中国不动产登记存法律漏洞 产权证如白纸

中国住宅土地最长70年的土地使用权存争议。(图片来源：网络)

针对中国不动产登记中的房屋登记，业内人士分析，“使用期限”之争再次暴露出“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”构成的潜在矛盾，在“房地分离”的土地制度下，住宅土地最长70年的土地使用权到期后，业主的房屋所有权只能成为悬而未决的存在。

17位律师联名上书质疑存法律漏洞

3月初，国土部部长姜大明在两会期间公开表示，登记证书需分清权利类别，针对房屋的权利属于所有权，而针对土地的权利为使用权，“使用期限”所填内容为登记土地使用期限，房屋所有权没有期限。

据《华夏时报》报道，3月19日，北京17位律师联名上书国土资源部，希望重新制作《不动产权证书》。本次联名致信的发起人王优银律师表示，国土部的澄清只能解释疑问，缺乏基本的法理逻辑。由于这一选项对“使用期限”的限定性没有做出明确规范，未来一旦出现问题，国土部的解释并不具有法律效力。

在17名律师的联名致信中，“使用期限”的准确性成为问题关键：在新制作的房地合一的《不动产权证书》关键内页设计的表格中，竟通过“使用期限”一栏来体现不动产权利。这样一本严肃的法定权利证书，本应当是明晰、没有歧义的，然而新制作的《不动产权证书》却用模糊的概念，将所有“房主”变成了“房客”，这不符合依法行政。

北京才良律师事务所律师王才亮认为，对于权利人来说，《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证，如果围绕证书出现法律纠纷，那么对不动产权的判定将依照现有相关法律，参照相关政策法规。但是国土部对于“使用期限”的解释只能视为“填写指南”，并未在任何法律法规中进行明确规范。

王优银律师表示，由于不动产登记证书是按照“房地合一”的思路设计的，所以下设选项确实需要照顾到房屋和土地两部分，但仅在证书中笼统设定“使用期限”选项这很容易引起歧义。国土部的解释并没有解决产生歧义的根源，而是将土地使用权的地位摆在了房屋所有权之上，这也是方便政府管理而非保护业主权利。

王才亮律师强调，这样的做法很有可能留下法律漏洞，由于不动产证书是权利人享有不动产物权的唯一证明，政府存档的不动产登记簿和《不动产权证书》内容需一致，如果不一致，一般情况下将以政府存档的登记簿为准，即使双方出现纠纷，权利人一方也很难出示相应证据，而国土部所谓的“澄清”到时也不能成为法律依据。

同时，最新出台的《不动产统一登记暂行条例》也并未对证书中所指的“使用期限”一项做出明确说明，这则意味着，一旦出现问题，在缺少法律解释的环境下，权利人只能遵循政府的“一家之言”。

据王才亮律师透露，在其曾处理过的农村宅基地等涉及土地使用期限的相关案件中，曾出现过相关政府部门在土地登记簿底页中添、改使用期限的情况，但由于权利人无法找到能支持自己权利的证据，导致自身权利受损。

王优银律师还表示，联名信已经提交到国土部，但目前看来国土部重新制作证书的可能性很小。

70年使用权存自动续期之困

同时，不动产统一登记实施后，与之密切联系的土地70年使用权背后的问题也逐渐暴露出来。根据国土部的公开解释，之所以设置“使用期限”一项,是为了提醒业主在使用期限到期前及时去续期，以实现对于房屋的所有权。

中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明表示，这一问题的根源其实在于“房地分离”，按照中国《物权法》规定的权利结构，土地使用权和房屋所有权是分开的，而这种独特的权利结构在短期内又无法改变。

这则意味着，虽然业主对房屋的所有权是永久的，但是“房随地走”，如果房屋所在的土地使用权到期，一旦土地将被政府收回，那么业主对房屋的所有权还是无法落到实处。

实际上，现存法律也互相抵触。按照《物权法》的规定，土地使用权到期后，应该自动续期;《城市房地产管理法》规定,土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最晚于届满前一年申请续期,政府会根据社会公共利益需要做出是否收回该幅土地。

不过，由于土地使用权牵扯问题较多，因此在现有的《物权法》及其他相关法律中，并没有对续期期限、续期是否要补交土地使用费以及按怎样的标准支付等相关细节作出明确规定。

目前深圳市规定，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。