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这几年经常看到“某某产业高质量发展”的好消息，我却高兴不起来。可能因为我是“低质量人群”，不太懂“高质量”的含义，只看到贴上这个标签的行业，要么增速大幅放缓，要么进入收缩周期。很多和我一样的“低质量人群”裁员的裁员、转行的转行。比如互联网产业、制造业都曾有过这个标签。如今轮到了房地产，情形也差不多。
国家统计局副局长盛来运10月18日表示，房地产持续高质量发展，还是有很强的支撑的。这一判断非常准确！
2023年1-9月，百强房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%。其中，9月单月销售额同比下降更是达到24.1%。“金九银十”是传统的房市旺季，今年的“金九”没戏，坐等“银十”数据出炉。反正从销售额变化看，完全符合“高质量”的标准。
而且，这种“高质量”的态势确实会持续。上半年百强房企拿地金额5920亿元，同比降幅超一成。要知道2019年上半年，十大房企砸了5586亿元，占百强拿地总额的36%。这降幅不是一点点，也不是一半，而是三分之二。以这拿地积极性，保持“高质量”三五年是没有问题的。
房地产行业还“淘汰”了恒大这样的巨无霸，另一个巨无霸碧桂园目前的情况也不太乐观。凭着这一点，房地产比其他“高质量发展”更是高出了一大截。
这样的“高质量发展”，只要你不尴尬，那尴尬的都是别人。
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盛局长对“房地产高质量发展”的乐观源于基本面支持：
从中国的发展阶段来讲，现在还处在经济转型升级和高质量发展的阶段，人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化无论从数量还是从质量来看，都有较大的提升空间。这就意味着刚性需求和改善性需求还是较大的。另外，中国实现了全面小康，随着人们的生活水平提高，住房的改善性需求潜力也非常大。从这些基本面情况来看，中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。
这也是老生常谈了，其他沦为“高质量发展”的产业都可以套上基本面的乐观。道理的确是这么个道理，但是现实有点不给力。
2010年的基本面和2020年的“基本面”有什么不同？2020年的“基本面”和2023年的“基本面”又有什么不同?甚至1973年的“基本面”和2023年也没什么不同。年年可以说是人口众多、需求旺盛。甚至1973年的住房需求更旺盛，当时上海人均住房面积4平米以下，大部分市民的住房条件不如今天的群租房，那住房需求能不旺盛吗？当年有房地产“高质量发展”吗？连房地产都没有。
所以，“基本面好”、“有大量需求”不是“高质量发展”充其量是必要条件，而不是充分条件。基本面的势能需要通过良好的机制转化，才能产生持久的动能。就像油箱里装满了汽油，发动机不给力，汽车也跑不起来。
中国房地产就是辆发动机故障的老爷车，要它再跑起来，是要大修的。
03
搞好房地产的首要条件是，改善地方财政状况。对“土地财政”依赖度过高，是很多地方盲目搞房地产的根本原因。
2022年中国大陆三十一省市，财政自给率超过100%的只有上海一家。达到70%以上的，仅有有六省市。连人均GDP第一大省江苏的财政自给率也只有68%。一多半的省级行政机构财政自给率不足50%。如此弱势的地方财政状况，全世界独有。
省级以下的财政自给率就更不乐观了。以地处中部、财政状况处于中游的河南省为例，2019年157个县级行政单位，财政自给率达到60%以上的仅有33个，占比21%。有34个县级行政单位的财政自给率不到20%，财政极其困难。
巨大的地方财政缺口，导致很多地方饥不择食，把土地财政当成了救命稻草，这就造成了房地产行业的恶性循环——越是不具备产业基础、人口基础的地方越是硬上房地产，成了资金黑洞、泡沫制造机。
恒大、碧桂园一直是低线城市房地产扩张的主力，“坑”最大。本来财务状况比较稳健的融创、万科等中高端开发商，前几年也在调控压力下大举进军低线城市，也被深套。企业反映出来的问题，根子是地方财政。大型房地企业出了问题，风险通过供应链系统、金融系统的传导到行业上下游，乃至全国市场。整个行业就不行了。在这个危机酝酿与爆发的过程中，企业当然有经营决策的失误，但是根本问题出在了地方财政。
