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韭菜不够用了?华南五虎之一的房企大佬 陷入困局

上半年房企成绩单陆续出炉。迫于今年紧张的形势,大部分房企都放慢脚步,降低杠杆,但却也不乏例外者。

比如,今天蜜姐想和大家聊的雅居乐。

今年3月,因武汉雅居乐国际花园177名业主将雅居乐告上法庭,这家低调的房企再次备受关注。业主们是想过法律途径来解决该楼盘存在的装修质价不符、捆绑双合同等问题。

期间,有媒体报道双方甚至产生了肢体冲突。而去年西安、重庆等地,也都出现了因交房和合同不符以及房屋质量等问题,业主进行维权的事儿。

公开报道显示,雅居乐调整后的资产负债率近五年来呈现稳步上升的趋势。2018年达到最大值73.17%,较2017年69.3%同比上升5.59%,而这一数字在2016年仅为49.11%。

这个水平虽然在房企负债中属于中等,但在大家都忙着去杠杆时,一向稳健的房企却逆势加杠杆,也让人浮想联翩。

2019年,雅居乐官方显示,2月底发行了于2022年到期500万美元优先债,利率为6.7%;6月发行了600万美元优先永续债;10天后又发行100万美元优先永续债。照现在的情形,未来还钱得多花点人民币了。

有意思的是,这家27岁的房企,在别家房企都拿地谨慎,从高地价又限价销售的北京撤离等大背景下,首次在北京高价拿地。

今年6月,雅居乐经过39轮报价的惨烈竞争,最终以41.33%的高溢价率拿下了北京经济开发区河西区一宗宅地,成交价高达为31.8亿元。

据其官网介绍,雅居乐成立于1992年,是一家以地产为主,多元业务并行的综合性企业集团。

截止2018年12月31日,总资产规模超过人民币2300亿元,业务覆盖国内外100多个城市,员工人数超过24000人。

2018年,该公司地产预售额达1026.7亿元人民币,跻身千亿阵营。和新城、中梁、金科等不同的是,雅居乐确实低调,几乎不怎么被卷入舆论中。

如果不是因为一桩贪腐事件,这位素有华南五虎之称的千亿大佬房企可能还在低调而务实地“发财”。

今年年初的一份文件显示,该集团海南区域总裁简毓萍于2010年至2013年担任海南区域营销部负责人期间,多次收受外部人员巨额贿赂,利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利,涉嫌刑事犯罪。

海南是雅居乐的重要根据地,其清水湾被称为业内标杆。但也是在海南,给雅居乐内部贪腐留下了空间。

这一次涉嫌刑事的案件最终以涉案人深刻反省并承诺还款而告一段落,但对于雅居乐来说,情况恐怕没那么乐观。

上面蜜姐说2018年雅居乐成为新晋千亿大佬,但实际上1026.7亿元这个数字是低于之前的销售目标的。彼时雅居乐官方给出的2018年目标是1100亿。

实际上,自2014年10月以来,雅居乐销售额已经连续4年不达标,而且被控告“官商勾结”,高层被执行监管……资金链告急。

在蜜姐看来,雅居乐这家公司很有代表性,它和金科一样,过分倚重某区域的项目,所谓成也萧何败萧何。

投资者都知道,分散、多元化投资可以最大程度降低风险。但雅居乐目前在广东和海南或许口碑还行,但出了这两个地方就很难冲出重围。

糟糕的是,全面调控背景下,雅居乐在海南区域也正遭受重挫。链家旅居研究院于发布的数据显示,雅居乐2018年在海南的成交金额约为129亿元,较2017年的186亿元,下跌了三成。

在市场研究机构克而瑞的房企流量销售排行榜上,雅居乐在2018年的排名为第29位,比2017年倒退了5名。

在自身定位上,雅居乐也略显模糊。如我们提起碧桂园就想到三四线,说起合生创展脑子里就浮现出骏马奔腾的高档小区。提到雅乐居,可能还只是海南“清水湾”。

2018年,雅居乐的营业额及毛利分别为561.45亿元及246.74亿元,较2017年分别增加8.8%和19.3%;净利润为83.58亿元,较2017年上升3.3%。

另外,该公司2018年土地储备倍数为4.54,是近五年最低值。雅居乐近五年土地储备倍数持续下降,低于行业1/4分位数。

在偿债能力方面,有媒体通过“(货币现金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来分析公司长期偿债能力。

2015年至2018年,雅居乐该项指标由1.07下降至0.73,较2017年的0.77下降了5.02%,降幅不可谓不大。

说实话,蜜姐现在有点看不懂如今雅居乐的资金状况。理论上拿地也不多,房子也卖进了top30,毛利润也可以,但钱去哪里了,净利润为什么不高呢?

当碧桂园出身的张中略成为雅居乐的营销老大时,很明显雅居乐想要学习碧桂园的高周转模式快速扩张。

但每家企业都自带基因,转变并不能紧靠挖一个人就彻底解决。

雅居乐的基因是啥?蜜姐想了下,可能就是其领导层:陈氏家族。没错,雅居乐是家族房企。

1985年,时任雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林先生,带领兄弟在家乡中山三乡创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂。

7年后,陈氏兄弟进军房地产业。

公开信息显示,目前雅居乐集团控股股东为陈卓林家族,陈氏兄弟共五人。陈卓林为集团主席;陈卓贤和陈卓林夫人陆倩芳均为集团副主席和联席总裁;陈卓雄、陈卓喜和陈卓南三人均为集团执行董事和高级副总裁。六人合计持有公司71.25%的股权。

家族企业的管理问题,一直是被诟病的对象。

对了,雅居乐去年发行公司债两次被拒,今年海外融资利率也是高企。这家老牌房企正遭遇的发展危机,何尝不是我们当下楼市的缩影?

潮水褪去,才知道谁在裸泳。但问题是,下一次涨潮什么时候会来,我们还熬得过去么?

阿波罗网责任编辑:秦瑞  转载请注明作者、出处並保持完整。

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