2020年4月24日，加利福尼亚州南帕萨迪纳（South Pasadena）一栋待售的房屋。(Frederic J. Brown/AFP via Getty Images)
美国房地产市场正面临着越来越强大的逆流。
一方面，较低的抵押贷款利率刺激了购买和议价。最近的通货膨胀加剧了这种提升，因为这使低利率更具吸引力，许多人将房地产视为抵御通货膨胀的一种手段。
另一方面，不断上涨的房价对普通家庭的收入构成压力，随着时间的推移，这种压力将变得越来越强烈，尤其是如果房贷利率上升的话。
这种组合影响如何显现，以及多快显现，将几乎完全取决于美联储的利率政策。
就目前而言，这些逆流的好处似乎占了优势。尽管调查显示，40%的美国人认为现在不是购房的好时机——这一比例比上世纪80年代初以来的任何时候都要高——但住房销售依然强劲。
9月份新房销售比8月份增长了近14%。尽管这一数字比一年前受大流行影响的不正常销售水平下降了约18%，但现在的销售额仍比2019年的平均水平高出18%。9月份的建房活动虽然低于8月份的峰值，但仍比去年同期水平高出8%，比2019年的平均水平高出近21%。
自2019年以来，房价上涨了32%，但较低的抵押贷款利率和家庭收入的增加，暂时还能应付得了抵押贷款的负担。
显然，抵押贷款的低利率是这一情况的关键部分。2018年，新增抵押贷款的平均利率接近5%。通过将利率降至现在的3%，美联储一手引发了购房热潮。由于大多数人都知道利率不会无限期地保持在这么低的水平，购房者感到了一种特殊的紧迫感。即使是那些原本会等待购房的人也涌入了市场，以获得较低的抵押贷款利率。尽管疫情影响了购买行为的发生，但美联储的政策是最重要的因素。
最近，通货膨胀的压力更加刺激了购买。2021年迄今为止，消费者价格年增长率约为6%，没有人知道这种增长率是否会持续下去，但人们可以看到，通货膨胀极大地增加了抵押贷款的低利率的吸引力。假设一个借款人支付3%的抵押贷款，而他（或她）支付的美元价值，大约比一年前少了6%，实际收益为3%。
这是一个相当有吸引力的诱惑，特别是对于那些预计通胀将保持在这个水平或变得更糟的人。
如果美联储将利率维持在低于通胀率的水平，这种购买将继续下去，房价将相应上涨。历史表明，这种模式可以持续相当长一段时间。
然而，如果任其继续下去，房价将大幅上涨，即使在目前的低利率下，家庭承受抵押贷款的财务能力也将感受到压力。
随后，购房者买房愿望回落，历史已经证明，房地产市场将随之崩溃。这就是2008年发生的事情，在房屋购买数量和房价长期上涨之后。
我们国家不想重演这段历史，即使是以不那么强烈的形式。毕竟，大众逃离房地产导致了2008～2009年的金融危机和大衰退。
美联储可以通过逐步提高利率，来阻止这种情况发生。这一举措将消除当前的紧迫感，从而减缓买房步伐。适度加息也可能使一些人相信通胀将会减弱，从而缓解另一个购买压力的来源。因此，房价的上涨幅度将减小，买家之间的调整将逐渐形成，国家将避免崩溃。
实现这点应该成为目前美联储政策的目标。要取得适当的平衡远非易事。政策制定者必须果断地提高利率，足以产生影响，但又不能太快或太高，以致于马上无法承担抵押贷款；那样的话，美联储的政策所能做的就是比其它情况下更早地促成崩溃。
尽管历史让人对美联储能否处理好这种平衡没有信心，但这种努力是房市能够“软着陆”的唯一希望，进而，经济也能够软着陆。
作者简介：
米尔顿‧埃兹拉蒂（Milton Ezrati）是《国家利益》（The National Interest）杂志的特约编辑，纽约州立大学布法罗分校人力资本研究中心的荣誉学者，也是纽约传播公司“Vested”的首席经济学家。他的最新著作是《三十个明天：未来三十年的全球化、人口统计学和我们的生活方式》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live）。
原文：The Fed must act to prevent a housing crash刊登于英文《大纪元时报》
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