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中国资产预警之地产危局

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图为北京一建筑工地。

在2020年8月,中国贷款买房者全部经历了一次重大历史事件,即为自己的房产选择浮动利率或固定利率。据央行统计数据显示,2019年末个人住房贷款余额30.07万亿元,此举意义不可谓不大,而由于中国对于此次选择做出的特殊设置,但其背后的意义很可能是深远的。

关于浮动或固定利率的选择,在一般国家是个非常普通的选择,而且在贷款期间是可以转换的。而在中国,此事变成了非常严肃的抉择。因为,大家只有一次机会。

根据国内财经新闻的报导,近几个月以来,1年期LPR报3.85%,5年期以上LPR报4.65%。伴随着大量软文宣传,其结果不言而喻,大多人毫无顾虑的选择了浮动利率。新闻报导也证实了这一点。“存量浮动利率贷款定价基准转换已于今年8月末顺利完成,转换率超过92%,其中个人房贷转换率为94%。”也就是说,中国现在有92%的房贷现在是终生浮动浮动利率,只有8%选择了固定利率。

看似大部分人都选择了便宜的利率,难道不对吗?现在看是对的,但当加上“终生”二字时,就很可怕。为什么?假如在下一个定价周期,房贷利率加息到5%、8%或者10%,请问该怎么办?背房贷的人还有出路吗?

有人说这不太可能。那就来分析一下。

首先,不管可能不可能大幅升息,一旦选择“终生浮动”,则已经形成了“人为刀俎,我为鱼肉”的危局。一旦真的加息,除了卖房,还有别的解法吗?而92%的房贷都是浮动,一旦大家都因为加息受不了开始卖房,会是什么局面呢?

其次,分析一下操作的可能性。

根据官方消息,此次转换的核心,就在于“定价基准”发生了变化,由此前的按照“基准利率”定价,变为参考“LPR”定价。LPR的全称为“贷款市场报价利率”,简单来说,是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价,形成的贷款市场报价利率,每月对外公布一次。

也就是说,日后的房贷利率和国家的基准利率脱钩了,国家可以维持一个较低的基准利率,而商业银行可以自行制定房贷利率。这种解绑,实际上免除了国家对于房地产的道德义务,日后任何因为加息引起的地产危机责任都可以甩锅到商业银行名下。另一方面,在中国的体制下,商业银行并非完全市场化运作,而是可以执行政策任务。那么在国家的操作之下,可以通过商业银行对房地产实行隐形调控,必要时自然可以利用利率问题“定向爆破”。

再次,分析一下动机。

中国政府有没有动机去定向加息引爆房地产?这个问题估计每个人都有自己的判断。但我认为,是完全有可能的。

现在中国在疫情和制裁的局面下,缺少出口创汇的渠道,如何才能吸引资金流入中国得到所需的外汇?中国的外债有数万亿之多,外汇储备名义上可以覆盖,但据报外储中有很多资产难以变现用来偿还债务,此外还有一些不实账目。

很多人都明白,吸引外资,股市是一个大的途径,一旦股市暴跌,外国游资就会进入抄底,带来大量的外汇。同理,房地产也是一样。一旦地产崩盘,外国游资同样有动力进入,同样可能带来大量外汇。那么,中国政府主动内爆房地产引入外资,是不是可能呢?有人可能相信政府不会出卖老百姓的利益去换取外汇,那么可以看一下中国的共产党政府的真实历史,看看类似事情以前是否发生过。注意,以史为鉴,前提是能看到真实的历史。

最后,从技术层面看。

在一般国家,在选择固定利率和浮动利率的时候,通常大家都有个感受,所谓“买的不如卖的精”,算不过银行。比如,固定利率3%,浮动利率3.5%,当人们选了几年的固定利率之后,发现在固定期之内,随着央行降息,浮动利率降到的2.5%,自己好像没有得到什么便宜。

其实背后的因素就是银行的“利诱”。通常银行比贷款人有更多的信息,能更好的预测未来利率走势。之所以提供一个3%的固定利率来“诱惑”大家买固定产品,是为了迎接日后的降息,挣到更多的利润。所以,有个土办法去选择浮动或固定:如果固定利率低于浮动利率,则选浮动并期待降息;反之如果固定利率高于浮动利率,则选固定并期待加息。

反过来,看一下中国在“一生一次”的抉择时期的利率:1年期LPR报3.85%,5年期以上LPR报4.65%。也就是说,在当时选择浮动利率更有利。那么银行会做亏本生意吗?银行为什么要将5年期定的比1年期高呢,为什么不去引导大家选固定利息呢?无非就是意识到未来5年之内会涨息,早早做好圈套,等着日后收网。所以从技术角度讲,这样的“利诱”动机是非常明显的。中国浮动利率很有可能会迎来上涨。

看到以上分析,希望能让大家意识到中国房地产的危局,谨慎思考可能面临的加息局面。同时要注意92%的份额都是终生浮动利率,所谓覆巢之下焉有完卵,一旦开启加息,人人都面临危机,可能是非常可怕的局面。至于如何摆脱这一危局,唯有自己思考和决断了,获取真实的信息,明白政府的意图是非常重要的。

责任编辑: 赵亮轩   来源:数据派 转载请注明作者、出处並保持完整。

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