深圳楼市崩盘！

示意图。2022年7月12日，深圳市地铁建设工地上的工人们正在施工。(Jade Gao/AFP via Getty Images)

作为中国房地产市场的风向标，深圳楼市近期持续深度调整。尽管部分数据显示成交量略有回升，但多位从业20年的资深房产中介普遍感叹：“从业20年没见过这么差的行情。”房价的断崖式下跌，让许多曾经的高价楼盘面临“腰斩”甚至“脚踝斩”的境地。深圳楼市的现状，是宏观经济环境与居民信心不足的综合反映。

数据与“体感”的背离：量回升价在跌

证券时报网近日报导，乐有家研究中心的数据则显示，截至8月11日，8月以来深圳门店二手住宅看房成交率为4.22%，相较7月上涨0.26个百分点。据深圳贝壳研究院监测，8月上旬日均签约量较7月增长6.4%，与去年同期相比增长32.5%。然而，市场从业者的“体感”却与冰冷的数据大相径庭。

在深圳罗湖和龙岗区采访时，多位资深二手房中介经理表示，目前的二手房市场还是“以价换量”。

资深房产咨询、有20年地产销售实战经验的博主“谭帮主”8月21日表示，现在深圳房价跌100万就像玩一样，市场已彻底转变为“买方市场”。购房者拥有绝对的话语权，可以挑地段、挑户型，不满意就直接换一家。自己从业20年没见过这么差的行情。他感慨道：“现在的大环境是，什么都在涨，唯独工资不涨，唯独房价还在下跌。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，在二手房挂牌量持续增加的情况下，“以价换量”的趋势十分明显，低总价、低单价的房源仍然是市场主流。

李宇嘉预计，考虑到二手房挂牌量增加，前期价格降幅比较明显，低总价、低单价的房源仍然很多。

腰斩、膝斩式下跌昔日“明星盘”如今“血亏”

“谭帮主”盘点了2020年至2025年短短5年时间，深圳哪些楼盘的房价跌得最狠。

他说，沙井区的“博林君瑞”最高时的成交价8.2万/平米，最近成交价只有4万/平米，跌了一半。宝中区的“花样年华乡”和“花样年华郡”双双从14万多/平米跌到现在的5万多/平米，跌幅60%。南山前海的“月亮湾花园”从10万/平米，跌到现在不到5万/平米。龙华区“梅林关”一带的“龙悦居”四期、“书香门第”“上河坊”的房价也是腰斩一半都不止。最夸张的是，福田区八卦岭宿舍，房价最高时14万/平米，现在跌到4万/平米，跌幅达到70%。

他说，造成房价猛跌的原因是，房子越盖越多。

深圳房地产信息网今年5月报导，靠着“名校”概念崛起的龙悦居四期，曾有过“辉煌”时刻。2019年小区房价一路高歌猛进，从单价6万多元飙升至超11万/平米，当时一套63平米的2房成交总价高达720万。

到了今年5月，一套63平米的2房成交单价是4.6万/平米，成交总价是290万。据中介透露，一套同户型的房源只要280万，再次刷新了小区的成交价“地板”。

之前许多成交均价10万+的楼盘，也都难逃一波断崖式下跌。如宝安片区跌得最猛的是“花样年华郡”和“花样年华乡”，“花样年华郡”一套29平米的小户型，5月份的成交单价5.45万/平米。

2021年3月份，此小区的一套27平米的户型成交价是429万，单价15.89万/平米。从高峰期到目前，算下来已经跌去了约70%左右，相当于跌到了2017年初的价格。

位于八卦岭片区的八卦岭宿舍和鹏盛村两个小区，跌幅也惊人。

八卦岭宿舍在高峰时期，房价一路飙升，直至攀上约15万/平米的高峰，一套30平米的小开间，总价高到450万。今年5月份小区的成交价在4万出头，单价跌了10万左右/平米。

买卖双方心理博弈有人不甘亏损有人急着套现

在价格暴跌面前，卖方的心态极其矛盾。从业17年的房产中介博主“周千亿”分享了一个令他无奈的案例。

他表示，8月18日上午，他服务的一个卖家报价330万，买家出价也是330万。本以为双方可以顺利买卖房屋，但最终却没有成交。

他讲述了整个过程：该二手房在深圳龙华区。买家先后看两次房子而且看房很仔细，全家人都看了。认为总体来说符合他们的需求。

“我联系业主，问他是否还有降价的空间。业主说330万是底价，一点都不能降了。买家认为330万能接受，就等着签合同了。成交肯定是板上钉钉的事了。”

没想到的是，卖家变卦了，要求加价20万，他们认为房价降到330万太离谱了——亏得太多了，认为卖便宜了。“有谁能理解我当时听到这句话的感受，我郁闷得很想拍桌子，很想说粗话，我真的很想说卖家出尔反尔，坐地起价。但是业主不改主意，让我跟买家谈。我只能硬着头皮去跟买家解释，买家当场就蒙了，气得差点拍桌子。我真的害怕他连我一起骂。”

周千亿说，买家气愤地说，我还没要求降价你先涨价，拉倒吧，不要这个房子了，看不上业主这个人，然后客户直接就走了，拦都拦不住啊！

周千亿无奈地说，我干了17年中介，忙前忙后的，我也想成交这一单啊。你说我是不是太难了！

与此同时，另一位博主“深圳阿油探房”则展示了另一种极端情况：一套95平米的二手房，前年要价420万元，现在房主已主动将价格腰斩至210万元，以求快速脱手。

即使是顶级豪宅也难逃降价潮。一位专做高端房产的中介博主“选房研究院”8月19日表示，他来到一套约1,200平米海景豪宅，买价为2,000万。

他不无震惊地表示，这个超豪华的豪宅地上四层、地下两层。装修花了4年时间，耗资2,000万。让他大开眼界——从未见过如此豪华的顶级豪宅。

他表示，业主因急着出国，不得不以约3,600万元的低价急售，这相当于当初买价和装修成本的总和，表明豪宅也已失去流动性。