专家认为，“百岁贷”、“连心贷”看似减轻贷款人短期的负担，但实际上使贷款人超出实际偿付能力而过度负债，并将子女的信贷需求提前绑定、透支未来。图为一名老妇在上海市中心一房地产门市查看房屋价格。(Johannes Eisele/AFP)
近期，在楼市销售低迷、贷款人提前还贷增加的双重压力下，中国部分银行推出子女作为共同借款人最长可还贷至100岁的“百岁贷”。专家认为，这实质上是“接力贷”，名义上是缓解贷款人的月供压力，但根本上还是因为房价过高，居民难以承担购房资金的压力。
推出“百岁贷”“连心贷”的实质原因是房价过高
2月22日，中国农业银行针对雄安地区的购房者推出“连心贷”，即未婚男女朋友作为所购住房的共同所有权人，既可由男女双方作为共同借款人申请贷款，也可由一方单独申请贷款。一方单独申请贷款的，另一方应作为连带责任保证人，在贷款存续期间承担连带责任保证担保。
2月15日，广西的“南宁建发房产”发布所谓“重磅利好”海报称，建发房产与南宁部分银行合作，购房者购买建发南宁相关楼盘，在其子女作为共同借款人的情况下，其年龄加贷款期限可放宽最长至100岁。
在南宁部分楼盘推出“百岁贷”的同一时期，北京、上海、广州、成都、宁波、无锡等地部分银行先后延长了最高贷款年龄期限。如成都部分银行推出“合力贷”，贷款人贷款年限及年龄之和最高可至90岁；北京部分银行称，在有子女担保的前提下，最高贷款年龄加期限可达95岁。
中共国家卫健委发布数据称，2022年中国人均寿命约为77.93岁。这一年龄明显小于80岁、90岁甚至100岁的最大贷款年龄加期限之和。据财联社报导，广州资深按揭专家郑大源表示，这本质上是广义的“接力贷”，一个人收入不够，另外一个人提供收入流水，辅助贷款。
复旦大学金融研究院研究员董希淼则认为，“接力贷”、“连心贷”本质上是将子女、父母或其他符合要求的自然人作为“共同借款人”。
所谓接力贷，是指当借款人贷款年限或偿还贷款能力受限时，以借款人的亲属（父母、子女及其配偶）作为共同借款人或担保人向银行申请贷款购买住房，所购住房归一方或者各方共同所有。
在该业务中，借款人与其成年子女作为共同借款人，子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。此类产品能钻漏洞绕开限购、限贷政策，因此长期处于灰色地带。
中国问题专家、时事评论员石山2月25日对大纪元表示，与西方的信用破产制度不同，在中国房贷是要终生偿还的。“接力贷”看似减轻贷款人短期的负担，但实际上使贷款人超出实际偿付能力而过度负债，并将子女的信贷需求提前绑定、透支未来，属于“敲骨吸髓”式的榨干贷款人收入的金融产品。
他表示，“接力贷”这种贷款方式，名义上是延长贷款期限，以缓解贷款人的月供压力，但实质上还是因为房价过高、居民难以承担购房资金的压力而推出的产品。
那么，房企为什么不降价销售，既可以去库存、回笼资金，又能真正减轻居民负担呢？
中共当局操纵房价涨跌
2月17日，深圳龙岗区一楼盘搞促销：信城缙悦花园，只要三成首付，开发商赠送60万不用还。优惠活动推出的当天，信城缙悦花园就签单了七十多套房。
缙悦花园在去年3月29日和7月21日获得预售许可证，第一期522套，一年卖出约50%，第二期490套，半年才卖出去17套。信城集团2月19日发布声明表示，迫于市场、行业、疫情等多重影响，项目销售停滞。公司为促进销售，才对部分房源制定了优惠促销策略。
然而，该优惠仅推出一天，深圳市住建局就将其紧急叫停，并将部分房源直接查封，声称该项目涉嫌扰乱市场。
2月20日，深圳市龙岗区住建局的工作人员对外称，低首付是中共当局明令禁止的。送两成首付，相当于私自下调备案价。
深圳市当局规定，开发商在售卖新房产品的时候，售价不能高于或低于备案价的15%，即售价最大折扣为八五折。
按照信城的宣传，总价300万元的房产，优惠60万元，相当于打了八折，优惠幅度太大。
禁止或限制房企降价，深圳并不是首例。桂林、株洲、岳阳、昆明、沈阳、唐山、张家口等城市，都曾发布过房价限跌令。截至目前，全国有21城发布了限跌令。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，以不给予网签来要挟企业，限制所谓“恶意降价”。
陆媒“网易”2月23日发表文章表示，从去年到今年，楼市利好政策层出不穷，唯独就是没有降价这一条。就算郊区的个别楼盘降价，也很快就会被有关部门叫停。都快没有人买楼了，但为什么就是不肯降价呢？
如果房价降，那么地价也会跟着降。抵押土地的城投公司就会出现资不抵债，随时会出现违约。一旦城投出现违约，银行的坏帐就会大幅度上升，理财产品的净值下跌，一连串的问题就开始出现了。中共地方政府的财政也会出现严重的危机。
文章表示，基于上述原因，从2021年打压房地产，到之后政策反转，开始大力支持房地产，当局还重启了房企可以上市融资的政策，以及一连串的输血扶持，目的就是要保交楼、稳房价、保地价。
对此，石山表示，如果房价下跌，那么中共计划推出的房地产税效果就将大打折扣，而以房产估值为基础的其它税种，如遗产税也会遭受打击。因此，中共死扛着房价不降，希望在高价位将库存慢慢消化掉。
然而，高价位消化库存的效果如何呢？
分析：高价去库存的前提是经济持续增长
据中指研究院数据显示，今年1月份全国百强房企实现销售总额为4,223.3亿元（约614.75亿美元），同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点。其中，百强房企单月销售额环比下降51.6%；销售额超百亿的房企有13家，较去年同期减少2家；超50亿的房企有9家，较去年同期减少13家。
数据显示，1月份居民贷款增加2,572亿元（约374.4亿美元），其中短期贷款增加341亿元（约49.6亿美元），中长期贷款增加2,231亿元（约324.7亿美元），同比分别减少665亿元（约96.8亿美元）、5,193亿元（约751.5亿美元），同比下降规模较上月继续扩大，反映出居民消费和购房意愿依然较弱。
中共央行发布的1月份金融数据称，1月份人民币存款增加6.87万亿元（约1万亿美元），同比多增3.05万亿元（约4,439.6亿美元）。其中，住户存款增加6.2万亿元（约9,024.7亿美元），创历史同期新高，同比多增7,900亿元（约1,149.9亿美元）。
房企销售大幅下跌，且居民中长期贷款增速大幅下滑，表明目前总体房价依旧偏高，人们的经济条件有限，很多刚需购房者买不起房子，且市场对房价走势持负面态度。
2月25日，中共央媒《证券时报》发表的文章《多管齐下引导居民从超额储蓄向消费转化》承认，居民存款数据增加有利有弊。但货币只有在市场中有效流通才能更好带动经济增长，存在银行只会造成货币挤压。
对此，旅美中国问题专家季达2月25日对大纪元表示，房地产捆绑着中国经济，既跌不得又涨不得，当局只能拉长去库存的时间，在较高价格上慢慢完成去库存。
季达认为，高价去库存的前提是经济持续增长，不断催生新中产来解决房地产库存。然而中共却不遵从市场规律，而是采取狂妄的、“人定胜天”的思路去人为操控市场涨跌，这必将导致房地产市场的崩溃。
