多伦多华人买房签bully offer后毁约！结局太惨

如今的多伦多房地产市场似乎在重蹈2017年的覆辙，市场急转直下让许多买家毁约，但是毁约的代价非常沉重。

一对华人夫妻在2017年抢房后毁约，官司打了几年后最近被判败诉，需要赔偿卖家损失$60多万。

法庭文件显示，2017年3月20日，房地产经纪人Y先生和妻子F女士签订了一份房地产买卖协议，房子位于多伦多北约克Bathurst&Finch附近，挂牌价为$168.8万元，当时抢Offer非常普遍，夫妻在报价前与卖家代理经纪Falkovski进行了交谈，Falkovski告诉他们还有另外两个“高达$190万元”的Offer，因此在正式报价前一天以$191万的报价签了Bully Offer，并支付了$9万元的定金，卖家接受了这个Offer，约定交接日期为2017年7月4日。

随后房地产市场出现变化，Y先生发现此物业的隔壁在2017年4月28日仅以171.5万元的价格挂牌上市，而且发现自己被卖家经纪误导，因为当时并没有Falkovksy所说的“高达$190万元”的Offer。于是Y先生聘请了一名律师，于2017年6月7日起诉Falkovsky进行欺诈性虚假陈述，要求卖家对该经纪的欺骗行为负责，并解除合同，收回9万元定金，索取$10万元的惩罚性赔偿。

因为此次交易没有完成，卖家最终在9月以$133万元的价格出售了该物业，随后反诉Y&F夫妇毁约要求赔偿损失。

法官驳回了Y先生的索赔要求，同时批准了卖家的反诉。

图源：51找房

这是因为，没有证据显示卖家与代理经纪Falkovksy事先讨论过Y&F夫妇的Offer。也就是说，不能证明Falkovksy的陈述是卖家授意的。在这种情况下，对卖家施加替代责任是不公正的，没有判例法支持。如果卖家不对Falkovksy的任何失实陈述承担替代责任（法官并未断定Falkovksy误导过Y&F夫妇），那么卖家将受到合同第26条中的对整个协议条款的保护，并要求Y&F夫妇遵守条款，包括在2017年7月4日完成交易。

对于Y&F夫妇来说，想要成功证明

Falkovksy进行了欺诈性虚假陈述，就得证明以下5个要素：

1 Falkovksy对事实作了虚假陈述

2 Falkovksy知道这个陈述是错误或夸大的

3 Falkovksy作出这样的陈述是为了让Y&F夫妇签约

4 Y&F夫妇听从Falkovksy的陈述，签约了

5 Y&F夫妇因签约而受到了损失

图源：法庭文件

最复杂的是第5个要素。损失必须要精确到某一个数字，但是没有证据表明Y&F夫妇在签下买房合同时，该房地产的市场价值是多少。虽然

Y&F夫妇认为如果没有与Falkovksy交谈，那么就只需要支付$150万，并且说隔壁的房地产只以$171.5万成交，但是他们没有提供任何有意义的损失证据。仅仅说明他们会少付钱是不够的，损失金额是欺诈性虚假陈述的构成要素。

使情况更加复杂的是，Y&F夫妇当时下的是Bully Offer，这是要承担多付（over-paying）风险的行为。

因此，法官表示，自己并没有被Y&F夫妇说服。此外，Y&F夫妇并没有对Falkovksy寻求损失赔偿，也没有所谓的补偿性损失赔偿——也就是因虚假陈述而赔偿给他们的钱。Y&F夫妇对Falkovksy提出的只是惩罚性赔偿。在没有要求赔偿的情况，无法裁定惩罚性赔偿金额。

既然已经得出无法对Falkovksy进行索赔后，那么也就无法对其地产公司进行索赔。因此，法官也驳回了针对地产公司的诉讼。

最终，根据判决，Y先生夫妇除了损失$9万定金外，还要赔偿卖家$514,841元。

据介绍，由于市场价格下跌，卖家于2017年7月11日以略低于$170万元的价格重新上市，两个月后降低到165万元，9月初再次降至$140万元，最终以$133万元的价格成交。卖家当时提前购买了新房楼花，原本无需贷款即可在2017年12月拿房，但是由于Y&F夫妇的毁约，被迫申请了$59万的抵押贷款。