而土地价格下降是因为房地产最终需求的减少，最敏感的房地产开发商开始出现问题。恒大地产这个庞然大物已经开始出现债务危机，据说负债高达1.9万亿，面对着2021年房地产市场放缓，“每天都有商票逾期，债券被停止融资融业务，裁员60%，……两家信托要求提前偿还贷款”；而不少大开发商也已暴雷，如华夏幸福，“违约债务本息合计878.99亿元”；新华联，“债务违约，抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元”；鸿坤地产，“经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现”；实地地产，“大规模商票逾期未兑付”；……类似级别的约有25家（经纬观察，2021）。截至7月20日，递交破产文书的房地产开发商已达203家。这些房地产开发商债务问题显然与前述房地产市场前景暗淡有关。
而这只是整个土地市场下滑，导致以土地抵押的金融体系遭遇困境的前奏。接下来就会有多处地方政府面临债务危机。在权力不受约束的环境下，它们首先想到的办法就是从企业和居民那里切割更多的收入和财富，例如提前征收税款，从民营企业那里挤压更多的资金和资产，打着“规划”的旗号强拆所谓“小产权”房，再将抢来的土地开发出售，……然而这样一来，企业更无动力继续生产和投资，民众也因产权和住宅权得不到保护而减少购房的意愿；经济会进一步下滑，土地市场也会更为恶化。以土地为融资基础的金融机构也会出现危机，银行的大量贷款无法收回，出现大量亏损。由于连锁反应，大量无法偿还债务引起货币供给以乘数规模收缩。中央政府这时只有一种方法挽救当下危机，这就是多印钞票，却会导致通货膨胀。这反过来也会打击实体经济，从而最终瓦解我国自改革开放以来的经济发展的强劲势头，出现经济衰退。
问题的关键是土地价格下滑。这是怎么造成的呢？有人说，中国的城镇化已近完成，城镇化带来的巨大投资需求减少。这或许是有些影响。然而我国64%的城镇化率还远没有达到欧美国家的90%水平，虽然按人口集聚程度我国实际情况会比数字高一些，但是从城镇基础设施建设来讲可能还低于这个数字，我国有大量人口集聚的乡村和小城镇严重缺乏基础设施建设，所以应该说还有很大空间。从每年1.4个百分点的城镇化率增加来看，城镇化过程应还有约二十年的时间。我曾估计，只要城镇化过程没有完成，中国每年还有5~6%的基础增长率（盛洪，2019）。那么是什么原因导致土地市场下行的呢？
我们知道，城镇化不仅是因为还有城镇化的空间，最主要的因素是市场化程度和经济增长速度。在计划经济时期，我国城镇化率很低，但还在继续下降，就是因为城镇发展不是靠市场机理的动力，而是计划当局的意志，同时又受制于计划经济中普遍的资源错置和缺乏动力。城镇化就是在市场制度下实现人的集聚，而人的集聚会带来市场网络外部性，即交易红利以比人的集聚快得多的速度增长，这是城镇化的基本原理。市场制度就是人们的经济决策不受外在管制，依据自己的成本和收益而做出，表现为企业和居民向集聚的中心点迁移，从而进一步推进城镇化。诺奖得主克鲁格曼教授指出，现代产业发展的特征之一，大规模生产在空间中表现为集聚（滕田昌久，克格鲁曼等，2005，第70页），即是以城镇发展为形式。那些生产性服务业，如金融业和信息业，更是表现为城市集聚的形式。反过来说，就是产业化和城镇化在经济发展中是互相促进的。
从今年上半年来看，经济数据还是不错的。据国家统计局，上半年GDP增长13.6%，即使用克强指数来计算，也达到了3.4%。据大成研究院整理的数据，1~7月全国工业的营业收入增长了25.6%；全国投资总额增长了10.3%，1~8月出口总额增长了33.7%。既然经济发展形势这么好，怎么还会出现房地产市场前景暗淡和土地价量下降的情况呢？问题在于，在影响经济发展的变量中，有些是快变量，有些是慢变量。现在是慢变量发生变化，但还没来得及显现当下结果。这些慢变量就是基本经济制度。基本经济制度是指产权制度、契约制度和市场规则。诺思等制度经济学家的研究早已指出，这些基本经济制度是近代以来经济发展的主要原因。奥尔森指出，“只要一个经济中有被信赖的足够强大的政府长久存在，并保护个体的财产权和契约行使权不受侵犯，那么它将能够从投资和长期交易中收获全部潜在的收益。”（2009，第409页）
产权制度是保障经济发展的基础
关于产权制度，近年来，企业和居民的产权不时受到侵犯，且没有法律救济的通道。甚至企业家的人身安全得不到保障，他们经常受到当地政府的恶意构陷，将司法手段用于制造冤案。如孙大午案，明明是大午集团与附近国营农场的土地纠纷，并由国营农场首先挑起，却被加于各种罪名，被判18年监禁。又如湖北襄大集团在当地政府的诱导下接盘了濒临破产的化工厂，却因员工上访，公司领导层被打成“黑社会”（斯剁普，2021）。等等。对一般公民的产权，则因非法强拆的普遍存在而构成严重威胁。一些行政部门违反宪法原则，将所谓“规划权”不当地拔高，以致用来否定住宅权，产权，居住权等公民的宪法权利。近些年来，一些地方政府不顾宪法的限制，不承认中央和地方政府已经做出的政策和承诺，违反一系列行政法，滥用公共暴力。2019年在北京出现过驱赶“低端人口”恶劣情况；近几年在北京各郊区区县，河北，山东，海南等省市出现大量强拆居民住宅的非法行为。
产权不仅指作为物质标的，还表现为一组权利。当作为物的资产没有受到损害或较少损害时，对权利的限制和损害也是对产权的侵犯。如北京以整理天际线为名拆除房屋上的广告，广告客户受到的最大损害是广告权利被强行剥夺。更一般地，对契约执行横加打断，使订约者失去了因合约而获得的利益，相当于对契约保护的产权的侵犯。如行政部门突然关闭大量农贸市场，而广大商贩的租约并没到期；行政管理部门突然宣布不允许校外培训，限制电子游戏的时间，关闭民办中小学，增加北京地区民宿的进入要求，等等，都是在中断市场主体的契约履行，实际上侵犯了这些市场主体的产权。如果将宪法看作民众与政府签订的社会契约，行政部门任意地干预市场，侵犯民众的产权，不加说明地突然变动政策，也是一种对社会契约的违反，造成更广泛的因违约而带来的产权损失。
当然，行政部门在干预市场、打断合约，进而侵犯产权的行为都有它们自己的理由，如针对校外培训，以“减轻学生课外负担”为借口；限制电子游戏时间，以“防止学生沉迷游戏”为借口；停止民办中小学招生，以“调整民办公办学校比例”为借口；北京民宿下架，以“安全”为借口；……这些借口看起来有它们的道理，然而世间事物并不是一面的，任何“好”的目的都有代价，因而存在着科斯所说的“问题的交互性”，即“减少污染”是好事，但为了减少污染可能会增加生产的成本；从社会来看，增加生产成本和污染都是社会成本，取舍要看孰高孰低。第二点要看这些问题的解决方式是否要由政府介入，如果能用其它方法，如家庭的，市场的，非营利机构的方法解决，就比政府的方法更好，因为这些替代方法都是非强制性的，强制性不仅执行成本高，而且因缺乏妥协而易于做过头，导致负面结果。
