已成为中国房地产危机典型的恒大，又一次重磅打击海外投资者。9月22日深夜，恒大公告取消原定于25日、26日的债务重组会议。作为全球负债最高的房地产开发商，自2021年底违约以来，恒大一直在努力争取债权人批准其债务重组计划。
今年3月21日，恒大正式公布了对超190亿美元境外债务的重组方案。然而，现在“由于集团销售情况不如公司预期，基于目前情况以及与其顾问及债权人协商，认为有必要重新审视建议重组的条款以匹配公司客观情况和债权人诉求”。
2天之后，24日晚间，恒大发布公告：鉴于旗下附属公司恒大地产集团有限公司正在被证监会立案调查，目前无法满足新票据的发行资格。也就是说，恒大现无法发行新债以偿还约200亿美元的海外债务。有评论称：“恒大债务持有人获得任何有意义复苏的希望正在消失。”而部分恒大债权人表示，恒大若10月底前无新债务计划，将加入申请清盘的行列。
25日，恒大股价一度暴跌25.45%，其物业服务部门的股价则下跌了14%。市场情绪受到打击，导致在香港上市的中国开发商股票大幅下跌。例如，碧桂园股价下跌7.7%，当天复牌的中国奥园（已连续停牌超17个月）股价下跌超70%，恒生中国内地地产指数（HSMPI）则下跌了3.7%。26日续跌。
祸不单行。恒大之外，中国房地产业近日还迎来另外两波冲击。
其一，9月21日，国际信贷评级机构穆迪，将具有国资背景的六家大陆房地产公司（中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团）的评级由“稳定”下调为“负面”，地产龙头万科也被列入了下调的观察名单。穆迪的解释是：负面展望反映了在中国房地产市场回暖前景不明朗的情况下，未来12～18个月企业能否实现稳定的运营业绩并使其信用指标符合当前评级的水平存在不确定性。稍前，9月18日，穆迪将中国房地产展望调整为负面，因为经济挑战抵消了对销售的政策支持。
其二，9月25日，中国泛海控股有限公司（China Oceanwide Holdings）表示，百慕大法院将对该公司进行清盘。此前，5月2日，大陆地产商佳源国际被香港法院下令清盘。在港上市房企中，恒大、花样年、祥生、龙光、融创等多家房企的境外主体都被债权人“清盘呈请”，它们都竭力重组债务，争取喘息机会。可就目前形势看，更多的暴险房企正在走向终点。
这些事件，都严重消耗着海外投资者对中国房地产市场的信心。其实，根据官方数据，自2016年中共当局首次提出“房住不炒”以来，房地产开发企业到位资金中的“利用外资”数额就在低位波动（比较而言，2013年“利用外资”高达534亿元）；2021年9月恒大暴雷之后，暴跌，接近全部离场。
这对陷入危机的中国房地产业，犹如雪上加霜。
事实上，海外市场已是中国房企融资的重要渠道，融资额占比一度超过30%。
境外融资主要是美元债（其发行量在离岸债券中的占比超过90%）。截止2022年末，中资美元债存量市场规模接近1万亿美元，其中地产债1,711亿美元，占比17%。但自2021年下半年以来，房企不断出现境外债展期、违约事项（据Wind统计，2022年共有63笔地产美元债违约，违约规模达225.80亿美元，同比增长184.15亿美元，违约规模与数量创历史新高）。
海外投资者损失惨重。2022年8月，英国《金融时报》刊文称，中国开发商发行的五百多只未偿美元债券中，有三分之二现在的价格低于票面价值的70%，这使投资者预计中国房地产开发商的美元债券将损失近1,300亿美元价值。
相应的，2021年10月以来美元债发行骤减。新华财经和面包财经数据显示，按照起息日口径统计，2022年共有43家国内房地产开发企业发行境外美元债72只，发行数量相比2021年腰斩；合计融资金额为208.59亿美元，相比2021年下降超55.44%；平均票面利率为8.36%，较2021年上升0.77个百分点。
更严重的是，2022年下半年后，连续几个月没有美元债发行，境外融资功能几乎丧失殆尽。（另据中指研究院统计，2022年，房地产行业海外债发行176.1亿元，同比大幅下降93.4%，也是海外融资渠道基本中断。）
中共当局对此也很着急，于2022年底推出“内保外贷”措施，也就是境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。意图以此盘活境外融资通道，解封房企海外融资。
不过，此措施推广较难、效果寥寥。进入2023年，仅个别房企恢复发行海外债，整体规模很小，“借新还旧”的大门基本关闭。
另一方面，天风证券地产研究团队发布的报告显示，2023年房地产行业美元债到期规模约770亿美元，同比增加31.4%，总体还债压力极大。
由此导致几乎每个月都有房企暴雷，风险蔓延。此前，暴雷的多是采取激进经营策略的民营房企；但7月以来，央企股东背景企业（如远洋集团）和民营房企“优等生”（如碧桂园）加入到暴雷队伍里了。这使海外投资者看待中国房地产市场的目光更加严峻。
对海外投资者而言，现在的主要问题是减损和抽身。中国房地产市场的海外资金，当前呈现的是净流出。想要改变资金流向，除非中国房地产市场在泡沫破灭中成功转型，而这种前景在相当长时间里是看不到的。
