中国的GDP也已经从高点开始回落。如果中国GDP在这样一个低点持续回落，GDP在7%左右盘整的时候，房子会持续涨吗?虽然不知道具体哪一点，但是我相信在未来十年里，站在现在来看，我们的房地产已经是盛世危途。
1月11日下午，第十一届中国财经风云榜暨第四届地产金融创新峰会在北京召开。国家行政学院决策咨询部研究员王小广、住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产业协会副会长朱中一、兴业银行首席经济学家鲁政委、首创集团董事长刘晓光、盛世神州董事长张民耕、高和资本董事长苏鑫、融创中国北京公司副总经理楼艳青、泰禾集团总裁助理沈力男等行业精英、地产领袖齐聚一堂，共话“转型：地产新十年”。
在会上，兴业银行首席经济学家鲁政委发表了主题“资金政策环境与房地产调整”的演讲，他表示，从2013年开始转而看空楼市，主要的原因不是说它马上就会跌，而是因为地产是一个流动性很低的资产，香港楼市的调整，是大陆楼市调整的导火索。
以下是鲁政委的演讲实录：
尊敬的各位来宾，大家下午好!
他们给我起的题目是“调整”，我改了一个中性的题目，叫“资金态势与房地产业发展”。发展可以从价格上来讲，可以是上升，可以是下降。在中国分析房地产非常困难，主要的原因是你想看的数据基本上都是七零八落，都不行。现在的房地产是国之大事，不得不查，反正公开的数据，你最想看的都是七零八落的，即使拿到这些数据，彼此也是合不上的。所以，我没有办法，只能在这种情况下进行一些数据的分析，大家来看一看。
我看到微博上提的最多的问题就是问什么时候跌、会不会跌。无论你喜不喜欢它涨，如果你在家里一味扎小人它就会跌，也不现实。我们还得通过切实的数据分析来判断未来的走势。我真的不知道它具体能够在什么时候下跌，但是2013年是我首次开始从趋势上看低房地产的第一次。我的朋友问我什么时候该买房子，我说马上，现在，在过去都是这么说。他说已经涨了很多，还买?我说马上。我每一次都是这么回答。但是从2013年开始，我开始转而看空。主要的原因不是说它马上就会跌，而是因为地产是一个流动性很低的资产。等你看到像股票一样到顶了之后，你想卖，对不起，你出不掉。所以，只有当它还有一波10%—15%的时候，这个时候你想跑才是有可能的。
我这次主要从三个方面分析，一个是国内资金面的因素。第二，国际资金面的因素。第三，附带的基本面。基本面前面加了“附带的”，是因为基本面不能决定什么时候跌。就像股票，财务报表不好看，不是说它马上就能跌。有可能前面的因素变得最重要。
资金与楼市这个曲线既在情理之中，但是也觉得很惊奇。这是历史上有数据以来融资的额度，土地出让金是每年都有一个金额，以2003年做基数，居然这两条线是一样的。只要你放水，什么东西都会往上涨，所以有水是东西往上漂的前提。在我们这几年房价快速的上涨当中，跟整体宽裕有着密不可分的联系。2002年和2012年十年间，M2的余额变成多少?到2012年是2002年增加了5倍多的水平。2002年到2,2012年到10。再看一看当年新增社会融资，跟前面的社会融资不一样，前面的社会融资是把每一年新增的社会融资都加起来的一个结果，这是当年的社会融资。2012年当年的社会融资已经是2002年的8倍左右。现在一些人认为房价不太贵，好像也有他的道理。是不是新增的融资已经到了十年前的八倍?你想想你的房子涨八倍，不也正常吗?这是过去十年的楼市。
