王赫：中国楼市走向“黑洞”

中国大陆个人债务增长速度居世界前茅。(ChinaFotoPress/ChinaFotoPress via Getty Images)

去年三季度以来，楼市的泡沫被捅破，不仅自身难以“平稳健康发展”，而且拉住中国经济的后腿，乱象丛生，酝酿着全社会性的危机。

百强房企销售拿地腰斩房企债务危机深入发展

据中共国家统计局数据：1—5月份，（一）全国房地产开发投资52,134亿元，同比下降4.0%；房屋新开工面积51,628万平方米，下降30.6%；房屋竣工面积23,362万平方米，下降15.3%。（二）商品房销售面积50,738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48,337亿元，下降31.5%（房价下降）；5月末，商品房待售面积55,433万平方米，同比增长8.6%（其中，住宅待售面积增长15.0%）。（三）房地产开发企业到位资金60,404亿元，同比下降25.8%。相比历史数据（见下表），天壤之别。此外，截至5月份，房地产销售指数已连续11个月同比下跌，创中国商品房市场启动以来的最长滑坡纪录。

2012-2021中国房地产若干基本数据

单位：面积万m²    金额：亿元

数据来源：国家统计局

这个宏观数据，到企业怎么具体表现的呢？根据房地产研究机构克而瑞的数据，（一）今年前5个月：百强房企全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%；销售额超千亿元房企仅碧桂园、万科、保利发展3家，较去年同期减少12家（而这三家销售额合计也比去年同期缩水了3,865亿元，下滑幅度高达42%）；超百亿元房企有70家，较去年同期减少48家。百强房企销售门槛从去年前5月的125亿元降到今年的48.6亿元。（二）房企拿地投资规模大幅收缩。前5个月，百强房企拿地总额4,681亿元，同比下降64.7%；百强房企中，仅有34%房企在2022年有土地入账，超过6成房企一块地未拿。5月单月，50强房企拿地金额不足400亿元，同比环比分别下降95%和70%。

惨淡的业绩导致不少房企债务违约。去年恒大爆雷后，房地产行情急转直下，中国上市房企50强中（14家国企，36家民企），债务违约合计15家（基本上都是民营房企，只有绿地控股是混合所有制企业，分类归入国资），占比30%。今年形势继续恶化，目前至少已经有9家上市房企发布公告，因未能按期支付到期债券本金或利息，构成实质性违约（包括6月29日阳光100，5月12日融创中国等等）。6月22日，中国销售规模最大的房企碧桂园高级无抵押评级被穆迪下调至“垃圾级”（财报显示，碧桂园总负债达到了1.65万亿元，仅次于恒大）。更严重的是，6月27日，据香港司法机构网站公告，一家海外机构已于香港高等法院向中国恒大集团提出清盘呈请。债权人提出清盘呈请要比一般的债务诉讼程度更为激烈，因为它基于对公司整体偿债能力的不认可，直接诉求用一种类似于内地法院申请破产清算的方式进行债务偿付。在恒大之前，（2月）大发地产、（5月）花样年也被提请清盘呈请。这使中国房地产行业的前景更加风雨飘摇。

“弃房断供”“法拍屋”暴增

根据房地产研究机构克而瑞的数据，截至2021年末，中国房贷按揭余额超过38万亿，从2015年-2020年，居民杠杆率飙升，从40%增长至62%，居民杠杆率超过200%的城市达到20个。

而自2018年中美贸易战以来，中国经济每况愈下；加上当局提出“房住不炒”强化调控，致使最近几年“弃房断供”“法拍屋”暴增。根据特殊资产行业培训与专业咨询机构“上海为睿资产管理有限公司”的数据，2021年全年，全国法拍房总挂拍金额达到了2.35万亿元。也就是说，从无到有，法拍房市场十年间已经成长为一个两万亿级的大市场。

另据国家金融与发展实验室《2021年度中国杠杆率报告》，从近两年来看，银行起诉房贷违约断供的案件大幅增加，法拍房数量也暴涨，从2019年的50万套增长至2021年的超过160万套。

2022年“弃房断供”“法拍屋”暴增到什么程度则不好说，因为数据都被中共控制着（例如，2021年6月之后，阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报；2022年3月后，阿里拍卖平台上不再直接显示各地法拍房挂拍次数）。不过，2022开年，中央财经大学韩复龄教授在微博发帖说，四大银行已经起诉了20万断供的房主。有网友问消息的真实性，韩回答说是内部消息。1月15号，他又发了一个帖子，分享一个郑州律师的贴文截图，写的文字说：断供数量增多，律师函发到手软。

近期更有一则消息在推特上引起热议：有网民透露，据银行金融系统风控会议消息，全国所有断供房近4,000万套，法拍房超过1,000万套。石破天惊。房地产已经开始崩盘了。这则消息太具爆炸性，真假难以判断，但联系到今年经济之糟糕，这则消息也就不是空穴来风了。

而“弃房断供”也是非常可怕的事，对民众来说，等于掉下悬崖。例如，据陆媒报导，河北三河燕郊一名房主2017年以300万元人民币的价格，贷款购买了一套住房。今年因为生意不景气断供，住房被法院拍卖了90多万。拍卖款给银行后，他还欠银行100多万；再加上他之前支付的首付和月付，他等于前后赔进去250万，最后却落得一场空。

地方政府不择手段卖房各类奇葩邪招层出不穷

今年以来，叫停房地产税试点，各地救市大招频出。主要措施包括降低首套房首付比例，松绑限购、限贷、限售，放宽公积金贷款门槛，提高公积金贷款金额上限，发放购房补贴，降低房贷利率等等，楼市救市的城市也逐渐从三四线城市扩散到强二线和新一线城市。克而瑞统计，截至5月24日，全国累计放松楼市调控政策的城市增至134个，政策调控频次达到223次。

但是，这轮救市行动的落地效果至今未见明显起色，而各地政府的丑态却毕露无遗。举例而言。

其一，“房票”。今年3月以来，至少15个城市拆迁不再补偿现金，而是发房票，迫使拆迁户只能再去买房，而新房价格往往高于补偿价。许多陆媒将其与早年的粮票等类比，纷纷以“欢迎回到70年代？！”“穿越上世纪”等为题进行报导。

其二，公务员兼职卖房。例如，年初，广西玉林要求各地政府单位完成推销8,000套房产的任务。能不能卖出楼直接关系到公务员的个人绩效以及部门排名，未来升迁都要受到影响。此外，玉林甚至买房“送工作”。根据已经出台的《玉林市关于加快人口进城若干政策措施》，当地负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。

其三，“恶意不买房”。6月17日，山东青岛市薛家岛街道办事处发布“关于做好促进居民购买新建商品房的通知”，要求截至6月底，每个合作社完成网签不少于2个。离奇的是，通知还称，“凡恶意不买房者，如查到银行有巨额存款，一律提醒谈话。”该项工作还将纳入2022年度社区工作考核。“完不成的话，我们社区是要扣分的，社区书记也是有可能要被扣钱的。”

其四，一人购房全家帮。天津市、江西赣州等13个城市出台新政策，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。也就是鼓励当地居民可以用公积金帮亲人买房，或者提取更多公积金来买房和缴房贷。

结语

鉴于房地产业之于中国经济的重要性，对中共而言，楼市注定是输不起的。但是，中共当局的僵硬政策是无法挽救房地产业的。4月29日的中央政治局会议，仍然“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，所谓“更好满足购房者的合理住房需求”、“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”不过是句虚话，把锅都甩给地方了。地方呢，则胡干加蛮干，制造着更大的社会危机。吞噬一切的“黑洞”，已经看得见了。