“五一”楼市、金市为何转淡?
看空情绪蔓延、价格面临着整体松动、量价齐跌、成交量迅速降温……您是否能够想到这些词汇正在和老百姓最关心的房价、金价紧密相联?据4月份“百城的房价指数”显示,近半数的城市房价环比下跌。五一期间,偌大的一个北京,二手房成交仅31套,而重庆各大卖场的黄金也纷纷降价促销,金价首次跌破了300块钱每克。那么,房价、金价未来是否还会继续下跌?市场人士对百姓最关心的房子、金子,又有怎样的判断?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国农业银行(2.39,-0.03,-1.24%)首席经济学家向松祚*、著名财经评论员张鸿共同评论。
房价下探,谁会出手买房?金价下跌,是否再次引发抢金热潮?房子、金子,你将向左走,还是向右转?价格松动的背后,是否酝酿着新的上涨?
向松祚:大家的普遍心理都是追涨杀跌楼市的观望情绪还会持续
任何的资产价格,它不可能永远涨。打一个比方,树是不会长到天上去的,资产价格也是这样,它永远不会涨到天上去。资产价格历史上,它涨一段时间,它一定会下调。当然这个下调背后的道理是什么?经济学家讲了一大堆,但是普通的投资者,第一他不愿意听,第二他也不一定听得太懂,那没有关系,我们再看比较具体的。
其实我们这些年,其实已经有几个透支,什么叫透支?一个是老百姓的购买力透支。就是很多买房子都是全家把储蓄集中起来,甚至是几代人的,凑钱买房子,所以这个需求,它已经提前透支了。随着这个需求的透支,购买力一定是下降。第二个,是老百姓都能懂的心理,叫追涨杀跌。我现在看着房价要跌,本来我今天想买房,我今天一看说房子又跌了2000块钱。可能明天还要跌3000,所以我要等一等。过去上涨是这样的,今天去看的时候涨了1000块,估计说明天还会涨。赶紧买,所以这个心理老百姓都能懂,这也是经济的一个必然的规律。所以我觉得这个趋势应该会持续下去一段时间。
张鸿:市场观望情绪弥漫一些开发商也开始加入到看空的行列
很难判断,如果我们政府不救市的话,尤其是地方不放开这个政策的话,基本上我们可以看到这个顶部已经形成了。因为中国地产市场是一个政策市,很多取决于地方政府的政策,所以未来走势真的很难说。现在我们基本上可以判断,观望开始多起来了,最近一段时间,越来越多的亲戚、朋友开始问我说,是不是真的不行了,真的开始卖了,真的怎么样了?这就说明其实越来越多的人,包括一些著名的开发商也开始站到看空的行列。
最重要的其实是供需发生了变化,北京其实是个样板。北京今年一季度现在已经可以总结了,一季度1.5万套的自住型商品房,而且今年可能有4到5万套的自住型商品房,这是什么概念?去年一年才卖了8万套。然后钱紧。很多银行现在收紧了房贷,一套房贷这些现在也都没有优惠了。而且一些小的银行开始有你要想享受优惠也可以,但是你得买我一个理财产品。现在都在吸贷,包括开发商的资金,我们看到一季度的现在上市公司季报已经开始出来了,一季度也都不是特别乐观,而且他们的融资也不是那么容易了。
当然,如果我是开发商的话,我也不会降价的,我现在还是想扛着。这个套路已经上演了这么多年了,反复的上演了多少年了。很多开发商其实就不愿意降价,所以你看他可以有各种优惠,哪怕把精装修取消了,变成了一个毛坯房,我也不说是降价。因为他们还有一个非常重要的资金的需求,除了银行贷不出钱来,贷钱很困难。还有一个就是现在的土地,其实一季度的土地仍然在上涨,上海、北京涨了28%,土地收入。一方面他还在拿地,他还得储备粮食,一方面这边钱又没有,怎么办呢?他就想法赶紧把这个卖出去。一季度的整个的利润水平在下降,净利润在下降,这也是很多年来,包括万科等几个大的公司都不是特别乐观。所以我想他们现在要所谓的去库存,来完成资金的周转,这个是有驱动的。