在未来呢?未来我们看到我们的政府对过去一年政策最重要的一个总结就是一句话：不放松，也不收紧。李克强总理在5月13号国务院机构职能转变动员会议上讲话，我们目前财政收入增长缓慢，中央财政持续负增长，在存量货币较大的情况下，广义货币供应量增长较高。如果要靠刺激政策，政府直接投资空间已不大。还必须依靠市场机制。如果过多地依靠政府主导和政策拉动来刺激增长，不仅难以维系，甚至还会产生新的矛盾和风险。主要说了两个，一个是中国的货币总量相对于 GDP是最高的。第二，按照他估计的中共政府的负债率特别是地方政府的负债率太高。这两个是一件事，只有一个有纪律的财政才能使货币超发。
到底李克强总理说新的政策不放松、和收紧，对我们的货币政策产生什么样的结果呢?虚线是CPI，柱子是GDP。你会发现目前的CPI，2013年是2.6.2.6的水平是低于我们最近13年来的平均水平。再看经济增长，预计2013年应该是7.7%，7.7%的增长在过去的13年中也是偏低的。但是看见这个红线趋势上，却是13年来的高点。我们在想到底过去的利率水平不合适，还是现在的利率水平不合适?不管怎么样，反正现在比过去十年都高。所以，现在面对的金融的环境已经是跟过去完全不一样了，过去是不断的膨胀，现在至少不膨胀，随着经济规模的增长，很可能相对的资金松紧还是在勒紧的。
回到财政这个角度，你真的要做到货币的不超发，财政必须做相应的配合。如果财政做相应的配合，你就会发现对我们的房地产也会有影响。
我经常讲的是日本的经验，在我看来，财政始终是启动宽松政策和房价上涨的第一步，那第一脚油门，从来不是货币踩上去，是财政踩上去。84年、85年，日本的财政当中用于钢铁水泥的投资增速甚至还是负增长，还是在勒紧财政。但是85年广岛协议之后，有一个短时间的经济不景气，美国也敦促日本要扩大内需，必须要放松政策，钢筋水泥的投资上去了。第一年，地价没涨。随后第二年，地价跟上。一直到90年之前，地价的上涨轨迹都跟财政扩张相关，不是偶然。再看它的货币政策，财政一踩油门的时候，日本就在加息。随着宽松的财政政策、货币政策，地价猛涨。等涨到89年前后的时候，日本央行已经受不了了，加息加得太快，政府就把泡沫给捅破了。这是日本的经验。对中国来讲也是这样，2008年下半年地产一度出现供大于求的局面，马上宣布4万亿的财政政策。那时货币政策其实也没水都放出来，但是因为4万亿财政政策，国内房价直线拉升，所以扩张的财政政策永远是推高房价踩油门的第一脚。现在新一届政府虽然有时也讲保增长，但是没有增加财政预算，也没有多印钞票，只是通过把其它地方的财政花的钱省下来，花到财政需要花的地方。这是国内资金的格局和趋势，已经发生了变化。
现在美联储QE的退出，其实不仅仅QE的退出，它标志着美国的货币政策从过去不断开始创新开始转向不断收紧。正常情况下，美联储政策的收紧并不必然导致国内资金的收紧。在初期并不是一个特别大的问题。但是我更担心的是，这个点是美联储的联邦低利率，就是它的政策利率。这条绿色线是香港的汇率。香港是联席汇率，无论香港汇率是好是坏，美国利率一收紧，香港银监会就跟着走。如果美联储开始了加息的进程，香港也加息，加到一定的时候，香港楼市一定调整。发现过去每一轮香港楼市价格的下跌，都是在美联储加息加到高点。每次上涨都是美联储降息。现在涨这么高，也是因为它降息。如果未来美联储加息，香港的楼市会是一个什么局面?再看看这张图，1997年香港楼市崩盘，那个时候相对于它的低点，低点大概是80，涨到160、170的样子，涨了一倍，美联储加息到了一定的水平之后开始崩盘。