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两成人欲移民 中产劈价急沽!港人流失楼价等冧

世界政局巨变、政府抗疫无方、本土社会动荡,皆令经济陷困,港人对前景骤失信心,早有民调估算,约5个港人就有1个想移民!事实上,首季二手楼市已录得至少逾50宗移民卖楼个案,当中不少业主为求尽快套现,不惜低市价,甚至蚀让沽货。业界直指,由于经济去向未明,资金外流寻找出路,中产移民劈价卖楼,楼市注定“无运行”。

地产代理认为,不少港人的主要资产来自自住物业,若要移居外地,首要沽楼套现,今年初淡市期间,二手放盘量反而增多,原因之一是新增不少移民卖楼盘源。为求加快沽楼配合移民申请,部分蓝筹屋苑或新楼业主,更会自付楼价10%辣招税出货。

近期马鞍山大型屋苑新港城R座一个中层两房单位,实用面积约503方呎,原业主2019年才以735万元买入,因赶移民,放盘仅一个月,即劈价近百万元,以785万元售出,呎价约15,606元,低市价4至5%,连同楼价10%额外印花税及其他使费,实际需蚀逾70万元。

即使购入新盘的业主,为求套现都蚀住走。今年初才收楼的将军澳LP6第1座低层两房单位,原业主计划移民,相信单位在“未住过”下,即劈价至776万元卖出,连辣招税及使费料蚀让数十万元。

港岛蓝筹屋苑鲗鱼涌太古城华山阁一个低层三房户,原业主有意移民,早于去年中开价1,450万元放盘,直至上月累劈190万元,以1,260万元沽出。由于单位于2019年时曾转名,卖楼即要付逾百万元额外印花税。中原赵鸿运指出,该项目去年中约有490个放盘,估计当时占约5%为移民放盘。该屋苑近3个月虽录逾120宗买卖成交,但放盘量仍增至近510个,料移民盘占比增至7至8%,其中一个金星阁两房则王同类放盘,现时连租约叫价1,200万元。

同属港岛蓝筹盘的鸭脷洲海怡半岛,现时有约10个移民放盘。香港置业邓惠豪表示,其中21座一个海景四房大单位,实用面积约871方呎,现时开价1,550万元,由于业主拟移民,料再有议价空间。据悉,有大型银行对单位的网上估价比开价更高。

事实上,不少移民盘都以平价吸客,做价往往低于市价。屯门二手楼向来是上车指标,置安居苏永耀指出,该行近期促成的买卖中,占约20%为卖楼移民,现时放盘亦占近两成。该类单位议幅有时可达5至10%,早前就有一个慧丰园移民盘,原先开价670万至680万元,最终减至628万元沽出,但同类型单位做价近日已逾700万元。

其他地区都因移民潮而出现跌价个案。荃湾荃德花园A座低层单位,实用面积约306方呎,早前减价20万元,以425万元转手,呎价约13,889元,低市价7%左右。即使千万元居屋旺角富荣花园都有平卖,该盘17座低层三房单位,在已补价自由市场只售850万元,近来同类型单位楼价罕见低于900万元,低市价至少5%。

回顾香港民意调查在本月15至18日期间,成功在网上访问5,697名年满12岁的香港居民,发现多达21%受访者表示有计划永久离港。以此推算,即高达150万人将会移民。

【中价物业唔上唔落难出货】

市场人士相信,中价物业会因移民个案增加而受到较大压力,目前楼市并非想像般健康,价格无可能再次大升。

前补习天王、资深投资者吴贤德认为,有能力移民的人多属35至50岁的中产阶级,持有价值约2,000万至3,500万元的中价物业,这类单位既非顶级豪宅质素,新买家又难承做按揭,故出货有难度,个别要大幅劈价才有承接。他指出,移民潮是楼市其中一项负面因素,现时移民人口虽不足以令楼市崩围,但会对市场产生心理影响。香港物业市场已开始由商人主导,逐渐转为政府话事,其政策要稳定市场,自然不容许楼价被炒高。

他认为,目前经济欠佳、失业率高企,以及疫情反复,皆不利楼市发展,而3、4年前售出的新盘,在辣招松绑后沽货,大多数无钱赚甚至蚀让,反映楼价已无机会出现大升浪。

资深投资者伍冠流则称,社会上甚么取态的人都有,亦有听说朋友正办理移民,但与1997年前的移民潮不同,当时大多数人“连根拔起”尽沽物业,今次“人移楼不移”的情况较多,留下物业作为回流后路,相信不会引发大规模移民卖楼个案。伍氏表示,自己没有移民打算,若假设需要移居,也不会将物业全数出售,至少保留一半收租或回来自住。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指出,有部分业主对香港失去信心,选择移民急卖楼,甚至啃辣税蚀让离场。若回顾1997年前的移民潮,当时市民离心虽很大,但又难以断言决定是否正确,以投资角度来看,楼价之后确实累积了很大升幅。

他续称,香港人口出现净流出,移民仅是原因之一,非事实之全部。有不少原先在本地居住的外来劳工或专才,在疫情期间未能回港, 大陆人士入境亦需隔离,部分会决定返回 大陆居住。虽然市场有移民减价盘,但始终有承接力,反映有人去,也有人留。

【租值挫一成纳米单位最危】

除了酝酿移民潮外,香港楼市还受到租值下挫、挞订、蚀让及银主盘频现等夹击,长远走势实不容乐观,特别是承接力欠奉的纳米单位。

物业应课差饷租值可谓楼市好坏的指标,目前形势是新财政年度大部分豪宅洋房,以至纳米单位租值齐齐转跌。例如山顶Mount Nicholson1号屋,过去数年租值都企稳不变,但最新数据按年大幅下挫约14.9%至约673.44万元。至于早已步入跌浪的纳米单位,租值更连年下挫,其中港岛西营盘AVA128一个实用面积约177方呎中层户,新财年租值约10.66万元,按年跌约14%。大埔岚山8座实用面积181方呎单位,下年度租值亦挫约10%至约8万元。

事实上,纳米单位早年兴起是因高楼价下,迁就市场购买力而衍生的产品,由于居住环境极为狭窄,无论市况如何都没有投资价值,单位抗跌力疲弱,不时出现蚀让买卖。例如本月成交的黄大仙钻岭中高层F室,实用面积约198方呎,开放式间隔,作价365万元,较2015年9月购入价贬值逾23.2万元。

即使近期大卖的一手新盘,也有不少买家最终决定放弃入市。据本报统计,年初至今全港新盘的交易告吹数量超过100宗,较去年第一季“爆疫”初期录得的数量,更多出超过一成,单计3月就有30宗同类个案,其中以将军澳日出康城LP6占10宗最多。

同时,市场屡现银主盘成交或新增个案,反映不少业主财务出现问题,令单位沦为银主物业,个别开价较原业主购入价还要低。近期新增的何文田加多利轩单位,实用面积约267方呎,银主以约630万元放售,原业主2018年以近710万元入市,相比之下叫价低近80万元。

责任编辑: 楚天   来源:东网 转载请注明作者、出处並保持完整。

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