上周楼市跌势加剧，而随着美国联储局再次突显“鹰派”作风，主席鲍威尔表明若过早地松绑，将令通胀再度失控。反映之前市场是完全误读当局意图，在息口持续趋升下，本港追加利率风险愈来愈大，加上经济连续三季收缩，恐怕到政府真的放宽辣招的时候，就如二十年前的“孙九招”，是令楼市崩盘的最后一根稻草。
上周三（2日）联储局议息会议一如预期加息0.75厘，已经是连续四次加息四分三厘，不过之前市场曾经寄望美国通胀即将见顶，未来加息步伐可望放慢。联储局主席鲍威尔对此不表认同，因此他见记者时不但无“转鸽”，且比以往更“鹰”。
鲍威尔更首度表明，货币政策“过紧”和“不够紧”两个方向的风险并非对称，因如果货币政策过紧导致经济减速，联储局不乏工具有效补救；但若过早地松绑令通胀再度失控，那就是麻烦的开端。因此鲍威尔宁愿过度收紧，也要避免提早放松。
我认为这段说话有非常重要的信息：鲍威尔选择不再含糊其辞，而是直接表态，不单向华尔街（Wall Street）、更直接向民众（Main Street）表明，当局宁可重手“杀错良民”，令经济出现衰退，亦不容许通胀继续恶化。
《华尔街日报》在联储局议息后，发表一篇题为“市场误读美联储的意图”文章，指出联储局在会后声明中增加了新的措辞，强调“将考虑货币政策的累积紧缩效果。”市场立即对这种措辞做出反应，政策声明一发布，股市随即飙升、美元走软，长期美国国债收益率下跌。一些投资者将升息幅度趋于减小，误读为最终停止加息的前奏。
当然鲍威尔了解这种“误读”的危险，因为市场可能会变得过于乐观，从而导致金融市场条件的放松，所以在发言时段就“鹰派”上身，避免市场误读。
联储局这种“宁愿经济衰退，也不要通胀失控”的表态，其实已经提醒大家，目前市场上一些经济师估计利率短期见顶，预期12月加息幅度会降至0.5厘，到明年2月再降至0.25厘就结束加息周期，正是“误读”当局的真正意图。
这种“误读”同样对香港资产市场，特别是楼市亦有很大影响。反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的“中原城市领先指数”按周大跌1.96%，跌幅是2016年3月以来逾6年半最大，指数创2017年12月以来的新低，即是楼价回落至近五年前的水平。
换言之，过去五年买楼的人士，好大机会之前赚下的账面利润，已经全数蒸发，而且较去年九月高位，楼价已回落13%，即是以九成按揭买入单位的业主，账面上已经定义为负资产。
按金管局在上月底公布的负资产调查，负资产宗数由今年第2季末只有55宗，急增至第3季末的533宗。负资产涉及的金额更由第2季末的3亿港元，增加至第3季末的30亿元。
不论宗数及涉及金额，一个季度就已经增加十倍，而且还未计十月份单月楼价再跌多3.3%，即是更多人会陷入负资产行列。
由二手市场近日的成交综合来看，普遍有两个现象：1.减价幅度愈来愈大，部分买家未睇楼已经擘价两成。2.蚀让个案增加，尤其是两、三年前高价买入的新楼盘，由于发展商以溢价卖楼，现在要放售平均要蚀让一成至一成半。
身边有一些朋友过去半年时间都在部署移民，但发现真正有意睇楼的买家根本不多，又或一开口就要求擘价两成，实在是处于两难困局。
但现实是随着银行体系结余已经跌穿一千亿港元，本港三大发钞银行亦不得不上调港元最优惠利率（P）0.25厘，升至5.375厘，为2006年3月以来最大加幅，利率则升至2008年3月以来最高。可以预料银行结余回落至五百亿甚至更低的水平，很大机会会在内年发生，届时银行就有好大机会追加利率。
我最不满是一些财金官员经常以香港外汇储备丰厚及外汇基金票据仍有过万亿元为理由，向外界表明联系汇率不会受到冲击，甚至只懂“恐吓”投资者，称若有人投机港元，一定会输。
但这种理据其实是误导视听，因为正正是联汇机制如果发挥作用，要避免冲击，货币发行局机制就是要沽美元买港元，港元由银行体系结余中抽走，港元利率就自然跟随美息上升。现在港美息差有近三厘的差距，原因正是过去三年因为疫情令联储局再次放宽货币政策，结果有逾三千亿港元资金涌港，香港银行才有条件不跟随美国加息。
香港银行特别是存款基础雄厚的大银行，过去基于资金成本考虑，一般都会尽量拖延加息决定，以免因为存款利率上调减少息差收入。
但随着资金流走加快，即使大型银行都要面对现实，迫着抢存款留客，多间银行较长期的存息也普遍升穿4厘，有中小银行大额长期存息破5厘水平，分析估计，美国加息，港银上调定存息趋势未完，有可能延续至明年中。
当然，加息对楼市影响只是其中一个因素，我认为更重要是整体经济表现。事实上，香港经济已连续三季收缩，第三季本地生产总值（GDP）预估数字按年跌4.5%，远差过市场预期，成为2020年第二季以来最差，反映除外围因素转差，本地亦未见因放宽防疫规定而有所反弹。
其中支持经济最重要一环，是贷款需求，令人担心是按金管局统计数据，9月份贷款总额下跌0.5%，更是连跌四个月，反映内部需求不足，由年初截至9月底计贷款则下跌0.6%。
与此同时，由于资金流出，包括移民外流，港元存款跌势亦扩大，由年初截至9月底计，港元存款累计下跌0.5%。
对本港经济而言，资金撤出及加息影响企业贷款投资，第三季本地固定资本形成总额按年跌幅达14.3%，已见对经济的负面影响。
不少人寄望在楼市跌势加快，政府可以放宽楼市辣招，特别是买家印花税，令楼价止跌回升。但我反而认为，参考1999年至2003年的漫长楼市下行周期，楼价于期间每年下跌10%，累积跌幅高达45.5%，政府要到2002年11月先懂到推出“孙九招”，包括暂停卖地及停售居屋，以及取消发展商内部认购限制，但这一切措施均来得太迟，反而在缺乏政策憧憬下，楼市跌势进一步加剧，如果不是2003年沙士后内地推出“自由行”，楼市跌势恐怕不止一半。
香港人恐怕已经对当年楼市跌势及负资产做成的惨剧失去记忆，但以现届政府的处事方式及应变速度，我很怀疑官员甚至比当年“孙九招”更不济，到真正懂得应变，撤销楼市辣招时，反而会成为楼市爆煲最后一根稻草。
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