这一次从最低点，指数是60，到这儿，接近250，涨了3倍多。不是说涨了1倍，涨了3倍能怎么样，而是说涨幅已经不低了，但实际上给未来提供了调整的空间。如果香港的楼市一跌，你认为大陆的楼市会跌吗?一定会风声鹤唳、草木皆兵。为什么香港楼市这一轮涨得这么厉害，是因为香港被靠内地，相当于不付利息，拿这些钱去存钱，一点利息都没有，贷款几乎不要利息。可是现在看到中国经济在走低，但是美国经济在变好，当美国经济好，中国经济低迷，香港的经济也低迷，这种情况下，你说香港还要跟着加息，楼市吃得住吗?如果你还不相信，说香港的楼市调整，还不认为中国楼市会调整，给你讲一段历史。1997年，是住房发展的起点，事后看来也是中国最快速钢筋水泥城镇化的十年。可是那时候大部分城市依然出现比较严重的调整，海南都是烂尾楼，岂止是海南。中国的未来就是上海的未来，住房改革的未来是谁都可以买到房子，那时中国的楼市还会跌吗?是因为资金的收紧。大家不能忘记这一点。
再看新加坡，如果要跌，仅仅是香港跌吗?比如97年新加坡的房子大概60，涨到180，涨了两倍。这次从最低点，100涨到200，涨了一倍多。韩国97年也有调整，那时涨得还不太高，指数大概是40到60，没涨多少就跌了。这次大概是40多，接近涨到100，也是涨了2、3倍。
如果中国周边都跌了，你能不跌吗?我真的不相信。如果他们都跌了，还不相信中国的房子会跌。上一届政府调控都是控制地产商的融资，现在大陆很难融资，最后到香港发债。你要发人民币债还好，美债占的越来越高。因为2008年之后美元从利率上是便宜的，和大陆相比，从汇率上更便宜，借着美元，人民币不断升值，将来还的时候拿着一个升值的人民币还美元，什么都不干就套利了。很好。但是有没有想过，如果你借的这些债是十年期的债，如果你又没做汇率的锁定，如果你还没有别的收入，靠人民币买美元来还美元债，你能保证在未来的十年里人民币对美元就不贬值吗?反正我没有这个信心。如果未来人民币贬值15%，你这个债还还得起吗?所以亚洲金融危机出现就是两件事，一个是在汇率低的时候借了美元，但是却没有美元的收入，要用本币收入来还，结果本币贬值。第二，短线长用，最后搞死了。在这一次中国的经济同样出现这种情况。如果大陆有地产商死，你觉得你还相信房价不跌吗?
上面讲的尤其是香港楼市的调整，是大陆楼市调整的导火索。当前边那些事情发生之后，你会突然想起这些事。2012年农村人均37平米，城里是33平米，2013年5月份，李克强总理在江西考察，问一个农村妇女，你们家里挺宽裕的，你们多少平米?5口人，200平，人均才40平，在平均水平线上。难道就是因为我们在城里，比农村就少3、4平方米，就觉得受不了?可能有人会说，一线城市特别缺房子，你再看看一线城市的人均居住面积。北上广深2010年的时候上海的房子人均居住面积接近35平米。当你们都承认二三四线供给过剩，你在通州的房子，说二线的房子都跌了，通州的房子能不跌吗?于是你就卖了。当房子涨的时候，你不觉得房子多，因为这个东西好，会觉得不断升值。但是房价跌的时候，三套房子都会觉得多。2015年之后，新增进入城里的人相对过去是减速，不是加速。我们看当年的房价，恰恰处在劳动力人口占比回落之后。再看中国的GDP也已经从高点开始回落。如果中国GDP在这样一个低点持续回落，GDP在7%左右盘整的时候，房子会持续涨吗?虽然不知道具体哪一点，但是我相信在未来十年里，站在现在来看，我们的房地产已经是盛世危途。
谢谢大家!
