随着投资者对经济以及工业园区和物流中心等房地产资产的复苏失去希望，中国房地产投资产品正在暴跌，延续了去年的低迷。
中国房地产投资信托基金(REITs)在2024年的前几天连续创下低点。REITs是一种向投资者发行房地产投资组合的股票。
在2023年暴跌28%之后，今年沪深REITs指数又下跌6.4%，经历了罕见的连续7天下跌，原因是一位REITs经理披露仓库租金下调，以及对收益率下降的普遍担忧。
这种抛售反映出对经济信心的暴跌。房地产危机不断加深，消费疲软，商业活动低迷，削弱了对写字楼、仓库和购物中心的需求。
这也使北京方面吸引投资者进入新兴房地产投资信托基金市场的努力变得更加复杂。房地产投资信托基金旨在将亟需的资金输送给负债累累的地方政府和房地产开发商。
“在经济下行的趋势下，REITs赚钱越来越难了，”Forthright Holdings Co.首席经济学家Xia Chun说。
尽管REITs的收益来自写字楼或仓库等基础资产产生的相对稳定的费用或租金收入，但Xia表示，REITs的交易更像股票，而不是债券，有很大的起伏，尤其是在中国。
中国REITs在2020年推出，起初经历一些兴奋，随后中国房地产投资信托基金市场见证一个令人瞠目的泡沫破裂。与2022年初的峰值相比，REITs指数已下跌近一半。
在中国29家上市房地产投资信托基金中，多数都有工业园区、收费公路和污水处理厂等基础设施资产作为后盾。其他由购物中心和超市支持的房地产投资信托基金将于本月推出。
最大的受害者
在最近一轮无情的抛售中，由物流地产支持的REITs是最大的受害者之一。
嘉实京东仓储基础设施REIT今年以来下跌约30%，该基金在1月4日披露武汉一个仓储项目的租赁费用在新的一年里下调13%后受到了打击。
中金普洛斯仓储物流也跌至创纪录低点，因市场担心该公司也会受到类似影响。
由于空置率飙升的迹象，投资者也抛售由工业园区支持的REITs。世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，截至9月底，零售物业空置率从2019年的不到6%攀升至9.1%，显示出疫情对消费的持续影响。
华安张江产业园REIT今年已下跌24%。该公司的资产管理公司披露，截至2023年底，上海一栋写字楼的出租率仅为61%，低于六个月前的94%，原因是失去了一家主要租户。
另一家REIT——建信中关村产业园REIT表示，政府对互联网行业的打击和经济困难提高空置率。中关村工业园的收入来自北京科技初创企业的写字楼租金。
这场暴跌促使房地产投资信托基金经理采取了一系列稳定措施，包括停牌、提高透明度，以及让基础房地产的最大所有者进行投资。
Tebon Asset Management高管Fu Lei表示，中国房地产投资信托基金市场由厌恶风险的机构投资者主导。
这意味着波动“引发了人们争相退出……这反过来又放大情绪波动，引发了更多的波动，”他周三在一次网上路演中表示。
然而，一些投资者察觉到了机会。
易方达基金管理有限公司FoF投资研究员Liu Xianyu表示，由于大多数中国REITs的交易价格低于账面价值，其现金股息率攀升至4.5%以上，“REITs现在比大多数中国股票或债券资产更具吸引力。”
