香港楼市近日出现明显加剧下跌讯号，发展商卖楼由“成本价”变成“蚀本价”都要急于套现，更重要是由于新盘大幅降价，第四季有逾三千伙楼花落成，以当时“摸顶”的买家因难以上会恐出现大规模“挞订”，地产商将会面对大量取消预售楼花交易的个案，尽管按揭证券公司第二度“减辣”，将按保放宽至楼花，但恐亦难以挽回楼市跌势，楼市正步入寒冬。
今年一月底我在本栏写了“新香港人”离弃，香港楼市“小阳春”实为最后“逃生门”，当时提出香港已经失去国际“超级联系人”角色，香港楼市出现的“小阳春”，实为卖家最后的“逃生门”。大半年后评估，当时的判断大致正确，香港楼价在去年累跌近15%后，今年第一季在通关效应下，累升7.6%，几乎收复去年一半失地。不过好景不常，通关效应远比预期疲弱，加上美国持续加息令本港银行需要追加利率，楼价指数由四月初的高位，反复回落累跌5%，创八个月新低，几乎将第一季升幅全线蒸发，换言之楼市最后的“逃生门”，已经在四月时候关上。
展望今年第四季，已经有愈来愈多清晰讯号，显示楼市跌势正在加剧，当中不单是加息因素，最令人担心是发展商已经面对现实，不但降价求售，部分更以“出血价”蚀让卖楼，这情况是多年未见；半新盘方面，2021/22年以高价卖出的楼花开始收楼，由于当时楼价高企，买家现在陷入两难局面，部分之前未上会找按揭的，现在基于估价不足，可能需要“抬钱”才能完成交易；亦有买家索性挞订离场，但就可能面对发展商日后追收差价风险。两项因素将成为楼市加剧下跌催化剂，恐怕第四季楼价跌幅将会加大，甚至由今年高位回套逾一成。
发展商“出血价”卖楼高负债沉重“蚀本价”陆续有来
劈价潮由长实8月初推出的油塘《亲海駅》揭开序幕，呎价折实14,997元，已经贴近成本价。之后建灏地产旗下九龙城翻新项目《文曜》，以“蚀本价”推出首批单位，折实平均呎价18,488元，不单创近9年同区首批折实均价最低新盘，更较成本价二万元低近7.5%，发展商形容为“卖一件蚀一件”。
同期由路劲发展位于屯门的低密度住宅项目《凯和山》，推出140伙，折实平均呎价为11,088元，对比起同区的一手新盘，创同区超过8年新低，翻查资料项目每平方呎成本约1.1万元，即与首批折实平均呎价相若，意味以“成本价”推盘。
巧合的是，在《凯和山》开售前夕，按揭证券公司宣布上调楼花按揭保险计划成数，1,000万元或以下楼花可做九成按保，但对刺激《凯和山》销情似无大作用，据报销售反应强差人意，仅售出不足四成单位，反映再放宽“辣招”对楼市刺激作用已不大。
值得留意是，作为新供应重镇，启德新发展区住宅用地，正成为未来楼市一个“计时炸弹”。日前启德发展区第2A区住宅地皮，以53.5亿元拍卖售出，每呎楼面地价仅为5,392元。相比2019年6月招标出售的另一块地皮，楼面地价高达19,636元，夸张地大跌了72%；也比2013年6月份出售的启德第一块地皮，楼面地价每呎5,428元还要低，地价已经重返10年前。
换言之，昔日以超高价投得地皮的财团，日后新楼盘开价好可能就要跟随最新的第2A区地皮来定价，发展商肯定会蚀入肉。更重要是，既然地价回到10年前，楼价是否也可以回到当年？10年前的中原城市指数大约是120点，如果要跌到10年前，以今天的指数计算还需要下跌25%左右；再与高峰期比较，总共就需要跌近四成，届时又会触发大量负资产物业重现。
中原集团主席施永青近期就表示，发展商蚀本价卖楼预计将会成为趋势，因楼价不断下挫，二手业主不再锡身，要劈价卖楼，而发展商要卖出单位，亦要比其他同业卖得平，直言如此劈价情况“大家都睇到”。
下季逾三千伙“摸顶”楼花交楼恐酿大规模“挞订”
彭博日前报道，由于市场大幅降价，本港的地产商在本年第四季以及明年可能将会面对大量取消预售楼花交易的个案，相信将加深发展商的财政压力，同时成为加剧楼市下跌催化剂。
翻查资料，第四季将有8个新盘共涉3,026伙可交楼，当中不乏市区项目，而卖楼的时间正正是一年半至两年前，当时中原城市领先指数比现在高出一成二至一成六，加上当时发展商惯常以高溢价卖楼，现在未上会选择建筑期付期的买家，因银行估价不足，好大机会会“挞订”离场。
事实上，在今年中交楼的火炭《星凯‧堤岸》，项目由中洲置业发展，今年八月就录得大规模挞订。据一手销售资讯网资料，该盘连录共26宗挞订个案，涉资总额2.66亿元，占已售出单位近3%。资料显示，该批单位于2021年开始售出，呎价最高逾2.3万元，以现在楼价由高位大幅回落，目前区内龙头屋苑《御龙山》平均呎价已回落至16,500元，即比两年前《星凯‧堤岸》买家付出呎价低近两成，未上会的业主好大可能因为银行按揭估价不足，眼下只有两个选择：“抬钱”上会或“挞订”离场。
《星凯‧堤岸》不会是单一例子，值得注意是在下季入伙的新盘中，启德继续成为供应重镇，当中恒地HENLEY PARK及会德丰MIAMI QUAY I，将于第四季内分别交楼，两盘共涉1,388伙，占季内交楼伙数46%。正如上文指出，启德地价已经回到十年之前，现在业主面对的难题是，未来区内楼价会否一浪低于一浪？
今年初楼市乍现小阳春，一度令各界均对楼市极度乐观，但近日多位前财金高官包括梁锦松、唐英年、马时亨均提出要搞好本地楼市，制造财富效应，否则楼价再跌恐酿成金融危机。而大行像高盛、汇丰均纷纷转軚，其中汇丰更罕有承认此前看法过分乐观，指出鉴于楼价下跌令有意置业人士持观望态度，发展商推售的新盘恐须劈价求售，陷入恶性循环，因而把今年楼价预测，由原本预期升8%降至零，明年上半年再跌5%始见底。
我认为汇丰仍然过分乐观，在第四季大量入伙新盘因项目估价大跌，未上会的买家因估价不足、需补差额上会，加上买入物业账面值大跌，理性选择是“挞订”离场，届时“挞订盘”及“蚀让盘”充斥市场，将会令楼市气氛进一步转弱，楼价很大机会在第四季再跌多5%，即由年初高位下跌一成。或许政府会在十月《施政报告》放宽部分楼市辣招，但恐怕到时已经“返魂乏术”。
（以上评论纯属作者个人观点，并不代表本台立场。）