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首创董事长刘晓光发表了题为“转移战场：消费型地产增长极”的主题演讲，刘晓光称，丧失了消费功能的消费型价值的中国地产是没有未来的，中国之所以能够成为世界最大的房地产市场，原因不外乎几个：一个是强大的人口支撑;第二，强大的资本动力;第三，强大的城镇化进程;第四，强大的内需市场。
以下是刘晓光的演讲实录：
大家下午好，给我的题目叫转移战场：消费型地产增长极。我首先想说明“消费型地产”，让大家联想到投资型地产，而事实上所有的地产都应该是不动产，都是具有投资属性的，不存在纯粹的消费型地产。
今天这个论坛主题应该严格上改为消费主导型地产，这样一个概念应该更清楚一点，或者叫做消费配套型地产。区别于纯居住、纯商务地产，以及纯功用性、主题性地产而言的。例如我们只做了一个小区，只做了一个酒店，只做了一片写字楼，再比如我们只有一个创意的地产。众所周知中国之所以能够成为世界最大的房地产市场，原因不外乎几个：一个是强大的人口支撑。第二，强大的资本动力。第三，强大的城镇化进程。第四，强大的内需市场。
这些东西形成一个共同的鲜明的特点，就是强大的中国式消费。强大的中国式消费应该是未来中国经济真正的核心动力之一。如果丧失了强大消费动力的中国经济，肯定是没有持续性的。同时，如果说丧失了消费功能的消费型价值的中国地产，我的看法是没有未来。我们想地产要成为城市或者地区的一个地标，其中关键是要通过消费中心来实现。我们探讨多种不同的地产金融模式，一路走来，缔造了奥特莱斯，它造成了一个小的高峰。奥特莱斯的核心就是在大城市创造一个新的都市或者城镇的新中心。某种意义上成为大的消费中心。因为奥特莱斯搭建的平台实现了产业的结合、人的结合、多元商业的结合、城市功能的结合。奥特莱斯是大消费主导型地产。而我们在其他地产中看到，也拥有比较大的消费的地产功能，但是构成显然不一样，聚合的能力也显然是不一样的，不像奥特莱斯最高峰一天能去10万人。
从我们的经验看我们理解消费型主导地产，应该具备以下五个创新：
第一，让地产成为一个大格局的平台。因为我们的地产从某种意义上讲就是一个建筑的不动产的形态，只有成为容纳各个要素的平台，才会具有它的生命力。地产最大的隐忧就是形成空城、鬼城、死城、废城。世界上大都会东京、纽约、新加坡、香港，一个鲜明的特征就是地产建筑或者是普通建筑是有活跃的形态，为城市提供消费型的功能，成为一个平台。人穿行在其中，随时会有消费支出，随时会有消费目标，而不是一个空旷的建筑。换言之，它是一个可以逛街的城市。
第二，一定功能大。功能要多元化，有一定的层次，才能形成活力和繁华，才能形成消费。需要娱乐、休闲、美食、居家、教育、保险、个性化等等无限发展，从而实现人们除了居住以外的情感交流、社会交往、精神体验的精神需要。而这些功能还可以继续繁衍，实现地产平台的价值。我们在网上都看到了，我们的机场不是简简单单的地产，还是一个城市客厅。我也在想，我们将来的商业地产，一定是改变现在的形态，可以演话剧，可以拍电影。
第三，消费主导型的地产要吸引人的大都市。世界各地的人要去消费，为什么要去奥特莱斯消费，为什么要去迪拜消费等等。一个大的地产，最直接的价值的满应就是吸引人到那儿，吸引人消费，人心所向，所谓人走茶凉、门可罗雀。而且人群不仅仅是地产项目所承载的，而更是为广大消费者吸引的不仅仅是本身这个项目周边，还会吸引其它。
第四，消费主导型的地产是创新和创意，建筑的创新、审美的创新、交通贡献和规划设计的创新，各种功能区域的创新。我们做的朗元，实际上是消费主导的地产，属于商业引导的消费地产平台。那里容纳的是创意的企业，形成CBD的创意效益。
