在香港四年来首次加息之际，金管局出奇不意将物业按揭贷款利率压力测试要求，由现时额外加三厘息向下调整至两厘，是当局首次放宽楼市措施。外界关注楼市已步入下行周期，尽管金管局否认托市说法，但预计更多楼市辣招在楼价跌多一至两成左右，措施将逐步放宽，不过预计届时已经难以再挽救楼市。
先回顾一下近期楼市表现：二手楼价指数已连跌十周，反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的“中原城市领先指数”创逾四年半新低，连跌10周共6.14%。
而由去年八月历史高位191.34点计，过去13个月楼价累计已下跌了11%。
值得留意是，楼市跌势已经由新界的细价盘蔓延至一线屋苑，特别是近期新界一手新盘接连推售尽吸上车客源，令二手楼价持续受压，连带银行估价亦受拖累。有报章近日抽取十大屋苑单位估价，近乎全数单位按月均录跌幅，其中新界上车盘嘉湖山庄今年首9个月估值累跌近13%，而近月屡试400万元低位的沙田第一城，亦有单位估值首9个月跌16%，单计过去一个月亦跌近一成。
即使是一向唱好楼市的地产代理，近日都改变口风，确认楼市进入下行周期，当然不排除这样做目标是向放盘业主施压，特别是“移民盘”更成为压价对象，不少买家甚至未睇楼就先压价两成。
在确认楼市步入跌浪的背景下，金管局选择在香港银行调升最优惠利率（P）翌日，决定把按揭压力测试情景，由现有按息加3厘，降至加2厘，即日生效，强调新压测已足够确保银行按揭业务风险得到妥善管理。
金管局是在2010年首度引入按揭压力测试，并要求银行为申请人作压力测试时，须假设实际按息加2厘，而申请人在测试情景下的供款与入息比率不可超过60%；至2013年因楼市升势未止，金管局把压测加息幅度上调至3厘。
今次是当局首次放宽压力测试，金管局强调放宽压测是考虑到目前的利率环境和按息走势，以及按息过往的长期平均水平，因应银行风险管理需要的变化而作出的决定，与逆周期宏观审慎监管措施无关。
表面上当楼市步入下跌周期，加上利率开始上调，放宽压力测试是有充分理由，有助买家上车。不过值得注视，是按揭贷款的审慎监管属长期措施，不应经常调整，否则可能令本来无能力上车的买家，在错误计算自己的供款能力而“入错市”。有银行界人士已经提醒，即使要放宽，亦应等到美国加息完结才进行。
令楼市雪上加霜是，美国联储局态度转向极端鹰派，局方今年三月启动紧缩周期，短短六个月内合共加息五次，累计幅度达三厘，力度为上世纪八十年代初前任主席沃尔克（Paul Volcker）以来最猛烈，而且加幅已高于2015-18年的2.25厘加幅。
更重要是，联储局的官员预计，息口远未见顶，预测利率水平的位图，预计今年底联邦基金利率会加至4.4厘，而今年6月时预料只会加至3.4厘，即是比当时预计足足提高了一厘，这意味着联储局在今年剩余的两次会议中每一次都需要加息，其中至少一次需要达到四分三厘。
香港实行联系汇率制度，港息最终必须跟随美息趋势。今次主要银行象征式上调优惠利率八分一厘，明显只是试水温，以美国已累计加息三厘，一旦目前香港银行体系总结余约一千二百亿元真的“清零”，虽然不会冲击到联系汇率制度，但利率一旦要“追落后”追加近三厘，再额外加上目前的两厘压力测试，楼市所受冲击可想而知。
前交银国际经济师洪灏已发出楼市崩溃预告，指在经济转差、资金外流和加息等因素下，香港楼价将面临长期下行，预计“中原城市领先指数”有机会从去年8月的历史高位在未来3年下跌5成。以现时楼价已下跌11%跌幅，换言之，他预期3年内仍有4成潜在跌幅。
今次金管局出手托市，是2010年以来推出“辣招”后，首度放宽楼市措施（之前林郑Plan及期后强化的波叔Plan，均只是针对首次置业的按揭保险，因此不计在内）。尽管当局一再否认是托市措施，但降低压力测试门槛，对象划一是所有楼市的买家，实际效果就是当局扭转之前对楼市施加的限制。
因此今次楼市下跌的情况，与2015、18及19年的短期跌势并不相同，金管局的“托市第一击”，实际上是变相确认楼市下行周期已经开始。
现实上陈茂波已经不得不放宽楼市辣招，他之前在网志上已经透露今个财政年度的财赤将超过1,000亿元，远高于年初预算案所估算的563亿元，将会是历来第二高的财赤，仅次于前年2,325亿元赤字的历史纪录，财政储备将跌至8,000亿的边沿。
八千亿是什么概念？
按今年度财政预算案预测，政府一年开支将达到8,073亿元，换言之财政储备将跌至相当于政府开支的月数，由原来估计的13个月跌至只有12个月，将是1997年回归以来最低水平，甚至差过梁锦松做财政司年代，2003年沙士后的13个月水平。
因此政府要托市原因很简单：楼价再跌必定将拖低地价，影响政府的卖地收入。事实上上一个年度政府财政预算可以扭亏为盈，全靠有逾1,400亿的卖地收入。今年呢？首5个月的地价收入仅为172亿元，与全年度的预算收入1,200亿元相距甚远，过千亿的差距如何“填数”？
如果楼市在现水平再跌多15-20%，不单会做成更多负资产宗数，楼市气氛逆转必定影响成交，发展商眼见新楼盘滞销（最近就有新盘首日开卖“食蛋”）就不会投地，届时政府必定要逐步放宽辣招，当中就包括额外印花税、双倍印花税及之后的买家印花税。
但香港现时面对移民潮引发的结构性人口减少，总劳动人口较2018年减少了24万人，人口统计更显示，未来“上车”需求最殷切的20至29岁的人口，三年间减少12.3万人，过去发展商经常挂在口边的“刚性需求”是否仍然存在？更重要是过去近廿年楼市一个重要的购买力--内地居民短期因疫情无法来港，同时内地楼市因“断供潮”已经蒸发一大部分财富，内地地方官员亦会千方百计留下居民资金买楼，以防内地楼市崩溃，恐怕即使政府再放宽辣招，楼市跌势都难以逆转。
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