中港REITs互联 香港投资者需警惕(图）

香港证监会。（郭威利／大纪元）

中国大陆REITs（房地产投资信托基金）申请突现“撤回潮”，但香港证监会表示尽早落实和大陆的REITs互联互通是首要任务。REITs互联互通并不是把优质、稀缺、现金流稳健的资产项目输送给香港，而是把已经证券化过一轮、需要持续接盘资金的资产推向更大的资金池。它更像是大陆地方政府、房地产建商资产负债表的“延长线”，不是香港市民的财富管理升级，相反，投资风险增大许多。

香港证监会不断释放讯号：尽快落实REITs互联互通

作为香港市民，如果持有MPF（强制性公积金计划）、买过银行理财，或只是间接投资过房地产相关基金，应该会思考一个问题：当一类资产在大陆越来越难卖，它会不会被推向别的市场？

近年，不少香港投资者发现，理财产品、基金配置里，和大陆“不动产”“基础设施”“物流园区”相关的标的出现得越来越频繁，包装却越来越国际化。

在这样的背景下，一个大陆房地产相关的投资品——REITs，可能很快进入香港。

根据上海证券交易所发布的资料，公开募集房地产投资信托基金（公募REITs）是指向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过资产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由基金管理人等主动管理营运上述不动产项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，中国公募REITs在证券交易所上市交易。

公募REITs示例图。（大纪元制图）

与此同时，香港监管层不断释放一个讯号：REITs互联互通，要尽快落地。

在官方的话语中，REITs互联互通是一项顺理成章的制度升级。

中共证监会早在2024年4月宣布，将REITs纳入沪深港通。香港证监会随后多次表示，这是强化香港国际金融中心地位、丰富投资产品的重要一步。

据香港电台1月30日报导，香港证监会投资产品部临时主管杨慧明表示，尽早落实REITs互联互通仍是证监会的首要任务。并强调监管机构正与大陆相关部门密切合作，一旦准备就绪，将公布更多细节。

她称，近年中国大陆REITs已成为亚太地区成长最快的市场，截至2025年底，中国大陆有78只REITs上市，总市值超过2,140亿元（人民币，下同）。为更多境外投资者参与中国大陆REITs市场提供范例，并有助提升REITs互联互通的发展动力与吸引力。

所以，在官方叙事中，香港和大陆的REITs互联互通意味着：资产更丰富、资金更自由、市场更国际化。

罕见的公募REITs撤回潮

但就在香港证监会表态“尽快落实互联互通”的时候，大陆REITs市场正在经历撤回潮。

2026年1月，一波罕见的公募REITs撤回潮在大陆出现。万科、建设银行、首创环保、电子城等多家头部机构，先后宣布主动撤回已筹备多时的REITs发行申请。

《中国房地产报》1月29日报导称，这批项目大多于2024年初市场情绪高涨时集中申报，却在经历近2年等待后集体终止，其背后是市场环境与监管逻辑已发生深刻变化。

《中国房地产报》是住房和城乡建设部（住建部）主管的房地产官方新闻报纸。

“这一轮集中撤回，实际上是对当前市场环境的集体回应。”一位REITs基金负责人对官媒表示，与2024年初的普涨行情形成鲜明对比的是，当前REITs二级市场表现疲弱，资产收益率承压，投资者认购意愿下降，导致新发产品面临严峻的定价难题。

这些项目并非边缘资产，有的是核心城市写字楼，有的是深圳的仓储物流，有的是保障性租赁住房，曾被视为“现金流稳定、适合长期持有”的标准REITs标的。

市场环境的变化，反映在数字上更为直接。根据金融数据服务商Wind数据，截至2025年第四季度，已披露季报的77只公募REITs，合计实现营业收入59.13亿元，但净利润仅5.26亿元，环比下滑42.83%；二级市场方面，超过七成REITs个券在12月份录得下跌。

更值得注意的，是一条在官媒报导中出现、却容易被忽略的判断：即使底层资产本身优质，投资者也会因主体信用风险，要求更高的风险溢价。

这意味着，在房地产危机尚未结束的背景下，REITs不再被视为“风险隔离器”，而是被重新放回到信用与现金流的审视框架中。

在这样的环境下，发行人与投资者之间的价格博弈破裂，撤回成为理性选择。

对香港投资者意味着什么？

把这两条线索并排放在一起，会出现一个耐人寻味的事实。

一边是大陆REITs市场收紧估值、提高门槛、大规模撤回，主动进行压力测试。

另一边是香港为跨境通道提供便利，并被寄予扩大市场、吸引发行人的期待。

问题或许不在于REITs本身，而在于当一个市场开始提高风险定价，另一个市场却期待与之联通，这中间的风险，是否真的消失了？

从制度设计上看，互联互通并不会自动改变底层资产的现金流结构，也无法消除大陆地方政府财政窘境、房地产建商信用低、项目营运周期长等现实情况。它所改变的，更多是投资者结构与风险分布。风险没有蒸发，只是换了一个承接池。

REITs互联互通并非天然利空，也不必然意味着系统性风险。对香港而言，如果产品多元化、本地市场活跃度提升，都是可见的短期收益。

但在大陆REITs市场经历撤回潮、估值重构和监管升级的当下，几个变数仍需被投资者反复审视：跨境REITs的资产筛选标准是否更严，还是更宽？是否能充分识别主体信用与资产现金流之间的关系？当大陆投资者选择退场，国际化是否只是风险再分配的另一种形式？

这些问题，目前都没有标准答案。投资者应该思考的是，在谁退出、谁进入的那一刻，风险究竟流向了哪里？@