又还了一万块。过去两年,王朴石每攒够一万块,都会把钱存进民生银行。然后在民生银行的爱啪啪(APP)里,点房贷的“线上还款”,就能一点一点地提前还贷。
大多数银行要提前还房贷,得线下排队预约,银行再扣款。民生银行最快捷,手机爱啪啪(APP)就能一键操作完成。但到了三月初,又攒了一万块钱的王朴石,登陆民生银行的APP,在自己的贷款页面,点“还贷”却弹出一个对话框:该笔贷款不支持自助提前还款。
王朴石蒙了。在微信上问自己民生银行的客服,客服说,最近民生银行把线上还款功能给关闭了,要提前还贷的话,只能来分行现场走预约。
王朴石问为啥这都能关闭,客服无奈地说:可能最近还贷的人有点儿多。
央行统计显示,去年中国个人住房贷款全年新增仅4800亿元,而前年新增个人住房贷款达到3.88万亿元。今年2月,住户贷款增加2081亿元,楼市一片回暖之声鼎沸,但银行的房贷业务看上去依旧不温不火。
房贷并非不热。过去一个多月,房贷频频登上热搜。不过大家讨论的不再是借房贷,而是:提前还贷。
降息让银行理财收益率跌到3%,而过去几年很多买房人的房贷利率是5%甚至6%。银行理财大幅跑输房贷利息,让王朴石们纷纷选择提前还贷。
记得2021年年初的新闻还是老百姓在银行门口排队申请房贷,两年后,新闻已经变成大家排队还房贷了。许多人还贷受阻后才发现,当初跟银行借钱很难,现在想把钱还给银行,也没那么容易。
排长队是常态。有人2月预约提前还贷,排队排到6月才能还上;有人打中国银保监会的电话投诉,有人找关系沟通,还有人甚至不惜借经营贷还贷。提前还贷的人们似乎都不后悔。
还有人在网络上写,放开三胎是为了鼓励生育,结果去年人口却出现了负增长。同理,降低利率是鼓励有条件的家庭购房,结果却导致了提前还贷。
一
银行之所以对于还贷人设置障碍,除了担心贷款余额出现负增长外,还因为按揭贷是楼市的最重要引擎。
中国最早的房贷出现在特区深圳。1981年,香港开发商妙丽来到深圳,开发了中国的第一个商品房:东湖丽苑。当时,外销房东湖丽苑面对的客户是香港人,合作银行也是香港的南洋银行。香港的房屋按揭贷自然也用在了东湖丽苑,卖掉108套房的妙丽很快收回了投入的全部资金。
这种模式对于深圳地产业和银行业来说,是此前都未曾想过的。
当时深圳正广纳人才开疆辟土。南海石油集团来了很多北京、上海的知识分子。公司附近都是荒地,什么都没有。有个姓任的年轻人很快从公司离开并创业,公司名字叫:华为。
南海石油的领导苦恼怎样留住人才。1985年,他们决定帮员工买房。购房政策是“三三制”:职工出30%,单位出30%,集团公司出40%。
职工自己也要拿出一万块,在当时这不是小数目。领导决定找建行寻求帮助。信贷员文惠鹏脑洞大开,想到东湖丽苑做过的楼宇个人房贷。建行领导竟然批了这个业务。
中资银行从未有过这个先例。多少利率,月供多少,两眼一抹黑。建行只能参考当时的固定资产基建投资利率,定得比这个再高一点,来确保自己不亏本。
确认月供的金额,文惠鹏用了数学里递增递减的公式。利息递减,就是等额本息;利息递增,就是等额本金。然后,请行里的程序员用电脑计算月供。
中国房改政策出台前,研究小组曾多次到深圳调研。从深圳开始,四大行后来都设立过住房信贷部。但老百姓不愿意借钱买房,房贷的单子小且费力,银行也不乐意接,房贷业务像是个摆设。
1997年4月,上海出现了一家很稀奇的公司。一些卖了旧公房的上海人,可以通过这家叫新长宁的置业公司,获得一笔几万块钱的购房资金。
当时国外担保公司有很多,不还钱就会被打手赶出家门。红旗下生长的新长宁就不一样了,最多就是帮客户搬到一间小屋子里。这个消息很快被当时的铁相朱镕基知道了。当时,正是研究深化房改政策的吃劲关头,为了抵御亚洲金融危机,即将上任总理的铁相押宝房地产,作为经济的新增长点。研究一年多后后,房改和税改、汇改一起,成了涡轮增压的三驾马车。
当时,增长点的小组算了一笔账,只要住宅建设投资能做到增长30%,就能为8%的GDP增长目标贡献0.86%。
讨论房改具体方案的会议几乎每天都开。年底的一次汇报会上,上海新长宁的买房担保贷款业务,让铁相说了一句:这个办法好,就是要搞这个。
因为这个“好办法”,一个年销售额十几万亿、撬动了全球经济的行业,在中国横空出世,并成为政府和银行手中的潘多拉魔盒。
二
一个中国老太太和一个美国老太太,去世后在天堂聊起了自己的房子。美国老太太住自己的房子住了一辈子,刚还完钱。中国老太太攒了一辈子钱,没住上房。
故事的结论是:中国老太太这辈子亏大了。
1998年,建设部政策研究中心的顾云昌,开始在不同场合下讲述自己编的这个段子。顾云昌,是建设部房贷业务的主要推动人。在此之前,央行颁发了个人住房担保贷款的试行办法,重启了存在感一直不强的个人房贷业务。但试行办法只有安居工程试点城市的公积金建房才能贷款,门槛很高。
