中国楼市苦日子还没到头 房价上涨逻辑不复存在了

2024年3月15日，中国浙江省杭州市，房地产开发商万科正在兴建的住宅楼。

中共住建部等六部委日前召开会议称，明年将继续推动房地产“止跌回稳”，但并未推出新的核心政策，而已有政策的效果不断弱化。近日，A股房地产板块持续大跌，国企背景的万科正游走在违约边缘。分析指出，中国房地产业仍未走出历时多年的低迷，中国楼市的苦日子还没有到头。

A股房地产板块大跌楼市苦日子还没到头

彭博社报导，随着中国房地产债务危机进入第五个年头，房地产开业仍未走出历时多年的低迷，潜在买家的信心受到打击，房价急跌且有数以百万计的房屋未完工。

经济学家们认为，明年中国房地产价格和销量都将下降。最乐观的说法是，下降速度可能比2024年要慢。

悲观的前景表明，房地产开发商股价近期的上涨可能只是昙花一现。彭博指数显示，截至12月23日，该行业股价全年上涨约2.5%，此前该行业连续四年下跌。但这一涨势（过去刺激措施推动的结果）已开始失去动力，苦日子还没到头。

金融界报导，周三（12月25日），A股市场房地产板块遭遇震荡下行。中洲控股跌幅超过9%，皇庭国际下跌逾7%，深振业A跌幅超过6%。南国置业、荣丰控股等多家公司股价亦出现下滑。

截至12月25日，沪深两市共有394只股出现破净，房地产股是破净高发地，共有46只个股上榜，破净股数量最多。“破净”指的是上市公司的股价跌破每股净资产值。

此前A股房地产板块持续下跌，荣丰控股周一（23日）跌停，创下近两个月的新低，南国置业、阳光股份、大龙地产、光明地产以及市北高新等多只股票跌幅超过5%。

上周（12月16日至12月20日），国企背景的万科A累计下跌7.02%，深成指房地产开发板块下跌5.12%。

摩根士丹利分析师表示，中国开发商股价的复苏可能取决于销售额的持续复苏，但这似乎还很遥远。预计明年房地产销售额将下跌12%，房价将较今年11月份下跌高个位数百分比。惠誉评级则预计，明年房价将下跌5%，新房销售面积将下降10%。

从9月底的中共政治局会议到10月17日的住建部会议，再到12月的中央经济会议，都一再强调房地产要“止跌回稳”，并发布了一系列刺激政策，但从11月份房地产行业数据来看，政策并未起到“止跌回稳”的作用，反而呈现下跌态势。

根据中共统计局12月15日公布的数据，11月份中国新房价格连续第五个月下跌，70个大中城市中有59个城市新房价格环比下降。

前11个月，全国房地产投资同比下跌10.4%，新建商品房销售面积下跌14.3%、销售额下跌19.2%。另外，商品房待售面积同比增长12.1%。房屋新开工面积减少23%，竣工面积减少26.2%。

中共楼市政策再炒“冷饭”万科游走违约边缘

12月24日至25日，中共住建部联合财政部等五部委在北京共同召开“全国住房城乡建设工作会议”称，明年继续推动“房地产市场止跌回稳”，主要政策包括“四个取消、四个降低、两个增加”等。

“四个取消”是指取消限制性措施，包括“限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准税费政策上的差异”。“四个降低”是指降首付比例、降低存量贷款利率、降住房公积金贷款利率、降“卖旧买新”税费负担等。

实际上这些政策在今年5月份和9月份就开始陆续落地实施了，并非新的楼市政策。

“两个增加”中的“白名单”信贷规模增加到4万亿，在10月17日的住建部新闻发布会上就开始实施了。但12月份，富力地产被列入失信名单，而“模范生”万科也正处于违约的边缘，显示政策失败。

《长江商报》报导，中共广州市越秀区法院于12月17日将“华南五虎”之一的富力地产列入失信被执行人名单。截至2024年10月31日，富力地产存在351.96亿元的有息债务逾期。富力地产2021年至2024年上半年，三年半累计净亏损达到547亿元。

上周万科的2025年5月到期的美元债券，每一美元跌约10美分至80美分左右，为一年多来最大单周跌幅。2027年到期的债券跌至49美分，显示投资者对于全额兑付的担忧。

知情人士日前告诉彭博社，中共银监会要求国内几家最大的保险公司报告其对万科企业股份有限公司的财务风险敞口，以评估该开发商需要多少支持才能避免违约。

万科是中国少数几家陷入困境，但尚未违约的房地产开发商之一。天眼查信息显示，万科的第一大股东深圳地铁由深圳市国资委100%控股。

房企债务违约严重分析：房价上涨逻辑不复存在

根据标普统计，过去2021年到2023年的3年内有超过50家房企违约或无法偿还债务。

大纪元记者梳理发现，今年发生债务违约的房地产企业包括但不限于，碧桂园、金辉集团、朗诗绿色、迪马股份、雅居乐、富力地产等6家企业。

至于新增实施100万套城中村和危旧房改造，台北的中华经济研究院第一研究所助研究员王国臣曾对美国之音表示，这是药不对症。

他说，“其实中国大陆的空屋已经是供给大于需求，过剩了，现在还要继续盖城中村跟改建危老，等于是增加更多的供给，为什么不是把同一笔钱拿去收购烂尾楼，建完马上就可以当作社会住宅。”

自媒体人“首席商业评论”认为，2025年房价不可能会上涨，因为所有的房价上涨逻辑都已经不复存在了。

首先是人口红利消失了；其次是中国的城市化进程基本停了下来；第三是由于中国经济环境萧条，买房刚需对未来缺乏信心，需求受到极大的扼制；第四，由于房价本身不太会涨，房租收益也在下跌，房产作为投资品的魅力已经不大了。