美国房市风向转变德州重跌中西部翻红

最新房市预测显示，美国房地产市场正快速分化。根据房地产网站Zillow最新报告，中西部与纽约上州多个平价中型城市，因房价可负担与产业投资带动，正成为全美最热门市场；相反地，疫情期间曾暴涨的阳光带(Sun Belt)与墨西哥湾沿岸城市，房价则面临明显修正。

Zillow预测，在其追踪的894个房市中，至2027年3月共有572个市场将上涨、309个下跌、14个持平，全美平均房价则几乎零成长，较上月预估的0.5%涨幅大幅下修。

其中，纽约上州的雪城(Syracuse)预估未来一年房价将上涨5%，居全美之冠；伊利诺州的洛克福德(Rockford)与新泽西州的大西洋城(Atlantic City)预估上涨4.5%；纽约州西部的罗彻斯特(Rochester)与纽约州中部偏北的尤提卡(Utica(也持续升温。

分析指出，雪城受惠于美光科技(Micron Technology)计划兴建大型半导体工厂，未来预计带来超过10万名高薪工作人口，成为带动当地房市的重要推力。当地房价中位数目前约17.9万元，远低于德州奥斯汀或科罗拉多州的丹佛等大城市。

至于洛克福德这座伊州制造业城市因房价仍比全美中位数低约65%，吸引大量芝加哥郊区与外州买家。当地房仲指出，在许多大城市购屋族被高房价挤出市场之际，洛市的可负担性反而成为最大优势。

与此同时，疫情期间最热门的阳光带城市却开始降温。跌幅最大的城市为路易斯安纳州的侯马(Houma)，预估未来一年房价将下跌7%；路州查尔斯湖(Lake Charles)下跌5.6%；德州奥斯汀下跌4.6%；路州纽奥良(New Orleans)下跌4.4%；路州什里夫波特(Shreveport)则下跌3.6%。丹佛与部分加州城市也面临压力。

其中，路易斯安纳州受到高保险费与气候风险冲击尤其严重。当地2024年平均房屋保险费高达1万964元，许多房贷交易甚至因保费过高而取消。侯马约99%的房产未来30年将面临严重洪水风险。

最具代表性的房市反转案例则是奥斯汀。2020至2022年间，当地房价中位数从32.5万元暴涨至55万元，两年间大涨近70%；但2023年出现15.5%的历史性跌幅，之后两年仍持续修正。

根据房产网站Redfin统计，奥斯汀目前卖家数量比买家多出128%，房屋平均上市超过90天。 Redfin首席经济学家费尔韦瑟(Daryl Fairweather)指出，全美目前已出现2013年以来最大的卖压，房价下跌主要集中在“卖家多于买家”的市场。

距离芝加哥约50分钟车程的洛克福德市，跃居全美热门房市之一。(洛克福德市官方脸书)