总而言之，中国的地产在未来真正的动力在于人，因为所有的建筑都是为人而建造的，而人最终要进行消费。中国地产真正的活力在于消费，因为大地产和大消费结合，能够起到一定能量的结合。放在中国历史来说，投资出口、政府开支有助于经济的开发。但是激活中国经济长期繁荣的动力应该是内需。如果说我们在未来中国的消费升级过程中，我们的地产，特别是我们的消费型地产，如果不能形成我们的特点，就没有差异性，就不能够围绕着人、围绕着消费力、围绕着技术发展。
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秦虹：今后房地产增速将会逐年下降
住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地产今后增速很难再保持两位数以上，今后增长速度将会逐年下降，2014年的房地产市场将分化非常明显，房地产不能够沿用过去传统的住宅开发模式，未来中国高速消费将会改变很多中小城市的区位价值，也会改变大家未来房地产市场的机遇，房地产应该抓住结构性机会。
秦虹：房地产今后增速很难再保持两位数以上。今后增长速度是逐年下降的。为什么过去会有这么高的增长?实际上是由房地产发展的外部环境所决定的。第一，我们有巨大的消费能力，住房制度改革造成了我们在短时间内大幅度释放了过去积压的需求，所以消费增长很快。第二，得益于过去十年特别是2007年之前中国经济连续多年两位数以上的高增长，高增长带来高收入，带来房地产市场的高繁荣。过去十年中国的负利率。第四，城镇化。这十年农村最能够吃苦耐劳，最能创新、挣钱、创业的年轻劳动力已经进城了。现在的农村，老人、妇女、儿童居多。过去房地产市场面临着非常强的外部环境，非常好的外部环境，使我们的房地产销售连年增长。
总结过去房地产市场发展的情况，我们来概括就是一个趋势性的机会。过去房地产的机会就是这样一个趋势。所以，我们看到的是各行各业的房地产，家电、服装、零售、煤炭，各个行业，我们的建筑业全都是做房地产，各行各业做房地产，千家万户买房。千家万户买房都没有错，因为过去十年房地产销售，整个全国房价都是上涨的，无论是大城市还是三四线，连县级市都在涨。
经历十几年的快速发展，我们再看未来十年的时候，我认为房地产市场还有没有增长空间呢?肯定有增长空间，中国的房地产市场还没有到掉头向下，开始走回头路的情况，新增需求每年在增加，也就是城镇新增常住人口未来十年还保持在1500、1600万人左右，新型以人为核心的城镇化，住房改善还没有结束，收入还在提高，家庭结构变化小型化还没有完成。所以，未来的新增需求还是存在的，我们肯定还有空间。但是相比过去来说，我们认为房地产的市场趋势性的变化，趋势性的发展已经过去，过去是一个趋势性的机会，未来的发展主要是结构性的机会。
今天我们看到房地产市场已经出现了分化，这里有一个图，前面那条曲线比较高的是北上广深，房价上涨超过20%。黄色的曲线是全国70个大城市，包括北上广在内，平均房价涨幅不到10%。如果我们把全国650个城市的房价放在这里比，我们可以想像，根据我们的调研，经过大量考察，我估计连5%都到不了。我们还有一部分城市房价是下跌的，比如温州、鄂尔多斯、山东聊城、东北的营口，十来个城市去年房价是跌的。
还有一些城市，表面上房价上升，但是实际上销售的时候在打折、送家具，隐含着房价下跌。今年的房地产市场已经不是铁板一块的市场，已经是分化非常明显的市场。又有机会，又有分化，未来的房地产市场不是没有机会，主要是结构性的机会。结构性的机会给什么样的企业，谁能够抓住结构性的机会?这个结构性的机会在哪里?