向松祚:供给过剩是造成平均房价下跌的最核心原因
过去我们房价上涨的关键因素在哪里?有两个核心的关键因素,一个是我们前一段时间的货币供应量快速扩张。因为货币供应量的流动性过剩,货币太多以后,水涨船高,几乎所有东西都涨。另外一个核心推动力量,就是老百姓乐观的预期。当房价越涨他越买的时候,乐观预期就越来越强化,越来越想买。现在这两个因素虽然还没有完全消失,但基本消失了。比如说现在货币的供应量,其实从国务院领导一直到部门的领导,一再表示,我们无法再像过去那么刺激下去了,我们货币供应量已经太大了,货币供应量现在总体来讲是趋紧。再来,老百姓的情绪也变了。
除了我刚才讲的两个过剩,我们回到实体的层面来看,有一点是对的,就是说供给过剩。现在房地产市场在全国来讲,确实供给过剩。我到很多地方去看过,中国比较富裕的地区长三角,珠三角,我都去看过,当地的比如说发改委的负责同志,甚至市长,私下里他们非常坦率地讲,说我们这个地方确实出现了过剩。有些人把我们这儿定为鬼城,我们当然很不高兴,我们不愿意叫鬼城,但其实我们这儿是过剩的。过剩到什么情况呢?你可以随便做一个调查,把总量除以总个家庭,有些地方已经每一个家庭可能有三套,甚至四套以上的房,这不是过剩吗?供给已经严重过剩,是造成平均房价下跌的最核心原因。当市场预期起来的时候,当货币供应量这么大的时候,你怎么去限价、限购,都没有用。
向松祚:政府无法救市钱太多把房地产商给撑死了
现在这两个核心原因变化以后,有些房地产商,还有一些人在呼吁政府救市。我想问一句,政府怎么救市?政府去买房吗?我觉得房地产商在这些年,其实和其他的行业一样,扩张过度。说句不好听的,就是钱太多把它撑死了。我们的很多行业、企业,就是钱太多把它撑死了。我非常坦率地讲,我们银行体系也要负责任,很多行业因为过多的给他贷款,他疯狂的扩张,钢铁、煤炭是这样,房地产也是一样的道理,拿钱太容易,所以疯狂地去买地,买了地以后当然要盖房子、要卖。我想未来这些房子你卖给谁去,首先这个问题摆在这儿。
面对这个情况该怎么办呢?我们现在全国的房地产公司据不完全统计超过一万多家,有些上市公司,可能他的资金流比较充分,他可能不太着急,所以有些上市的开发商说没关系。但是我们的数据表明,绝大多数房地产商的负债率已经超过80%,什么意思呢?他现在自有资金并不多,他靠贷款,而且不仅仅是银行贷款,相当一部分是影子银行的一些贷款,包括信托。我去调查过几个房地产公司,银行贷款在整个负债里面占的不到40%,剩下的60%就是靠民间的借贷,这个事就麻烦了。所以为什么现在有些房地产降价,不是空穴来风,他必须要尽可能的要套现,因为他要还债。
单祥双:房地产作为中长线投资具有投资价值
房地产市场的下滑和出现拐点,主要是基于以前房地产发展的比较快,在中国它发展的速度特别快,而且运行的成本也比较高。那么随着投资人越来越理性,原来很多投资人把地产当成股票在炒,现在投资人在中国这种经济环境下,政府并不鼓励大家把房子当股票炒。在这种情况下,其实它的获利空间就在压缩。对投资来讲,选择房子、房地产作为投资品,或者叫投机品,他的动力就下降了。所以从这个角度上,房地产价格的下调是一种必然。那么房地产又涉及到国际、国泰民安的问题,民生的问题,在这种情况下,房地产不应该作为股票来炒,但是它作为中长线投资,是具有投资价值的。
向松祚:金价从来没有跑赢过通胀说黄金是最佳投资是错觉和幻觉
