中国各地排长队时 房地产荒唐一幕开始发生

图为潘石屹。（宋祥龙／大纪元）

SOHO中国创办人潘石屹日前发文反思说，回顾中国房地产行业过去三十多年的发展历程，如今行业几近崩塌，损失以万亿元计；他并剖析行业危机根源于“庞氏骗局”，指出复苏关键在于重拾诚信、保障购房人权益。

潘石屹周四（16日）发表《我的反思》文章，开篇即说与朋友相聚，“话题总绕不开房地产出的大事，造成的损失以万亿来计算，整个行业几近崩塌”。

据中共国家统计局4月16日数据，2026年一季度全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%，降幅比1-2月份扩大0.1个百分点；新建商品房销售额同比下降16.7%。

更糟糕的是房企资金链，个人按揭贷款同比下降34.6%，定金及预收款下降20.1%，国内贷款下降23.7%。一、二、三线城市二手住宅价格同比分别下降7.4%、6.2%和6.4%。

“三十多年走过的路，我们得正视，这个‘学费’太贵了。”他说，“问题的根源到底是什么？”

从福利分房到商品房“按揭”变失控

潘石屹在文章中说，三十年前，中国还没有真正意义上的房地产市场。“1998年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了，改成商品房。”

商品房最早只出现在经济特区，他说，“为了刺激购房，银行开始给购房人提供贷款，也就是‘按揭’。理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好，因为购房人是真正要买房的人，风险相对可控。”

“刚开始是五成首付，也就是一倍杠杆。但市场表现离政府和银行的预期差距很大，于是首付比例就一降再降，四成、三成、两成，杠杆越来越高。”

最后是，“荒唐的事情开始发生：有些房地产商和银行联手搞5%的首付，也就是说，借的钱是自己掏的钱的19倍。更荒唐的是，有人提出了‘零首付’。”

潘石屹表示，当时他在央视节目上明确反对，认为“零首付的杠杆是无穷大，一分钱不掏就能买房，全是拿别人的钱在赌，风险没了底”。但节目播出时，他说的那些话全被剪掉了。

“庞氏骗局”能离场的永远只是少数

潘石屹直指，行业核心问题并非房价过快上涨，而是运转模式异化。

“行业表面看起来繁荣，实际上越来越脆弱，越来越依赖后来的人掏钱、后续的融资跟上、价格预期不断往上走，才能覆盖前面的承诺和窟窿。”

潘石屹曾经去楼市现场，发现“很多排队的人，并不是为了买房住，而是默认它会涨，总有人出更高的价格接过去。出门后，同事问我什么感受。我说了四个字：庞氏骗局。”

潘石屹回忆，“当年那些排长队的人，不能说都是投机者，很多人只是被卷进了一个看上去永远会涨的链条里。在那个链条里，人人都觉得自己能在鼓声停之前离场。但最后真正能离场的，永远只是少数。”

他认为，今天中国房地产走到这个局面，不只是某些房地产商的错。“从行业的角度看，这些企业最终走到的那条路，用四个字概括，就是庞氏骗局。”

启示：诚信是底线

根据公开数据，中国房地产已经连续下跌了47个月。

“当然，走到这一步，也不只是企业的问题，它是制度、金融、地方财政、企业扩张和社会预期共同作用的结果。”

潘石屹认为，企业经营失败也不可怕——只要守住诚信的底线，最坏的结果是公司破产，损失主要由自己承担，对他人、对经济、对社会不会造成这么大的伤害。

“真正致命的，是当一个行业逐渐背离诚信，把商业模式建立在不断加杠杆、不断融资、不断找人接盘之上。更危险的是，有些人还有意做局，制造幻觉，让越来越多的人卷进来。”

他认为，“诚信是底线。守住了这条底线，即便犯错，也还有纠正的余地；失去了这条底线，再大的行业、再高的增长，最后都可能在一夜之间崩塌。”

他最后说，“房地产市场要恢复，最重要的是信心。在处理遗留问题的时候，一定要把购房人放在第一位。”

潘石屹早已“全身而退”

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潘石屹1963年出生在甘肃省天水市潘集寨村。1995年潘石屹与妻子张欣共同创立了SOHO中国有限公司，自2014年起，潘石屹便开始系统性地出售国内核心资产，累计套现超300亿元。

2022年SOHO中国私有化失败后，潘石屹与妻子张欣彻底淡出公司管理。与此同时，他转身投入美国房地产市场，2026年3月更以6250万美元在纽约上东区拿下五块黄金地块，在大洋彼岸继续操刀房地产开发。目前夫妇二人已经在美国纽约落脚。