如果说市场环境和需求调整是将郊区楼盘价格推进“负一层”的主因，那么，限价房的上市则可看作是近郊高性价比普通商品房层出不穷的助推器。自2月中旬开始，广州已先后有保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园、龙光峰景华庭四个限价房项目登场，总货量接近3000套，迫使金沙洲和广园东两大板块的开发商不得不变招迎战。
“与其被动调整，还不如主动在价格上作出让步，从限价房的手中分一杯羹。”时代地产项目负责人之前在接受记者采访时说。当时广州第一个限价房保利西子湾即将入市，该公司旗下楼盘时代糖果却出人意料地抢在其之前发售，并标出了最低4880元/平方米的最低价格，仅为保利西子湾6500元/平方米的三分之二。随后上市的中海金沙湾新一期组团也是如此，该盘新货价是6500-7500元/平方米，明显是“踩”着限价房而来。
南沙碧桂园低至3400元/平
南沙碧桂园28日即将上市的新组团“山邻”售价定为3400元/平方米，与前期组团的4600元/平方米相比，便宜了四分之一。
此前南沙区域内最便宜的商品住宅项目为优山美地，这个以两房和三房产品为主的楼盘上个月曾将价格调整至3550元/平方米，后来又改为3400元/平方米。业界人士指出，南沙碧桂园新产品定价与优山美地不分伯仲，显然有与其争夺市场方面的考虑。
业内人士预计，经过南沙碧桂园（南沙碧桂园业主论坛）此次低价“轰炸”之后，同属南沙板块，价格略高的南沙奥园、南沙境界等项目现有价格也有可能出现松动。而随着洋房产品价格的持续走低，以及以南沙滨海为代表的别墅产品交投活跃程度下降，近期南沙房地产市场一手商品住宅成交均价有望进一步下调。根据广州市国土房管局最近一次公布的数据显示，目前南沙住宅均价约为5000元/平方米。