从两个层面来说，第一，从地理区域位置来说，过去一二三，大中小城市，在结构性机会的情况下，在区域位置分配来说，一二三四线和大中小城市不足以形容我们未来的结构性机会，不是只有一二线城市有机会，三四线城市没有机会，也不是大城市有机会，中小城市没有机会。未来的结构性机会，比如未来中国高速消费将会改变很多中小城市的区位价值，也会改变大家未来房地产市场的机遇。不是只有一二线城市有机会，三四线城市也有机会。我们在未来打造中国的城市，中国城镇化进行的过程中，我们在城市发展的形态上主要是以城市群作为发展的主体和形态，意味着未来城市群的发展，大城市以及大城市周边，紧靠着大城市辐射比较明显的中小城市，未来发展机会很大。未来要大城市带动中小城市发展。包括国土资源部已经提出来，东部三大城市群未来不再新增建设用地，主要是盘活总量建设用地。未来三个城市群主要靠大城市带动小城市发展。所以，受大城市辐射非常明显的周边的中小城市未来都是有机会的，可能是东部的中小城市，但也有机会。
城市群怎么打造?就是要通过城市群内打造一小时、半小时的交通圈，把中小城市连接起来，再通过国家的交通网把城市连接起来。当中国的交通网打造成的那一天，中国657个城市未来可能会分两类，一类是在整个国家交通网上，还有一部分城市在网下面。大城市还是在高速交通网上面的城市，有交通结点的城市，未来他们的投资成本更低、投资效率更高，对产业的吸引力更大。所以，对房地产来说投资的机会就更明显。尽管网上的这些城市不一定都是一二线城市，很多都是三四线城市。我本人是山东人，年末受山东滕州市委书记的要求，给他们讲了半天课。很多人不知道滕州，我是山东人，我去过滕州，滕州在山东枣庄市下面的一个县级市，在山东不是属于发达的地区，过去到那里很不方便，山东在济南开车到滕州，大概3个半小时，北京如果开车过去怎么也得7、8个小时，坐铁路很不方便。但是我这次去山东滕州，因为通了高铁，从北京坐高铁到山东滕州市只有两个半小时。我早晨起来坐车到滕州，中午在那里吃完饭，休息了一个小时，下午讲课3个小时，晚上到北京。滕州属于四线城市，2013年全市商品房销售量和销售额双双超过30%。我去的时候，当地有一个五星级酒店，超乎想象，山东县级市有五星级酒店，在当地是没有床位的。我就在想，这是一个四线城市，是我们从来不着眼、不关注的一个城市，但是他们那个地方的房地产在2013年表现得非常好。为什么呢?反过来追问，他们为什么会出现这样一个结果?第一，当地做产业结构调整做得比较扎实。第二，高铁给它带来的机遇非常明显。整个滕州市从过去不方便偏远、落后的城市，由于通了高铁，整体上改变了这个城市，变成了到大城市交通很方便，空间有价值，土地又便宜。
所以，中国的三四线城市数量多，多到657个城市，他们未来很多城市是有机会的。所以，结构性机会从地理位置来讲，以后很难划分一二三四线、大中小城市，区位对城市的发展来说是非常重要的。
第二，我认为未来传统的房地产、住宅、拿地、盖房子、卖房子这种形式未来机会性不大。我们还面临着随着产业结构升级，写字楼市场以及伴随着消费结构升级，能够打造旅游休闲的旅游地产，以及马上面临的楼宇经济，还有马上要面临的养老服务社区。这些都是我们存在的结构性机会。
未来给我们提出一个新的挑战，这样的地产都不能够沿用过去传统的住宅开发模式，我们在今天会发现一个非常有意思的观点，一个企业家认为中国的房地产确实没什么搞的，现在面临着很大的困境，走不下去，不知道怎么走。还有一类企业家对未来的市场充满信心，中国的房地产现在刚刚是少女的青春期，未来的发展空间很大。为什么企业家对未来市场有如此大不同的看法呢?主要是就他们自身创建的商业模式不同，主要以传统的房地产开发商业模式，肯定认为未来的发展没有什么前景。但是如果你能够有创新性的商业模式，能够抓住这样一个结构性机会，未来的中国房地产市场显然机会是很大的。所以，坚持创新未来的房地产市场机会一定是很大的。
