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谢国忠:荒谬的房产牛市

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最近有传言说,房产税将很快开征。我认为不会那么快。不过我的确相信,房产税早晚要征。原因也很简单:地方政府想要这笔税收。

  我们先来看看最近突然出现的一个“共识”吧:房产牛市又要来了。房产市场的低迷始于去年秋季。今年五六月份就开始有回暖迹象,但是到了七月,好像突然之间,所有人都开始说,房地产泡沫要回来了。

  最神奇的事情,就是这个所谓“共识”出现的背景,恰恰是在大家讨论中国经济是软着陆还是硬着陆的时候,股市也在此时创下数年来的新低,资本外流占到了年度GDP的7%之多,人们对经济形势的预期也下降到了二十年来的最低点。这种情况下,怎么可能房地产市场还能独善其身,继续火爆?这听起来就荒谬,实际上也就是个谬论。我相信,这一轮的所谓市场复苏,不会超过今年夏天。很快就会有人后悔,没能抓住夏天的机会把空置房卖掉。我估计,中国有超过 2000万套空置房。

  去年我就预见到了这样的“死猫跳”。我想借此机会澄清一下我对房地产市场的历史解读:去年我所预测的,是房价2012年开始下跌,然后持续多年下跌势头,其间隔三差五出现几轮“死猫跳”。早在2006年,我就开始发表言论,对全国房地产泡沫表示担忧,不过我从来没说过市场会很快出现下跌。我曾多次撰文阐述我的立场,谈论泡沫并不等同于预测房价拐点。两年前,我倾向于认为拐点将出现在2013年,去年我改变了看法,预测市场将在2012年步入下行通道。

  很多人都觉得,我有很多年都在喊房价要下跌,这是完全错误的理解。幸运的是,我所做出的全部预测,都写在了公开发表的文章里。

  过去三个月的“死猫跳”,肯定让很多人重新燃起了希望,以为泡沫又要回来了。所以,政府相关部门也不愿意讨论开征房产税的话题,以免打消了市场积极性。只有当这种泡沫破裂,房产税才会正式登场。

  去年,土地出让金占到GDP的6%,一级市场房地产销售额占到了15%。这里面,房地产建设成本大约占到售价的四分之一。其他所有款项,最终都流入了政府腰包,或者通过税收,或者通过卖地渠道。因此,政府仅从这一个行业获得的收入,就占到了GDP的约12%。我们假设,由于房地产泡沫破裂,这部分收入下降了三分之二,那么少掉的三分之二,可能就会改征房产税。按照目前的价格水平,居民拥有的房产价值总和约为GDP的250%,这也就意味着,房产税税率水平将被确定在3.2%。

  但是,随着泡沫的破裂,房价也会下跌。存量房总价值也会随之下降三分之一到一半。这将导致房产税税率调高。目前的房产出租收益率约为3%。开征房产税,将导致房价进一步下跌,因此又会推高房产税税率,以便维持财政收入水平。基本上,展望未来,就是一个恶性循环。政府出于维持财政收入的需要,必须征收的房产税税率可能会高达7%。

  最大限度增加政府收入,是目前中国经济政策最重要的动力。这种逐利冲动还远未过去。只有在社会阻力足够大的时候,情况才能有所改观。在这个拐点到来之前,经济复苏的希望非常渺茫。

  中国经济的最大负担,就是政府和国有企业支出环节效率低下。过去十年强劲的出口,掩盖了这种浪费。但是随着中国剩余劳动力优势消耗殆尽,西方国家经济又持续低迷,出口已经不太可能重新崛起,来掩盖那些低下的投资效率了。

  中国的房地产泡沫,一直以来都是盘剥整个国民经济的工具。在泡沫破裂期间,政府对金钱的贪婪却一如既往。它会找到其他的方法—比如开征房产税,来增加财政收入,而这只能令中国经济雪上加霜。

责任编辑: 于飞   来源:环球企业家 转载请注明作者、出处並保持完整。

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