04
中国房地产出问题，表面上是房地产企业的资本无序扩张，根源却是地方财政无序扩张。表面上是房地产过度金融化，实质是地方财政的过度金融化。
因为中国的房地产行业从启动至今，都是财政需求驱动的。整个交易机制、金融机制都是为了满足地方财政需求设计的。
这套机制的起点就是土地出让金。我们的土地出让金是项目还没启动，就早早入袋为安。这并不是国际通行的做法。即便是热衷玩土地财政的香港，土拍是拍开发权。所以，开发商向港府支付地价20%的开发权费用。等项目交付变现后才缴纳地价的余额。所以，香港房企的规模越大，开发项目的自有资金比例就越高。房企做大了，也就做强了。我们正好相反，越是大型房企越是依赖融资。因为拿地越多，需要调动的资金规模就越大。只要规模做大，企业的自有资金搞开发是绝对不可能的。所以，只能做大，无法做强。
产业链上游的地方政府和银行机构只需要房企做大。
地方政府更欢迎大型开发商。越是低线城市就越欢迎。低线城市不缺地，最好一次出个几千亩土地，土地出让金收盆满钵满，不是大型开发商很难接得住。
银行也更青睐大型开发商。土储越多，抵押物就越充足。抵押物越多，放贷规模就越大，银行业绩就越好看。
既然上游的土地供应方、金融机构都希望房企“越大越好”，把中国房地产行业的竞争导向了“规模为王”。中国头部房企只有靠“扩大债务-扩大土储”的滚雪球迅速“贴膘”，才能免遭淘汰。今年房地产行业的日子那么难，仍有五家中国房企出现在世界五百强的榜单中，而美国仅有两家房企登榜。这是弯道超车顺手甩了老美两条马路。
这种高负债的“虚胖”本质上是极端的资金池游戏。债务堆积的资金池无比庞大，土储的估值大幅虚高。中国房地产行业金融风险呈指数级增长，并且向上下游传导蔓延。
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大型房企为了降低资金成本、提高周转率，把资金压力向下游传递。层层分包、层层垫资，账单到期能拖就拖。分包商、供应商hold不住，怎么办？你去融资啊，我给你介绍金融资源。再不行，我给你担保。手牵手，大家一起欠银行。至于市场终端的购房者，那就是最后的债务接盘侠。恨不得刚打第一根桩就把订金、按揭都安排上。
所谓“高周转”就是反复倒腾银行里的钱，这没点本事真的玩不转。祖师爷是谁？许家印？他不配。必须得是地方政府土地财政操盘手城投平台啊。大大小小房企的高周转才转出了三十多万亿债务，和六十多万亿的城投债比，就是个弟弟。中国房地产行业的真正大佬，不是恒大碧桂园，更不是万科融创，而是这些城投。
城投凭什么艺高人胆大？就凭他们是地方财政的御用工具。有地方政府的行政强势背书，金融系统的风控、监管都成了摆设。这些强势操盘的玩家，把中国房地产行业玩成了“房价铁三角”。
高度依赖土地财政的地方政府不能让房价跌；
拿了大量土地资产作为抵押物的银行业不能让房价跌；
背负巨额债务的房地产企业更不能让房价跌。
“房价铁三角”就这么炼成了。只有房价永远涨，这个游戏才能继续玩下去。
可是，天下哪有价格永远涨的道理？大潮一退，债务违约、烂尾楼的雷一串串炸。“房价铁三角”中，房企直接面对市场，所以是最弱的一角，被“空方”踢爆。
股市的“空军”是神秘的“海外敌对势力”，那楼市的“空方”又是谁？是钱包空空、望房心叹的“刚需族”；是心灰意懒、降价出售的二手房卖家；是有心改善、无力按揭的“改善需求族”。股市不行，一切责任都在“恶意做空”。那房市不行，能责怪千千万万的普通人做空吗？“恶意卖房”说不过去，“恶意不买房”更说不过去。
更荒谬的是，很多地方的房市连做空的没有，因为本来就是空的。那些低线城市的大盘、超大盘，自始至终就没有过市场需求。没有买卖，也就无所谓多空。
06
中国房市的问题存在多年，可以说质量一直都不高。很多问题在产业规模不大时，没暴露；在产业基础好的地方，诸如北上广，问题不大；在经济高增长时代的“顺风局”，还看不出来。
所以，长期存在、持续发酵。积累的种种问题，终于在低线城市的“下沉市场”、经济增速放缓的“逆风局”，彻底爆发了。中国房地产市场要高质量发展，有良好的基本面支撑是不够的，必须解决深层的问题。那就是地方财政。
提高地方财政的自给率，才能摆脱土地财政的过度依赖。地方财政规模要高度自律，才能避免财政规模无序扩张的冲动。总之，中国房地产业，地方财政问题是绕不过的坎。没有上游“高质量”的土地供给方，就不会有高质量的房地产业。
