阿波罗网王笃若报导/预售制废不了！中共房地产危机陷入死循环
据中共大外宣《南华早报》9月6日刊登的评论文章，北京策纬咨询（Trivium China）总体经济与政策分析师张廷轩指出，尽管商品房预售制导致大量购房者陷入“房未交、贷照还”的困境，北京至今仍不敢全面取消。
阿波罗网评论员王笃然认为，这并不是中共不知道预售制的问题，而是房地产、银行、地方财政和房企债务早已被绑在一起，任何一刀切式改革，都可能引发更大危机。
商品房预售制原本是购房者先付款、开发商先拿钱。房屋尚未完工，房企就能收到首付款，并通过购房者申请按揭贷款获得资金。房地产繁荣时期，开发商便利用“拿地、预售、回款、再拿地”的高周转模式不断扩张，把购房者的钱变成推动房企加杠杆的燃料。
问题在于，预售资金早就有明确监管规定，必须用于相关工程建设。可是，白纸黑字的规定并没有阻止资金被挪用，也没有防止大量项目停工烂尾。房企债务危机爆发后，购房者没有拿到房子，却仍要继续偿还数十年房贷，2022年更引发波及多地的“停贷潮”。
这暴露的根本问题，不只是开发商贪婪或企业管理失误，而是中共地方监管、银行放款和预售资金监管全面失灵。中共把风险交给普通购房者承担，却把房地产繁荣带来的土地收入和政绩留给地方政府。
如今，北京一方面宣称要建立“房地产发展新模式”，提高预售门槛、推动现房销售；另一方面又不敢立即切断预售资金，因为很多房企已经严重缺血。若全面取消预售，开发商失去重要现金来源，可能出现更多违约、停工和倒闭；若继续维持，购房者就仍然面临交房风险。
2026年8月底的新规要求，继续预售的住宅项目原则上要等到主体结构封顶，并将购房资金纳入监管账户，同时推动现房销售。这说明北京确实在收紧预售制度，但并没有真正废除，而是在旧制度濒临失控时进行有限修补。
王笃然分析，《南华早报》和张廷轩的分析说出了部分现实，却也有意把问题包装成“北京不得不面对的政策两难”。但必须指出，这场危机不是自然形成的，也不是单纯因为改革太快或太慢，而是中共长期依赖土地财政、房企高杠杆和预售融资模式的结果。
房地产下滑也正在反噬地方财政。国家统计局数据显示，2025年房地产开发投资下降17.2%；2026年上半年，地方政府土地出让收入下降31.5%。房企不买地，地方财政就失去重要收入；地方财政恶化，又进一步削弱其处理烂尾楼和债务问题的能力。国家统计局数据 路透社报道
所以，中共现在面对的不是如何重新吹大房地产泡沫，而是如何拆除自己建立起来的旧体系，同时避免系统性崩盘。
预售制是风险的来源之一，却也是维持房企现金流的工具；土地财政已经难以为继，却仍被地方政府依赖。这种“明知有毒却无法拔除”的状态，正是中共房地产危机最真实的写照。
最终承担代价的，仍可能是普通购房者、地方纳税人和整个社会。中共所谓“渐进式改革”，更像是在为旧制度争取时间，而不是彻底解决问题。
