Wind最近更新了2024年8月部分热点城市的房价数据(中原领先指数),该数据根据实际二手房成交价,统计了包括北上广深在内部分热点城市2004年之后的所有二手房成交价和租房价格数据,更加精准、更加贴近市场。
截至8月,北上广深房价继续下降,深圳在7月房价止跌企稳后8月再度下跌,上海已跌回2016年4月。当前四大一线城市的平均累计跌幅超过30%,也就是说对于在高点附近买房的群体而言,已经跌掉了一个首付。
不幸的是,高位区间正好也是成交量巨大的区间,这些受害者可能需要用很长时间来弥补这一决策带来的损失。
顺便引申一个问题:为什么日本低迷了这么久,到现在才开始有复苏迹象?其中一个很重要的原因是1990年前后高位接盘的日本人,贷款在2020年左右还清了。
我倾向于把高位入场的购房者描述为受害者,而不是指责他们自己决策自己负责。
因为大多数人并没有独立思考能力,即便在买房这样重大的决策上面,他们非常喜欢从众,非常容易受到有毒信息的干扰...
比如“六个钱包”理论,该理论的创始人樊纲在房价高位时鼓吹年轻人用家里的“六个钱包”做首付去买房;
现在房价下跌,他又跑出来表示房价已到谷底。
如今一线城市二手房均价累计已经下跌超过30%(深圳下跌近40%),一线城市外的其他城市可能还更惨,首付用的“六个钱包”已经蒸发,樊纲能出来道个歉吗?
然而,即便房价已经下跌了这么多,一线城市租金回报率平均也只有1.69%,估值仍然非常高,而且租金也在下降。从估值层面说,楼市正在遭遇双杀,那就是房价下跌的同时租金下跌,导致房价下跌也不能有效地让房产的租售比合理化。
房产的合理估值,应当是三成首付三十年按揭下,可以做到以租养贷。
另外,香港房价在8月加速下降,已跌回最早2015年3月的水平;而参考中原香港的周度数据,在最近一周,香港房价又下降了1.46%,跌幅创出22周以来最大,且是过去16周以来八个区域/类型指数的首次同时下跌。香港作为中国经济开放和对外交流的窗口,当地楼市可以作为内地市场的一个前瞻数据。
记得香港在今年初“撤辣”放松调控时,网上无数香港移民和房产中介都给客户疯狂打鸡血,但没想到这么快就被打脸了...君子爱财取之有道,
如果一个自己不会去投资的东西,还去推广给别人投资,这个行为是非常不负责任的,因为做人的底线是换位思考和同理心。
关于中国楼市,过去我们已经说了N次,观点都是一样的:
如果是自住需求,那么先问自己一个问题,
如果买房后房价下跌也要买,那么就可以买房;如果是投资需求,那么一定不要考虑投资。