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名家专栏:美联储须采取行动防房地产崩溃

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2020年4月24日,加利福尼亚州南帕萨迪纳(South Pasadena)一栋待售的房屋。(Frederic J. Brown/AFP via Getty Images)

美国房地产市场正面临着越来越强大的逆流。

一方面,较低的抵押贷款利率刺激了购买和议价。最近的通货膨胀加剧了这种提升,因为这使低利率更具吸引力,许多人将房地产视为抵御通货膨胀的一种手段。

另一方面,不断上涨的房价对普通家庭的收入构成压力,随着时间的推移,这种压力将变得越来越强烈,尤其是如果房贷利率上升的话。

这种组合影响如何显现,以及多快显现,将几乎完全取决于美联储的利率政策。

就目前而言,这些逆流的好处似乎占了优势。尽管调查显示,40%的美国人认为现在不是购房的好时机——这一比例比上世纪80年代初以来的任何时候都要高——但住房销售依然强劲。

9月份新房销售比8月份增长了近14%。尽管这一数字比一年前受大流行影响的不正常销售水平下降了约18%,但现在的销售额仍比2019年的平均水平高出18%。9月份的建房活动虽然低于8月份的峰值,但仍比去年同期水平高出8%,比2019年的平均水平高出近21%。

自2019年以来,房价上涨了32%,但较低的抵押贷款利率和家庭收入的增加,暂时还能应付得了抵押贷款的负担。

显然,抵押贷款的低利率是这一情况的关键部分。2018年,新增抵押贷款的平均利率接近5%。通过将利率降至现在的3%,美联储一手引发了购房热潮。由于大多数人都知道利率不会无限期地保持在这么低的水平,购房者感到了一种特殊的紧迫感。即使是那些原本会等待购房的人也涌入了市场,以获得较低的抵押贷款利率。尽管疫情影响了购买行为的发生,但美联储的政策是最重要的因素。

最近,通货膨胀的压力更加刺激了购买。2021年迄今为止,消费者价格年增长率约为6%,没有人知道这种增长率是否会持续下去,但人们可以看到,通货膨胀极大地增加了抵押贷款的低利率的吸引力。假设一个借款人支付3%的抵押贷款,而他(或她)支付的美元价值,大约比一年前少了6%,实际收益为3%。

这是一个相当有吸引力的诱惑,特别是对于那些预计通胀将保持在这个水平或变得更糟的人。

如果美联储将利率维持在低于通胀率的水平,这种购买将继续下去,房价将相应上涨。历史表明,这种模式可以持续相当长一段时间。

然而,如果任其继续下去,房价将大幅上涨,即使在目前的低利率下,家庭承受抵押贷款的财务能力也将感受到压力。

随后,购房者买房愿望回落,历史已经证明,房地产市场将随之崩溃。这就是2008年发生的事情,在房屋购买数量和房价长期上涨之后。

我们国家不想重演这段历史,即使是以不那么强烈的形式。毕竟,大众逃离房地产导致了2008~2009年的金融危机和大衰退。

美联储可以通过逐步提高利率,来阻止这种情况发生。这一举措将消除当前的紧迫感,从而减缓买房步伐。适度加息也可能使一些人相信通胀将会减弱,从而缓解另一个购买压力的来源。因此,房价的上涨幅度将减小,买家之间的调整将逐渐形成,国家将避免崩溃。

实现这点应该成为目前美联储政策的目标。要取得适当的平衡远非易事。政策制定者必须果断地提高利率,足以产生影响,但又不能太快或太高,以致于马上无法承担抵押贷款;那样的话,美联储的政策所能做的就是比其它情况下更早地促成崩溃。

尽管历史让人对美联储能否处理好这种平衡没有信心,但这种努力是房市能够“软着陆”的唯一希望,进而,经济也能够软着陆。

作者简介:

米尔顿‧埃兹拉蒂(Milton Ezrati)是《国家利益》(The National Interest)杂志的特约编辑,纽约州立大学布法罗分校人力资本研究中心的荣誉学者,也是纽约传播公司“Vested”的首席经济学家。他的最新著作是《三十个明天:未来三十年的全球化、人口统计学和我们的生活方式》(Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live)。

原文:The Fed must act to prevent a housing crash刊登于英文《大纪元时报》

本文只代表作者观点,不代表《大纪元时报》立场。

责任编辑: 赵亮轩 来源:大纪元 转载请注明作者、出处並保持完整。

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