1998年6月,房地产司长谢家瑾几个人,在北京郊区燕山石化的一个招待所里,起草了文件。央行打前阵,以特急件的方式把《个人住房贷款管理办法》发往各商业银行。同时,加大住房信贷投入的通知,虽迟但到。
原来工、建、农三家贷款银行放宽到全部银行,利率开始减档,并陆续把贷款比例提高到80%,最长年限延长到:30年。
虽然鼓励贷款买房的文件纷至沓来,但普通人和银行,依旧是打不起精神。刚刚实现温饱的中国人,宁愿把钱存银行、挤在小房子里,也不愿意借钱买房。
银行的贷款也更乐意贷给开发商,不愿意贷给购房者。他们担心老百姓没钱还。在当时的杭州,工商银行推出个人住房贷款业务,三年下来贷了:300多户,共5000万。
当时的住建部部长俞正声,派出研究课题组的孟晓苏,苦口婆心挨个给银行行长们做工作。孟晓苏拿出国外的贷款数据,一遍遍地举例:华人是世界上还款最好的群体。
这些数据和举例,都没有顾云昌编的“天堂对话”更打动人。“天堂对话”其实是中国房贷业务的一个广告文案,它后来被写进了中学生的思想政治教科书,不断在报纸、电视、广播二次创作、传播。
银行对个人住房贷款的态度也终于变得积极。建设银行无锡分行率先开始聘请首批68名房贷营销员。这些营销员们之前的工作,是在房地产公司卖房子。
被“天堂对话”洗脑几年后,中国人买房的热情逐渐被燃起。1997年,全国的个人住房贷款余额还只是190亿,不到银行贷款业务的1%。到了2003年底的时候,这个数字已经狂飙60倍,超过1.2万亿,占了银行贷款的7.8%。
靠着不被看好的房贷政策,老百姓能够用数倍资金杠杆,撬动此前他们想都不敢想的房子。中国房地产很快爆发,并在此后二十年带动了中国经济高速增长。
“天堂对话”这个营销神话,让当时下单的人,充分享受到并成为了中国城市化红利的幸运儿。很多年后,一个被称为“全民公敌”的房地产老总,说了很多粗糙的话:“过去投资了房产的今天都是富人,过去没投资房产的人,舍不得买的人活该你穷。”
这些现在听来很像PUA的话术,一旦结合98年商品房市场化起步的历史语境,就能明白粗糙表面下的细腻。
我曾跟朋友说,“天堂对话”这个文案,比钻石“一颗永流传”的文案靠谱多了。朋友说,哪要这么多弯弯回回的,要人们贷款买房,只要一句简单粗暴的话就行了:贷款买房,十年翻十倍。
三
上个月,考研名师张雪峰发了一条微博:还了6年房贷,每年10万,一共才还了3万本金,57万利息。这合理么?
这条微博很快登上了热搜。它切中了人们对于房贷利率过高的不满情绪,大家纷纷吐槽。不过,可能影响太大了,张雪峰随后发文致歉,称自己没搞清具体情况,是自己的友人还贷,借了160万,发现还有157万贷款要还,向他吐槽。结果朋友忘了自己当时还买了车位,实际上仅针对房子要还的贷款,没有那么多。
中国内地买房还贷的模板,其实就是深圳建行信贷员文惠鹏当年算出来的月供公式。之后很多年里,电脑不普及,很多银行柜员办房贷,都是照着等额本息公式,手算月供。
月供压力小,总利息更少,银行往往在默认中主动替客户做了等额本息的选择。2003年,曾有记者去暗访,发现几乎所有银行都对等额本息还款有着倾向性。这让购房者在不知情的前提下,多付了很多利息。
前两年,中国社科院研究员张斌算过一笔账,在中国,住房抵押贷款利率和国债收益率的差额,比美国、日本和德国三大经济体,高出了接近100个基点。就算把中国的住房贷款利率,降到发达国家的同一条水平线上:就能让普通人的房贷利息减少5500亿元。
提前还贷潮说来就来了。当理财亏损、就业动荡、房价不再上涨,用杠杆炒房乃至买房的风险越来越大时,减少负担,成为了人们本能的选择。
因为不愿贷款,以及提前还贷,以央行统计的去年12月新发放贷款平均利率4.26%计算,2022年银行业少赚的按揭利息,高达1448亿元。所以,问朋友提前还贷算违约吗,他说当然违约了——让银行少赚钱了。
时代的还贷人在见证历史,也在被历史又一次选择。曾经在十年前就已问世的房贷产品,因为楼市低迷,又赶着趟儿重返江湖了。农行雄县推出“连心贷”,提供还贷版的“试婚”服务;南宁有了接力贷,以现代关照传统,全新演绎父债子还。
陷入放贷困境的银行们,少了政策红利的投喂,便开始在监管边缘疯狂试探。工具箱里翻出来蒙灰的旧扳手,就算修不好,也不至于修坏。
这下,新版“天堂对话”里的中国老太太,生前最后一件事,不再是还完贷款,而是:把贷款继续传给孩子。
还款过程,这一场不完全信息的动态重复博弈,以后注定是银行和还贷人的较量。
吃螃蟹的新长宁置业,用动迁旧改时的抵押贷款,跑通了纵横交错的动迁、房地产开发、租赁和物业管理业务。去年年底,这家公司算是完成了时代的使命,消失于岁月的长河里,隐入尘烟了。
现在,赶着趟儿提前还贷的年轻人,有的甚至没有吃过08年经济危机的苦头。他们的父辈,是过去两千年里,中国最敢借钱的一代人。但到了他们这一代,楼市巨变,一代人的信仰坍塌,现实不断狠狠教育他们……