在上海做豪宅中介的方哲，这两年心态有了很大的转变。
虽然都是年均2单的业绩，干的是“半年不开张，开张吃半年”的买卖，但之前方哲面临的卖家，普遍是抛出价位后，几乎没有任何商量余地，一副“卖不卖，不卖滚”的派头。
而现在的卖家，态度有了180度的变化，不但保证给足激励，也在议价空间上给了中介相当大的自由度。
用方哲的话来说就是：“好像从孙子变成了爷爷。”
大疫三年，国内外冲击不断，豪宅市场却一直坚挺，是高净值人群们的货币蓄水池。
不过在今年，事情起了变化——
与普通住宅市场一样，一线城市的豪宅市场，不但挂牌数量激增，而且出现了价格倒挂。
犹如摇奖
云锦东方的扎堆“摇奖”，揭开了上海豪宅市场乱象的冰山一角。
5月中旬，位于上海徐汇区的红盘云锦东方三期开启认购。单价逼近16.5万元/平方米，建筑面积超过400平米，2500万元起的总价；500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资……种种数据均打破了上海市新房备案的天花板。
云锦东方三期一房一价表
毫无疑问，这是一处豪宅盘。
但在楼市萧瑟的当下，打新的人还是前赴后继，夏日炎炎，众多“亿万富翁”烈日下排队认筹。根据机构监测数据，105套房源总认购数超过700组，认购率达667%。
为啥这么火？
原因很简单，因为该楼盘的入市价格与周边二手房成交价存在极大的倒挂。
目前，二期的成交单价普遍在22万元以上，而三期的售价与其存在5万元以上的差价。
与平均每套400平的建筑面积相乘，只要打中，就能获得2000万元的套利。
即便“中奖”比率是1∶7，考虑到“大奖额度”，这样的比率甚至可以说是诱人。美中不足，只在其高耸的参与门槛罢了。
据知情人透露，认购需要家庭名下所有人（配偶及未成年子女）的产调证明，以及近12个月内的银行流水证明。尤其是一年期的流水证明，挡掉了无数凑钱、借钱想要前来分一杯羹的潜在认购者，堪称上海认购楼盘中最严的一类。
认购所需材料明细表中对于资金、征信方面的要求/图源：云锦东方
但即便房企设置严苛认购条件，在倒挂的吸引下，现场仍充斥着各类黄牛：“结婚黄牛”、“资金黄牛”以及“代持黄牛”。
“结婚黄牛”是提供购买资格的积分，“资金黄牛”是提供认购金的过桥，“代持黄牛”是先以别人的名义购房，以后通过交易等方式将产证进行变更。
2000万的利差实在过大，这样的套利行为令无数人眼红的同时，也将其推至舆论的风口浪尖，监管部门适时介入。最终云锦东方三期未能如期摇号选房，并于5月30日下午对外发布了摇号暂停公告。
2023年5月30日，云锦东方发布开盘销售摇号排序活动暂停公告/图源：云锦东方
云锦东方火热摇号的同时，上海豪宅市场同时出现了一个现象，即二手豪宅楼盘挂牌量的激增。
以链家数据为例，世贸滨江花园去年是83套挂牌，当下有235套求售，创下八年来挂牌最高记录；而豪宅风向指标的翠湖天地，挂牌量也来到135套的高位；位于黄浦江畔的中国顶级豪宅融创滨江壹号院，挂牌数也接近50套，这是往常不会看见的数字。
老豪宅在放量，新豪宅也在放量。
2023年4月，上海2500万元及以上的高端房源供应共新增238套，主要来自徐汇滨江百汇园三期和三林前滩百合园项目，供应环比上月涨了5倍。
2023年4月上海新房总价2500万及以上房源供应238套/图源：上海中原研究院
为何挂牌数涨这么多？
除了“老换新”“小换大”的改善置换需求外，有相当一部分业主看到了豪宅价格“滞涨”的情况，以及上海一二手倒挂现象的存在。一些原本惜售的富豪们，可能准备卖房凑钱取得打新一手豪宅的资格。
而这批人，就是参与云锦东方“摇奖”活动的最大群体。
行情生变
“虽然我们的房价已经很高了，但和那些国际大都市相比，我们一线城市的房价和它们还是有段距离的。综合考虑人口密度、经济发展速度等因素，我们的房价并不算太高。”
几年前，当大家谈论到中国房价过高时，这个观点颇为流行。
但随着中国楼市长时间的量价齐升，情况已经发生变化，上海早已成为全球最大的豪宅市场之一了。
上海的豪宅市场，对比市场整体成交量，2500万元以上及单价10万元／平方米的豪宅成交量占比不到1％。
但就是这1%，却一直以来在全国都属于特殊存在。
在北京，八位数可以买一套市中心的次新小三居。而在上海，这仅仅是一张买房的船票，环内新房低于千万的基本不存在。
上海新天地豪宅标杆：翠湖天地/图源：视觉中国