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王小广：2014年房地产下调真的会出现
国家行政学院决策咨询部的研究员王小广发表了题为“2014经济预判与房地产生态”的主题演讲，王小广称“我预计2014年房地产下调真的会出现，价格下跌不一定马上发生。这是金融对房地产形成很大的压力”，以下是他的演讲实录：
王小广：大家好，非常荣幸参加地产论坛。利用20分钟时间，一个讲宏观趋势，一个讲房地产的看法。
宏观经济2014年大家的看法千篇一律，预测2013还有分歧，其中我就是分歧，我认为2013年中国经济要调整，而多数人认为中国经济要上升，8.9%的预测甚至9%的预测，最后证明我的预测是对的。
2014年最根本是大家看清楚了一件事情，中国经济发展进入了新的阶段，这在三中全会上有一句话，当前中国经济发展进入新阶段，改革进入深水区和攻坚阶段，现在整个市场、社会甚至世界都认为中国经济进入了跟过去30年高速增长时期不同，有一种说法叫从高增长降到中高增长，是这样一个转化。这个观点大家现在一致了。而且2014年还在调整期，不会有根本性的变化。但是要想往下跌，也还是不容易的。2014年经济增长速度现在普遍预测超过8%，两家低于7%，没有更低，大多数是7%—8%之间。第二个换档就跟房地产有关，就是你的增长动力、增长的因素发生变化，我们过去是靠投资，特别是靠这种需求，靠供给增长，而最终需求我们面临的压力还比较大，我们的消费增长受到收入预期的增长，也是一个调整。这就是一个矛盾，2014年增长动力还没有发生根本变化。我们投资依赖的增长，房地产支撑经济增长的因素还存在，但是会不会变，这是我们关心的。2008年中国经济调整以来，许多都发生了变化，都在往下调整，出口往下调整，以后还是这个样子，明年、后年甚至未来一段时间都是这个样子。消费也调整了，其它的很多行业都调整了。很多因素都在调整，就一个因素没有变化，就是房地产的繁荣。房地产的繁荣是过去的因素，这个因素能不能持续到下一个阶段?这是我们关注的。不是不一定，是不可能。我以为换档不是调速度换档，而是房地产发展要降速。这是中国未来经济下行的压力的关键因素。上行的因素毫无疑问是我们的改革，改革红利，特别是市场化的改革推动，民间投资或者消费有可能潜力被激发出来，包括热议的电商，这是一个新的因素。服务业的发展，包括地产分化，商业地产跟服务需求相关，刘晓光说消费型地产，估计指的就是这个意思。主要还是由于出口下滑，导致经济增长回调。假如房地产调整压力加大，可能还会跌破7%。必须有新的因素带动，改革就是新的因素。
2012年、2013年、2014年房地产没有调整的情况下保持7%的增长，有可能再往后面，后面2、3年，也还是7%—8%的增长，那房地产有明显的调整因素，其它要带动它。
经济增长的趋势，未来2、3年还处在调整当中，这是第一个变化。
