12月20日下午，北京土拍虽然还没正式开始，结果早已经剧透，底价成交。
这次摆上货架的是朱辛庄0022、0027地块和房山长阳0011地块。朱辛庄地块由中海+未来科学城拿下，房山长阳地块由城建拿下。底价成交的结果放在房山长阳身上，不意外，朱辛庄也落得底价成交的结局，着实让不少人惊讶了。
要说今年以来土拍最火的板块，非朱辛庄莫属。
九个月前，昌平信息园0028地块聚集了42家房企，几乎北京所有的开发商都来了，还带上了自己的马甲和盟友，在开始前他们甚至特意去雍和宫里拜了拜。当时，0028地块受到热捧，很重要的一点就是干净。纯住宅用地，没有共有产权份额，没有公建，也没有现房。缝差就有2.7万/㎡，买不了吃亏，买不了上当。
而这次的0022、0027地块，规划总建面是18.6万平，销售额指导价6.6万，比上次贵了4000块更难卖了不说，公建就占了7.7万平，比两个地块的住宅建面还要大。公建部分还规定不得分割销售，只能整体转让。
一位开发商朋友说，商业里还包括酒店、会展等，一般的开发商搞不定。要求的公建标准也很高，算下来，实际成本不低。这7.7万平的公建，拦住了不少开发商。
朱辛庄地块成交结果出来后，很多人说北京土拍市场也冷了。其实恰恰相反，即便地块条件如此苛刻，开发商在背后依然打得鼻青脸肿。
一个月前，几家央企就为勾到朱辛庄地块各自努力。在昌平领导去香港参加经济合作研讨会时，这边，中海总裁会见昌平区领导，就未来的建设发展和战略合作进行了深入交流。其他央企也没有落后，比如华润，就带着自己医药版块负责人进行深入交流。
这块地争夺的焦点，其实就是土地出让前期谈判的公建部分的回购。
中海后来找来了一级开发的未来科学城。显然，最终未来科学城回购价格更胜一筹，中海底价拿地后，问一家央企的朋友，怎么没搞赢？他说：别问了，疼。
其实拼到最后，受自持影响，这块地已经没利润了。但对于这几家央企来说，再不补充北京土地储备，团队维持都是个问题。一家央企朋友形容，这块地拿不到就疼，拿到就掉坑里：就是好死和赖活着的区别。
（示意图）
本来经过这一年没抢到地的痛苦，以为只有中海放下姿态，去争一些有坑的地块。
仅仅在一个多月前，著名的指导价9.2万一平米郭公庄地块出让，中海下场吞毒丸时，测算过的其他企业都在一旁摇头。这是一道民企三年前面临的选择题，在保业绩、保团队与保利润之间，选择哪一个。现在看，无论是什么所有制，在大环境面前都要低头。
这几个月，北京的市场如何，大家都明白。除了极少数优质板块是顶着指导价卖，大多数项目的开盘价都要比指导价低一些。
尽管到目前为止，朱辛庄所供地块，大华启宸府网签94%，越秀星樾网签率也在90%以上，基本都已售罄，但是，对于涨价的朱辛庄还能不能短时间内再度售罄，是有一定疑问的。
据了解，最近的土拍，同一块地，各家开发商算出来的利润率：差异很大。原因是他们计算地块的价格不再是按指导价来算，而是根据地块条件，内部自行估计价格，可能按照限价，也可能低于限价。比如，指导价9.2万的郭公庄地块，在计算利润率时，就会以低于限价的价格来算。
听说，下周开拍的大红门，已经有企业准备好马甲了……
