前些天，杭州蚂蚁集团总部退地消息坐实，关于之江板块“房价大跌”“直降百万无人问津”等传言甚嚣尘上。
一家企业对周围房价的影响究竟有多大？近日，记者实地走访了之江板块，试图找出真相。
之江板块东临钱塘江、西靠龙坞、北部紧依山麓低丘地，南部为钱塘江淤积平原，和钱江新城、未来科技城等CBD定位和产业规划并不相同，定位为国家旅游度假区，之江的住宅开发，也一直保持着不温不火状态。
2020年-2021年，蚂蚁集团先后拿下之江度假区钱塘江岸XH1710-B1/B2-23地块和XH1708-02，“独角兽”企业坐拥巨幅土地打造全球总部的消息一出，之江板块房价连夜猛涨，甚至有二手房单价从三四万元直接涨到六七万元，买家也闻风而动，杀到之江抢房。
“现在很多出售的业主都是当时高位买进的，那时候连商住公寓也超级火，全部卖出去了，现在基本上都砸手里了。”当地中介朱华（化名）对每经记者说。
两年前550万，现在350万
“禹洲·滨之江89平方米真实成交价大概是275万-280万元，单价31400元左右。”我爱我家置业顾问刘军告诉记者。
禹洲·滨之江是目前整个区域内最接近蚂蚁地块的住宅，通常被视作“蚂蚁概念”二手房。
传出蚂蚁拿地概念前后，禹洲·滨之江曾登上过杭州主城区二手房成交榜榜首。记者记者查询了当初的楼栋开盘信息，其中高层住宅开盘均价28000元/平方米、低密度花园洋房33500元/平方米，若按照目前成交单价31400元来看，几乎覆盖不了资金成本。
“跌幅最大的项目，之江九里可以算一个。两年前89平方米户型最高卖到550万元，现在同户型价格有一套340万-350万元。”之江九里附近的链家置业顾问朱华说。
中指研究院华东大区常务副总高院生在接受每经记者采访时表示：“现在杭州市场买二手房的，已经变成了实打实的刚需客户，炒房客也很少了，刚需客其实就看性价比。”
据刘军介绍，之江板块的住宅都是整拆整建的，规划建设和其他区域相比更为整齐。
当概念炒作的潮水退去，同一个区域能撑得住二手房价的，可能就是交通、学区和品质。
“单价曾经涨到7万多块，当时就这个地方（祥生云溪新语）的房子最贵。”几位中介都有同样看法。
“110平方米户型在2021年卖800万元，现在卖600万元。”记者调查发现，现阶段房价比较稳的是云溪新语、珊瑚世纪雅园和云荷廷。
朱华告诉记者，这些小区都有共性：房型好、质量好，除此之外各有各的优势。比如云溪新语小区规模适中，在生活配套、学区上更有优势；珊瑚世纪雅园更临近新规划的地铁站点；云荷廷是港资开发的小区，在房型和绿化景观方面很受欢迎。
作为当时之江板块的红盘，珊瑚世纪雅园的中签率曾经只有2%-6%，导致现在房东在价格上并不太愿意松口，整体降幅还是有限。目前105平方米的房源在售挂牌价480万-490万元，个别急售的可能降到470万元。
就在3月29日，珊瑚世纪雅园一套14楼建面约145平方米的法拍房，最终总价620万元成交，只比市场成交价低20万元。
猛涨猛跌
退地因素前期已迅速消化
尽管置业顾问认为近期房价变动和退地关联度不大，但高院生指出，实际影响非常大，只不过已经在前期被迅速消化了。
作为同样受阿里巴巴影响房价的板块，之江和未来科技城最大的不同在于：之江房价在利好消息下突然跳涨，又在利空时猛然下跌，来去匆匆。
“影响其实不在于退地的节点，而在于蚂蚁金服上市终止的节点。”高院生说，“蚂蚁金服筹备上市之前，其实房价跳涨过一轮，单价直接从三四万元飙涨到了六七万元，但维持时间很短，前后差不多也就两三个月，上市被叫停之后二手房价格立刻就回调到位了。”
高院生分析，上市会“创造”一批高净值的人群，叠加了拿地、建设总部基地，这类人群可能会产生的置业需求，是这波二手房跳涨的逻辑。
而比起未来科技城房价的持续下跌，之江板块在经历了概念炒作的波动之后，反而稳住了。
“去年10月新政之后，一直到12月二手房交易都很火爆。”朱华说，“其中12月份门店总提成做到了100万元，今年3月份到现在也有40多万元了。”
“未来科技城的产业支撑近两年慢慢变弱，所以市场价值也在慢慢变小，这两年的整体降幅更大，反而之江的房价其实相对还是比较平稳的。”
对于板块内整体房价，朱华也坦言，大部分小区在接近半年的时间跌了将近15万-20万元，并没有因为退地消息传出而暴跌。
不过，另一个现象是，即便3月份杭州官宣不再审核购房资格，二手房的交易量也没有迅速拉升，在新房供应不足的情况下，中指研究院数据显示，3月份杭州新房成交5856套，二手房成交8102套。
“二手房现在以价换价，相对性价比更高，加上杭州上半年有学区房购买的传统热度，所以成交量高于新房。”
对于2024年杭州市场的量价走势，高院生认为可能难以复制2023年的热度，
“2024年市场会比较理性，二手房如果成交量上来之后，可能又会进一步置换一些改善需求流入新房市场，所以接下来新房市场可能会两极化，位置不是特别好的项目，流速会变慢，只能靠产品去加持。”