历史的数据表明,全世界这么多年以来,房地产的价格,刚刚跑赢通货膨胀,你知道多少吗?0.5个百分点。你就30年以上算。金价从来没有过跑赢通胀,你信吗?金价我们从2008年算到现在,从来没有跑赢过通胀。所以我记得在2008年、2009年,国内有一帮人疯狂地讲说,黄金是最佳的投资,永远能够抵御通胀,我一致反复讲,这完全是一个错觉,一个幻觉,非常错误的。
你做波段可以,我讲做波段,就是说去年还是前年,有什么中国大妈大战华尔街,什么中国大妈撑起黄金半边天。实际上黄金也是分两个,就是投资性的、投机性的和消费性的,或者叫刚需。刚需没有问题,你什么时候买都没关系,你要给女朋友送戒指,要结婚,那这没有问题。你要跟小孩留个纪念品,但是黄金投资性的国际的金价,它主要取决于两个因素,一个是美元的汇率,就是美联储的货币政策,这个是一个普遍规律。第二个就是取决于什么?就是那帮大的投资银行和对冲基金。对冲基金,这个炒黄金的对冲基金,其实也有几千亿美金,量非常大。那么他们的一举一动其实决定这个金价,现在他们全部看空。那你想中国大妈也好,还是印度大妈也好,还是印尼大妈也好,这三个大妈加起来,能扛得住吗?扛不住。
张鸿:长期看黄金不是一个很好的投资品中国大妈们要理性
说明大妈变理性了,但是还应该再理性一点儿。我们算一下长账的话,就是长期来看,黄金并不是一个很好的投资品。现在大妈们如果再理性一步的话,千万不要再说保值,我拿着它十几年、二十年以后,给儿子、给孙子就挣钱,它在涨跌当中,是有那些对冲基金是挣钱的,不管涨跌,人家都挣钱,而你的,只能拿着。
黄金其实和美元、和美国经济是密切相关的,除了对冲基金我们不知道,但是你能看到美国经济大概是什么样的,他刚刚公布了上个月的非农经济指数以及一些数据,他的失业率创下了2008年9月以来的新低,说明美国经济的复苏是有基础的。还有一个就是世界和平,之所以前两天有一个大跌,是因为美国经济好了。之所以又涨上来是因为乌克兰又开始闹了。所以你要真准备投机,那你要弄清楚这两个变量。至于说怎么配置?我觉得风险太大,所以你还是少配置点儿。
向松祚:理财一定要权衡流动性而中国的二手房交易行情很差
第一,你千万不要有一个错误的幻觉,认为我作为一个散户,我买股票也能够跑赢指数,我买房子也能够永远跑赢大势,我买黄金,金价也能够涨钱,散户从来没有这个本事。全世界的散户95%没赚过钱,中国的散户更是这样,中国的散户是全世界最大的慈善家。今天你面对这个金价市场,我只能说一句话,如果说你只是买一个纪念品、买一个金砖,送给你的儿子、孙子,那没有问题,你不要指望它赚什么钱。如果你属于投机,特别是散户投资者投机,你千万要小心,亏钱,我们绝不负责赔。
投资理财,大家千万要记住,是非常个性化的。什么叫个性化?比如说你很有钱,你可以做那些投机性的,你甚至可以加入对冲基金,你去做空也好,去做这些投机生意,你有可能赚大钱,但是你也可能亏钱,但是亏个几百万,对你来讲小菜,你没关系。但是对于普通的老百姓,比如说钱很少的,我一定建议他,要非常的慎重。比如说你可能买一些债券,或者买一些看起来收益率不是很高的产品,但是它很安全。保本理财或者是国债,这样的产品非常安全,不至于让你血本无归。往往投资者吃亏在哪儿?总喜欢说今年我要赚50%才过瘾,明年我要赚到100%才过瘾。其实你既没有赚到50%,也没有赚到100%,结果可能还亏了50%。所以理财一定要权衡收益、风险和流动性,为什么说流动性?你买房子,在中国很多二手房的交易是很差的,比如买了一个房子,你把钱砸进去以后,要是急用钱,你卖给谁去?