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大陆势推房产税 市场忧难填补卖地收入缺口

在中央发声“要积极稳妥推进房地产立法和改革”后约一周,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展为期5年的房地产税改革试点工作。在“共同富裕”背景下,市场对于房地产税启动早有预期,冀能打击炒楼、调节收入分配。不过,时值楼市下行周期,房地产税收入恐难以完全替代土地出让收入缺口。

是次房地产试点方案的重点,乃试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。据 大陆官媒报道,国务院将于半年内确定实施启动时间,并制定试点具体办法,而试点地区政府则负责制定具体实施细则。

虽然试点城市名单及征税税率等细节仍未出炉,但一众内房股周一再遇沽压。佳兆业(01638)泻11.45%;世茂集团(00813)及中国奥园(03883)分别跌7.71%及7.51%;另禹洲集团(01628)、融信中国(03301)及富力地产(02777)分别挫6.93%、5.59%及4.56%。

日资券商野村认为, 大陆要把房地产税实施范围扩至全国将面临庞大的挑战,短期的阵痛也是无可避免,并预计政府卖地收入及房地产相关税务收入继续面临下行压力,特别是低线内陆城市。该行相信,当局会审慎地并且分阶段逐步推进房地产税,政策在短期内带来的直接影响有限,但是 大陆居民及家庭对于楼价一直上升的预期将会显著受压,或导致全国一手楼销售放缓。

国金证券预计,本次试点房地产税的城市数量将仅限于部分楼价涨幅较大的热点城市,例如上海深圳、杭州及广州等,整体数量或不超过10个。之后或有更多针对一手楼销售的宽松政策推出,以对冲房地产税的不利影响。

市场普遍认为,全国房产税会在2026年才开始,其中花旗表示,试点可能在12月或明年1月启动,并在明年全年开征税项,相信房地产税实施范围扩至全国的时间表可能要延迟到5年试点期的最后一年,这意味政府尚未下决心很快让经济摆脱对房地产投资及楼市的依赖。

澳新银行表示,即将开征的房地产税,短期内将加剧政府卖地收入下滑的风险。去年政府土地出让收入多达8.4万亿人民币,相当于当年地方财政收入的84%。如果房地产税在全国范围实施,估计房产税收入可能缩至土地销售收入的五分之一,远远不足以取代土地销售收入。由于土地销售收入下降,9月份政府基金预算下的地方政府财政支出按年收缩17.1%,严重影响了地方层面的支出能力和财政效率。

经济正处转型之时,有官媒评论指,土地和房地产市场模式与经济全局关系将发生重大变化。各地要大力发展实体经济,开拓经济发展其他动力来源,真正降低地方对房地产的依赖。“中央对此有明确政策和坚定决心,切勿心存侥幸,寄望于博弈,低估了中央的决心和魄力”。

●房地产税vs.房产税

“房地产税”指的是一切与房地产经济运动过程有直接关系的税,涉及土地购置、房地产开发、交易等多个环节;而与其一字之差的“房产税”只是其中之一。

目前 大陆的房地产业税收结构,大致是以“房产税”、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税等5个税种为主体,以企业所得税、个人所得税、增值税、城建税及附征、印花税等相关税种为辅。

当中的“房产税”属于财产税,以房产为征税对象并在持有环节进行征税。 大陆房产税在1950年已经存在,并非一个新的税种,市场目前最关注的是, 大陆房产税暂行条例第五条所规定,对个人拥有、非经营住的房产,可获豁免缴纳房产税的优惠后向。一旦新的房产税免除该优惠,开始征收个人住房的税款,势牵动普罗市民的利益。

国务院在2011年在上海及重庆两地进行房产税试点,分别对部分个人住房征收房产税,冀通过渐进式方法在试点环节总结经验,下一步复制推广。然而10年已过,房产税试点推广工作明显陷入停滞,迟迟未见其他地区跟进。

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