2021年3月4日，纽约曼哈顿中城的中心地带，基本空置的办公大楼。
英文大纪元专栏作家Milton Ezrati撰文／任季编译
近来，商业地产麻烦多多。违约率，尤其是办公楼的违约率飙升有时，尚未见顶，开发商和放贷人都在失血。持有商业抵押贷款担保的债券，即所谓的商业抵押担保证券（CMBS）的人也将受到牵连，短期内几乎不会缓解。
问题的症结主要在于COVID-19封锁和隔离所遗留下来的“在家办公”问题。由于习惯了远程办公，上班族们已经不愿意像以前那样每天奔赴市中心的办公室。犯罪率的上升和城市生活质量的明显下降强化了这种意愿。公司不得不做出调整，因此市中心那些巨大玻璃盒子空了许多，无法收到租金，地产商不可避免地受到了压力。
不仅如此，美联储为平抑通胀而提高利率，使得开发商无法获得优惠的再融资来缓解压力。开发商们曾一度寄希望于美联储会很快改变政策，但现在的高通胀率正促使政策制定者继续提高利率，并维持在一个较高水平，直到通胀率恢复到美联储所希望的2%。持续的压力和无望看到政策改变，让越来越多的开发商放弃了项目，把钥匙留给了放贷人。这种压力本已十分严峻，而今年又迎来只付利息抵押贷款的还本高峰。这种贷款近年来尤为流行，已从2013年的51%上升到去年的88%。
统计数字显示，整个行业在恶化。全国各地的办公地产都在贬值。以旧金山为例，已从几年前的峰值下跌了60%〜70%。这种下跌固然极端变态，但仍然反映了情况的糟糕程度，而坊间证据直接表明，城市办公楼的贬值趋势已经从大城市和大项目蔓延开来。
随着价值和租金双缩水，5月份各种形式的商业地产违约率跃升至3.6%（有数据可查的最近一期），比4月份的3.09%和6个月前的2.99%大幅上升。在各类商业地产中，零售业问题最多，违约率为6.67%。其次是公寓，违约率为4.25%。但5月份总体指标的飙升几乎完全拜办公楼违约率突然上升所赐。办公楼的违约率在5月份达到了4.02%，与4月份的2.77%和半年前的1.70%相比是翻倍的概念。只有工业和多户住宅的违约率保持在较低水平。
坊间证据充实了枯燥的统计数据。黑石集团位列全球最大的房地产开发商，它已放弃了两处标志性资产：拉斯维加斯办公园区提供的3.5亿美元贷款，以及2014年以6.05亿美元买下的曼哈顿中城办公大楼。还有迹象表明，黑石集团将放弃为芝加哥、旧金山、波士顿和费城的俱乐部住宅酒店（Club Quarters Hotel）提供的2.74亿美元贷款。作为对即将违约贷款采取的常见措施，已经把这些贷款转到所谓的“特别服务”部门。
这家知名企业的经历并非独一无二，未来压力会变得更大。据抵押贷款银行家协会估计，约有920亿美元的非银行抵押贷款债务将在年底前到期。
开发商和放贷机构的困境已开始传导至CMBS投资者。5月份，这些证券中已有约6.2%转移到特殊服务部门，自2013年以来首次超过6%。其中41%涉及办公楼，占比很高。因此，整体 CMBS违约率已从4月份的2.88%上升到5月份的3.43%，远高于去年的2.78%。
至少在短期内，写字楼前景不容乐观。远程办公趋势日益稳固，大城市的犯罪和生活质量问题也需要时间来解决，就连美联储也说还要几个月才能考虑降低利率。写字楼的艰难时期似乎还看不到尽头。
作者简介：
米尔顿‧埃兹拉蒂（Milton Ezrati），是《国家利益》杂志（隶属纽约州立大学布法罗分校人力资本研究中心）特约编辑，总部位于纽约的通信公司Vested首席经济学家。曾担任Lord, Abbett& Co.公司的首席市场策略师和经济学家。经常为《城市杂志》撰写文章，并定期为《福布斯》撰写博客。他的最新著作是《即将到来的三十年：未来三个十年中全球化、人口和我们的生活》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live）。
原文：Office Space: More Trouble刊登于英文《大纪元时报》。
