潘石屹最新万字长文，北京如鲠在喉

4月16日，前中国房地产商潘石屹发表《我的反思》长文，揭露中国房地产在中共当局和房企共同推动下，走向“庞氏骗局”的过程。

文章从恒大老板许家印受审一事谈起，反思中国房地产在过去三十多年走过的路。

文章说，1998年中共当局修改政策，将福利分房改成商品房，但市场接连几年都搞不起来。在官方推动下，潘石屹等房地产商努力寻找出路，后来从香港学习了“按揭”贷款方式，用来刺激购房。但市场表现依然和官方和银行的预期差距巨大。于是房地产商就不断降低首付，从五成降到二成，再到5%，最后出现了荒唐的“零首付”，杠杆不断往上加，最后变成失控的状态。

与此同时，房地产商又从国外搬来“土地银行”的概念，为了更多地发股和发债，大举储备土地。这种做法也正好符合了地方政府“土地财政”的需要。于是在多方推动下，行业竞争进入了比谁拿地更多、融资更快、扩张更猛的畸形模式，带动了包括房地产媒体、中介代理、金融产品、策划谘询等一整套生态。

在这种氛围之中，没有人敢于提出质疑，指出问题。潘石屹举了多个例子说，他当时因为说话大胆，被大陆房地产行业排挤。

文章指出，专家和当局也只将舆论焦点放在所谓“控制房价”上，但真正的核心问题是房地产背后的运转模式：开发商靠预售回款活着，用今天卖房的钱填昨天的窟窿；企业靠不断借新钱还旧债周转；地方政府靠卖地过日子，主观上就倾向于推高地价；购房者相信房价会一直涨，买房不是为了住，是为了转手赚钱。

潘石屹发了最新的文章，反思了整个房地产行业。我以前也一度认为房地产买卖就是单纯的交易行为，和其他交易行为一样。但是潘石屹最后的一番话，让我理解了一件事：房地产中包含了政府的信用，这个交易就是政府和开发商对消费者的狩猎，那你政府就要承担起你的责任，给予兜底。 pic.twitter.com/Pe46an307c

— 大老吴dawoo.hl (@dawooeth) April 16, 2026

这四样东西绑在一起，哪一样断了，其他的都会跟着垮掉。行业表面看起来繁荣，实际上越来越脆弱，越来越依赖后来的人掏钱、后续的融资跟上、价格预期不断往上走，才能覆盖前面的承诺和窟窿。

资料图。中国知名地产商、SOHO中国的董事长潘石屹。

在相当长一段时间里，一部分房企的做法，已经跟“庞氏骗局”没什么两样了：支撑它运转的，不再是稳健的经营和真实的现金流，而是下一笔融资、下一个买家、下一轮涨价。一旦这些同时断了，链条就会崩掉。

文章说，用大白话说，这叫击鼓传花。用专业术语说，就是庞氏骗局。

在这种模式下，很多买房的人不是为了住，而是默认它会涨，总有人出更高的价格接过去。他们被卷进了一个看上去永远会涨的链条里。在那个链条里，人人都觉得自己能在鼓声停之前离场。但最后真正能离场的，永远只是少数。

文章总结说，今天中国房地产走上“庞氏骗局”这条路，不只是企业的问题，它是制度、金融、地方财政、企业扩张和社会预期共同作用的结果。