第二，我为什么会预测房地产将出现中长期的调整?这个分析不外乎三个原因，房地产的调整包括房地产需求的放慢、投资放慢、价格因素的调整。我很不同意很多人的看法，一线城市房地产没有更大的潜力，二三四线城市完蛋了，供过于求。我不同意这个观点，2013年我们看到房地产在悄悄发生很大变化，不光是价格上的分化，需求也有分化，但是分化的结果不是我们想象的那样。一线城市越有潜力，增长越没有泡沫。恰恰相反，价格反映了一线城市泡沫最大，调整压力最大的是一线城市。我的结论，决定房地产的增长趋势是决定宏观经济环境，是金融环境，金融环境包括金融政策，资金面有变化，这是我观察房地产。金融调整它自然就调整了，不是储蓄断档的问题，不是供给关系、城镇化加速。金融环境支持房地产，就会支持房价的上涨。2013年为什么涨?就是因为支持。经济不好是因为实体经济不好。但是2013年金融环境9%的增长是没有问题的，因为实体经济跟金融有分离，实体经济不好的情况下，房地产会更繁荣。这个格局还是因为资金不足。如果资金流不断涌入房地产，房价肯定要涨。
2012年上半年，中国房地产第二个调整，第一次调整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年调整。但是后来半年多时间又上来了。金融环境得到了解释，资金流得到了很好的解释。2012年上半年资金流是什么情况呢?投资是16.6%，流入房地产资金的是5.8%，是它的1/3不到，所以房价必然跌，房地产必然调整。后来下半年房地产政策出台，它又上来了，流入房地产的资金又多了。加上大家看好2013年，海外流资涌入。到了2013年货币政策比较宽松，所以房价我也预测涨，因为看资金流看得很清楚。2014年金融环境是什么样?这是最最关键的。金融的环境用一个字形容，相对于前些年是偏紧的，相对于2009—2011年，它一定是紧的。原因可以简单分析一下，三个方面的表现。一个是金融政策。金融政策新一届政府上来之后就没有想重复过去，经济增长下行的时候通过放松金融来促进经济，这种思路基本放弃了。新一届政府金融政策稳定，不想刺激，吸收过去的教训。这次中央经济工作会议强调，要不引起后遗症的刺激，不想采取刺激性的金融政策来稳增长、保增长。所以，2014年的金融政策跟2013年是相似的，金融政策不会松，也不会紧，保持这么一个态势。金融环境松紧决定什么，一个是大量游资往中国涌。现在美国的QE要退出，世界资金流在开始松，世界其它国家向美国流动，这是一个因素。第二个因素是市场。我们的企业，房地产日子好，但是大部分企业不好过。为什么不好过?因为价格上不去。我们的PPI连续23个月负增长，再有一个月就是持续两年的负增长，有点像1998年的情况。再加上金融市场化、利率市场化，低利率市场化意味着利率上升，利率一上升，再加上市场对金融的需求下降，QE退出，这些使2014年的金融政策明显比2013年要紧。另外一个因素就是资金流入房地产的速度，我们现在看到四季度以来销售量明显下跌、放慢，再加上价格出现调整，而且资金流也在放慢。整个上半年持续了30%的增长，现在持续只有20%几的增长，曾经有两个月跌到20%以下，资金流开始放慢，放慢到比投资相同、低的水平的时候，我预计2014年房地产下调真的会出现，价格下跌不一定马上发生。这是金融对房地产形成很大的压力。
第二个房地产要调整的因素毫无疑问来自于价格，房价太高了，越来越少的人能购买房，收入越高的人不买了。房价最高的时候，没有房子的人对应的是收入最低的人，完全是不对称的，现在完全是靠投资性需求来支撑，靠一些恐慌性的需求。因为预测北京的房价还要涨，3万的飙升5万，5万的飙升到8万。房价和收入比太高，没有投资性需求，房价肯定狂奔向下，房价完全靠投资性需求。投资性需求跟金融环境有关，金融投资环境不好，房价会下跌。
第三，剩。制造业过剩、房地产过剩，不管是专家还是房地产开发商都认为三四线城市房地产过剩，走到南京、杭州这些地方，房子非常非常多，太多了。因为投资性需求，无限膨胀。所以，房地产过剩和其它过剩是一样的，房价上涨是供不应求，完全是资金推动。过剩也会导致调整。
这三个因素的结合，调整就会出来，我也不预测调整会达到多少。