做中介已9年之久的方哲告诉盐财经记者，豪宅很难受到外界影响，在楼市不明朗的时候也不太受到冲击，甚至可以做到抗跌且逆市上涨，有着自身的独立行情。在相当一段长时间，具有稀缺性的豪宅始终是富豪们兼顾居住与保值、增值的硬通货。
在疫情时期，在上海楼市整体偏冷的时候，豪宅市场仍然火热。
一方面，高净值人群对风险的偏好降低，更注重“安全”而非“增长”。位于核心城市、核心地段的住宅产品，适合作为稳定的资产保值来抵御各种不确定性。
另一方面，一线核心城市的住宅变现能力较强，处置相对灵活，叠加市场供不应求的预期，更受高端市场欢迎。
以翠湖天地为例，2020年上半年二期有房源单价在14万元/平方米，2022年9月成交的一套房源单价已高达26万/平方米，该项目房源过去两年间的涨幅近乎翻倍。而云锦东方一期开盘6万不到，现在均价近30万，几乎涨了5倍。
翠湖天地御苑成交记录/数据来源：链家
而这样的情况在持续了两年后，在今年逐渐熄火，豪宅市场不再“出淤泥而不染”，而是走出了与普通住宅市场相同的路线。供应量增加，上海豪宅也陷入了买方市场，带来了更多的议价空间，买家的观望心态较重。
相较于挂牌量，更挑动市场神经的，则是价格的下调。
近期，不少房源出现了明显价格调降，如云锦东方、陆家嘴壹号院、滨江凯旋门、露香园等高端住宅项目中，有业主对挂牌价进行调降，降幅从100万~500万不等。
对于近来频繁出现的降价、挂牌量增多等消息，行业人士认为，当前的降温具有导向意义，预示着未来上海市场的调头向下。
陆家嘴壹号院/图源：融创官网
“如果是看重保值的话，建议购买一线豪宅。而第二梯队的豪宅中，由于挂牌量上升，买方的比价心理是强烈的，所以高性价比的房源会优先成交，等同于打了一定的折扣。”方哲对盐财经说。
方哲预测，随着二手豪宅成交量下行、多地开始大幅降价成交，豪宅价格回归到理性区间，一二手价差不断缩小乃至持平，投资属性降温，倒挂的一手豪宅价格才能走出下行趋势。
都在退烧
豪宅的“退烧”，不止发生在上海，也发生在其他城市。
2022年下半年，总价5000万元以上的顶级豪宅市场降温明显，全国范围内仅成交383套，同比下降40%。
中国四大一线城市的千万级豪宅成交量占到全国的80%。如果说一手豪宅“打新红利”仍然存在的话，二手豪宅市场则已冰火两重，2022年下半年后，高端市场表现出明显的后劲不足。
而如果把总价1000万当作高端住宅的基本门槛，那么一手市场跌幅较大的有深圳、厦门、苏州和武汉。
核心城市1000万以上二手豪宅成交套数已跌回至2017年，成交规模尚未达到2016年水平。
2015年-2022年，核心城市1000万以上二手住宅成交套数情况/图源：丁祖昱评楼市
一般来说，在房地产牛市的时候，豪宅是领涨，改善住宅是跟涨，而普通刚需是补涨。从区域来看，核心片区是领涨，外围片区是跟涨与补涨。而在房地产熊市的时候，外围的普通住宅最先下跌，接着是改善住宅跟跌，最后才是核心区的豪宅产品补跌。
如今的全国各地豪宅市场“遇冷”，也直接反映出了一个残酷的事实：房地产的投资信心缺失，已经到了一个较为严峻的地步。
从CRIC监测的百城数据看，4月百城成交面积环比下降28%，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019—2021年同期水平。
销售环比几乎腰斩的数据，已经说明前期积累的需求释放已接近尾声，市场整体供求迎来拐点，增长动能开始转弱。
2021年4月-2023年4月，全国月度商品房销售面积、销售金额、销售均价/图源：克而瑞地产研究
方哲说，作为中介，他常常收到询问——今年要不要买房。而他也知道，这个问题的背后，往往更深的含义是指，买房还能不能赚钱。
在他看来，除了那些倒挂行情明显的一手新盘，上海乃至中国楼市的普遍行情，已经比较难支撑“买了必涨”的逻辑了。而且，由于监管各方面条件的严苛，打新的套利空间也在缩小。
他认为，春节后楼市的那波复苏，主要得益于去年受疫情抑制的需求在年初释放，最开始是刚需释放带动市场恢复，但有一部分城市的楼市复苏如昙花一现般，在3月份就草草结束，这主要是缺乏充分的改善需求跟进释放的原因。
“眼下买房的核心诉求是稳，而不是想着狂升值。真正有刚需及改善需求的购房群体，只要确定好自己的核心需求，任何时候都是买房良机。
而出于投资考虑的人，则需要再三思考。”
对于未来，他表现得很理性：“如果接下来没有较大的利好性政策出台，楼市短期的回暖已经结束，下半年市场将面临更大的压力。好在卖豪宅这件事，早早锻炼出了我的耐心。”
“买卖房这件事，急不得。”方哲说。
（应采访者要求，文中方哲为化名）
